Salva Casa, seconda possibilità sì o no? I limiti applicativi della sanatoria semplificata

Quando si applica la sanatoria semplificata del Decreto Salva Casa? Cosa comporta? Come ci si deve orientare? Cosa succede se per una richiesta di sanatoria sono state già comminate le sanzioni amministrative?

E' importante avere tutti i riferimenti corretti quando si va ad esaminare la richiesta di sanatoria ex art.36-bis del TUE, che prevede che gli abusi edilizi corrispondenti a parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, assenza o difformità dalla SCIA e variazioni essenziali ex art.32 TUE, per ottenere la regolarizzazione, debbano essere conformi ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia (NTC, regolamenti edilizi, normativa antisismica) vigente al momento della realizzazione e alla disciplina urbanistica (strumenti urbanistici comunali) vigente al momento della presentazione della domanda.

Il superamento della doppia conformità classica (cioè sincrona) non è però 'all inclusive', ma ci sono limiti invalicabili, come precisato nella sentenza 2074/2025 del Tar Salerno, che chiarisce i confini applicativi delle innovazioni introdotte dal DL 69/2024, stabilendo che il favor per la regolarizzazione degli illeciti edilizi opera solo fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative e non può incidere su giudicati già formati.

Sanatoria semplificata Salva Casa: come funziona?

Ricordiamo che l'art. 36-bis DPR 380/2001, introdotto dal DL 69/2024, consente la regolarizzazione di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, nonché delle variazioni essenziali, purché l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e ai requisiti edilizi vigenti al momento della realizzazione.

Il TAR conferma l'orientamento giurisprudenziale secondo cui il ius superveniens del Decreto Salva Casa, in omaggio al favor per la regolarizzazione degli illeciti edilizi, può incidere su tutti i procedimenti sanzionatori non ancora irreversibilmente conclusi con il ripristino dello stato dei luoghi.

I limiti temporali e sostanziali

Tuttavia, il TAR individua due precisi limiti applicativi. Sul piano temporale, l'effetto conservativo opera solo "fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative" e non può estendersi oltre il perimetro dell'attività sanzionatoria amministrativa per invadere il campo del giudicato che abbia definitivamente accertato natura e consistenza degli abusi contestati.

Sul piano sostanziale, l'art. 36-bis si applica solo ai casi di parziali difformità e variazioni essenziali, non agli interventi in totale difformità. L'art. 32, comma 3, DPR 380/2001 stabilisce che gli interventi su immobili sottoposti a vincolo paesaggistico sono considerati in totale difformità, quindi esclusi dall'ambito applicativo dell'art. 36-bis.

Il caso: sanatoria off limits per variazioni essenziali su immobile vincolato e con demolizione già ordinata

Nel caso dello stabilimento balneare protagonista della vicenda, il Tribunale esclude l'applicabilità del Decreto Salva Casa per due motivi:

1. sussiste un giudicato del Consiglio di Stato (sentenza 3901/2023) che ha definitivamente accertato l'abusività delle opere, confermando l'ordinanza di demolizione. Il favor alla regolarizzazione non può travalicare i limiti del giudicato sostanziale;
2. gli abusi contestati, riguardati nella loro globalità e non parcellizzati, integrano variazioni essenziali realizzate su immobile vincolato paesaggisticamente, configurando totale difformità ex art. 32, comma 3. Pertanto risultano esclusi dall'ambito applicativo dell'art. 36-bis, circoscritto alle sole parziali difformità e variazioni essenziali non realizzate su beni vincolati.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO