Doppia conformità sincrona e asincrona: col Salva Casa sanatoria più facile

Il Decreto Salva Casa ha impattato forte in materia di sanatoria, semplificando le possibilità di regolarizzare un abuso - anche in forma condizionata - e togliendo, in determinati casi, la necessità della vecchia doppia conformità 'totale' o 'sincrona', per una più leggera doppia conformità 'asincrona' che, evidentemente, permette di sanare molti più interventi abusivi.

Il caso: istanza di sanatoria semplificata Salva Casa

La breve ma importante sentenza 1972/2025 del 27 novembre del Tar Salerno tratta proprio di questo tema: si ricorre contro il diniego di sanatoria del comune sull'istanza di permesso di costruire in sanatoria per lievi ampliamenti relativi ad un appartamento, ai sensi dell'art. 36 bis D.P.R. 380/2001.

E' evidente che qui il ricorrente aveva richiesto una sanatoria semplificata. Ma quando è possibile farlo?

Doppia conformità asincrona: cos'è?

In caso di parziali difformità dal titolo abilitativo (permesso o SCIA), assenza di SCIA e variazioni essenziali, infatti, il Testo Unico Edilizia modificato dal Salva Casa consente di regolarizzare l'abuso in caso di opera conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.

Quindi, per le parziali difformità, le opere realizzate in assenza di SCIA semplice e le variazioni essenziali scatta la sanatoria semplificata: basta cioè la conformità urbanistica oggi e la conformità edilizia 'prima' (cioè all'epoca della realizzazione dell'intervento).

In definitiva, si può ottenere il permesso di costruire in sanatoria e presentare la SCIA se l'intervento è conforme:

• alla disciplina urbanistica al momento della presentazione della domanda;
• alla disciplina edilizia al momento di realizzazione dell'intervento.

Doppia conformità sincrona: per gli abusi maggiori c'è sempre l'art.36 del TU Edilizia

Brevemente, ma non troppo, ricordiamo che se invece ci troviamo di fronte a un abuso 'pieno', cioè in assenza del permesso di costruire o in totale difformità da esso, allora il riferimento resta l'art.36 del dpr 380/2001, che tratta dell'accertamento di conformità con doppia conformità classica o 'sincrona'.

In pratica, è richiesta la conformità sia urbanistica che edilizia 'prima' e 'dopo'.

Infatti, l'art.36 del Testo Unico Edilizia, richiede la doppia conformità classica per gli abusi edilizi gravi, cioè:

• assenza, totale difformità o variazioni essenziali rispetto al permesso di costruire;
• assenza, totale difformità o variazioni essenziali rispetto alla Super SCIA.

La sanatoria può essere richiesta e ottenuta, quindi, solamente se l'opera edilizia in questione abbia i requisiti della 'doppia conformità', cioè se sia conforme:

• alla normativa edilizia e urbanistica vigente al momento della realizzazione;
• alla normativa edilizia e urbanistica vigente al momento di presentazione dell'istanza.

Qui scatta la doppia conformità asincrona: ecco perché

Tornando al caso specifico, secondo il TAR qui ci sono le condizioni per rientrare dentro la nuova doppia conformità asincrona del Salva Casa.

Dalla piana lettura del provvedimento impugnato (cioè il respingimnto del PdC in sanatoria), è emerso infatti che il Comune di Salerno, ha respinto tale sanatoria deducendo che:

1. il diritto edificatorio non sarebbe più esercitabile con il collaudo del PUA;
2. l’intervento non sarebbe sanabile per carenza del requisito della doppia conformità (al momento dell’abuso ed all’attualità) perché il PUC vigente non consentirebbe incrementi volumetrici;
3. vi sarebbe una carenza documentale.

Invero, le emergenze istruttorie documentali hanno consentito di accertare che il ricorrente è subentrato nei diritti edificatori del credito di SLS disponibile pari a 35,21 mq. dell'impresa soggetto attuatore e che il PUA (ed il successivo p.d.c.) ha attribuito al Comparto CR_29 A una SLS di 5.637,31 mq, che è stata utilizzata solo per 5.602 mq con un credito di SLS pari a 35,21 mq.

Al riguardo, è appena il caso di rilevare che, come efficacemente rimarcato dal ricorrente, i diritti edificatori, per espressa previsione del PUC, sono trasferibili, ai sensi dell’art. 160 delle NTA.

Il ricorrente, dunque, ha diritto all’utilizzo del credito di capacità edificatoria che non si prescrive e può essere legittimamente consumato per sanare lievi difformità della unità immobiliare (di proprietà) che hanno comportato un incremento pari a 20 mq di SLS sicuramente contenuto nel credito disponibile (35 mq).

Peraltro, la domanda di sanatoria edilizia non può essere respinta invocando il requisito della "doppia conformità", tenuto conto della portata innovativa dell’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001, introdotto dall’art. 1 del D.L. 29 maggio 2024, n. 69 (Decreto Salva Casa).

Infatti, chiude il TAR, tale norma, per gli abusi minori, ha superato il rigido requisito della "doppia conformità sincrona" (ovvero sia alla norma urbanistica che a quella edilizia vigenti sia al momento della realizzazione che al momento della presentazione dell'istanza), previsto dall’art. 36 del d.p.r. 380/2001, introducendo la "conformità asincrona", ovvero una "doppia conformità alleggerita", rappresentata dalla conformità alle disposizioni urbanistiche vigenti al momento di presentazione della istanza ed alle norme edilizie all’epoca di realizzazione dell’abuso.

Carenze documentali? La PA deve invitare il privato a integrare la documentazione

Importante anche il finale della sentenza, dove si evidenzia che le contestate carenze documentali non possono ritenersi ostative alla valutazione dell’istanza in oggetto, atteso che la Pubblica Amministrazione, prima di emanare un diniego, a fronte di una istanza complessa, avrebbe dovuto invitare il privato ad integrare la documentazione ritenuta mancante, peraltro, di natura meramente accessoria (visura catastale, dichiarazioni varie, etc.).

Grava, invero, in capo all’amministrazione l’onere di facilitare lo svolgimento dell'attività amministrativa che condizioni l'esercizio dei diritti dei cittadini, essendo questo una delle principali applicazioni del principio costituzionale di buon andamento dell'amministrazione (art. 97 Cost.).

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