Fiscalizzazione, stato legittimo immobili e Salva Casa: collegamenti e regole

Come si prova lo stato legittimo degli immobili in vigenza di Salva Casa? I pagamenti delle sanzioni pecuniarie alternative (cd. fiscalizzazioni dell'abuso) sono sufficienti a certificare la legittimità di un'opera, cioè hanno valenza 'sanante', o comunque devono 'accompagnarsi' ad altri titoli abiltativi?

Prova a fare chiarezza - anche se, forse, insinua pure qualche dubbio, fornendo indicazioni contrastanti con una precedente pronuncia - il Consiglio di Stato, nel commento a una sentenza, la n.8904/2025, riferita a un vecchio edificio per il quale era stata autorizzata la realizzazione addirittura nel 1968.

Prima di addentrarci nello specifico, ricordiamo cosa è cambiato in materia di stato legittimo dopo l'entrata in vigore del DL 69/2024, convertito in legge 105/2024.

Stato legittimo post Salva Casa: le novità

Oggi lo stato legittimo si determina dal titolo abilitativo che ha previsto la costruzione o (prima era 'e') ha disciplinato l'ultimo intervento sull'intero immobile. Sono ricompresi, tra i 'documenti' comprovanti, anche i titoli rilasciati per sanatorie (artt. 34-ter, 36, 36-bis, 38) previo pagamento di sanzioni. Per immobili realizzati quando non era obbligatorio il titolo, lo stato legittimo si desume dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti. Le tolleranze esecutive non costituiscono violazioni edilizie e sono dichiarate dal tecnico nella modulistica per nuove istanze.

Quindi, il DL 69/2024 (convertito in legge 105/2024), con l'art.1 comma 1 lettera b), ha modificato il comma 1-bis dell’articolo 9-bis del TUE, che disciplina lo stato legittimo dell'immobile o dell’unità immobiliare, per prevedere che:

• lo stato legittimo è rappresentato non più dalla coesistenza di quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e di quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio, ma alternativamente da uno dei due titoli abilitativi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. In relazione al titolo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio, lo stesso può essere rilasciato o assentito;
• lo stato legittimo è determinato dall'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.

La dimostrazione del pagamento della sanzione per regolarizzare l'abuso vale lo stato legittimo?

Palazzo Spada afferma che "l'art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, come modificato dal decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69 (recante disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica) convertito, con modificazioni, dalla legge 24 luglio 2024, n. 105 - nel prevedere che l’immobile è «legittimato» sul piano urbanistico-edilizio non solo dai titoli "rilasciati o formati in applicazione delle disposizioni di cui agli articoli 34-ter, 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni", ma anche dal "pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis" - presuppone l'effettiva e integrale corresponsione della sanzione pecuniaria sostitutiva che ha "fiscalizzato" l'abuso.

Più nello specifico, l'art. 9-bis, comma 1-bis del TU Edilizia prevede che "Alla determinazione dello stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare concorrono, altresì, il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all'articolo 34-bis".

Quindi, la dimostrazione del pagamento della sanzione alternativa - che ha fiscalizzato l'abuso - 'concorre' a determinare lo stato legittimo dell'immobile.

La fiscalizzazione non ha effetti sananti

Il Consiglio di Stato, inoltre, afferma che "la fiscalizzazione di cui agli artt. 33 e 34 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 - a differenza dell'ipotesi di cui all'art. 38 del t.u. edilizia - non assume valenza sanante poiché presuppone la verifica della conformità urbanistico-edilizia dell'abuso".

Si era espresso però diversamente, Palazzo Spada, nella sentenza 5666/2024 che prospetta, invece, la sopravvenuta equiparazione - in forza proprio del Salva Casa - tra la fiscalizzazione ex art. 38, d.P.R. n. 380 del 2001 che costituisce titolo edilizio postumo (essendo, invero annoverato anche nella prima parte dell’art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. n. 380 del 2001 come novellato) e le altre ipotesi di fiscalizzazione di cui agli artt. 33 e 34 del citato TUE.

Stato legittimo ed effetto sanante dei pagamenti delle sanzioni: importanti chiarimenti

Il Consiglio di Stato, richiamando le linee guida ufficiali del MIT al Salva Casa, ricorda che:

• "la ratio delle disposizioni in esame è quella di consentire che lo stato legittimo degli immobili ovvero delle singole unità immobiliari possa essere comprovato non solo attraverso i titoli “tradizionali”, assentiti dall’amministrazione competente o formatisi implicitamente per silenzio assenso (come la SCIA e il permesso di costruire, ordinari o in sanatoria), ma anche attraverso strumenti di “regolarizzazione” degli abusi sanabili o delle irregolarità (come il pagamento delle sanzioni e le dichiarazioni asseverate)";
• "il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6 (cd. fiscalizzazioni) e le dichiarazioni sulle tolleranze di cui all’articolo 34-bis “concorrono” alla dimostrazione dello stato legittimo. Ne deriva che a seguito delle modifiche introdotte dal DL Salva Casa le difformità oggetto di fiscalizzazione o rientranti nella disciplina sulle tolleranze potranno essere considerate pienamente sanate anche ai fini della dimostrazione dello stato legittimo attraverso la mera esibizione delle predette attestazioni (il pagamento della sanzione o la dichiarazione del tecnico asseveratore)";
• "tuttavia, le predette attestazioni (il pagamento delle sanzioni e le dichiarazioni sulle tolleranze), non costituendo “titoli abilitativi”, non potranno essere utilizzate per dimostrare, a monte, la legittimità dei titoli pregressi, secondo quanto previsto dal meccanismo di semplificazione formale di cui al primo periodo del comma 1-bis. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo, tali atti potranno affiancare (in funzione integrativa) il titolo originario ovvero l’ultimo titolo, che sono i soli dal quale può essere avviata la dimostrazione dello stato legittimo. Ne deriva che non tutti gli atti citati al comma 1-bis possono essere fatti valere automaticamente dal legittimo proprietario o dall’avente titolo coerentemente con l’obiettivo di semplificazione formale che consente di dimostrare lo stato legittimo anche solo con l’ultimo titolo che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare";
• "gli obiettivi di semplificazione formale non possono automaticamente essere associati:
  - al pagamento delle sanzioni di cui articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6, del Testo unico, che per loro natura non sono idonee ad attestare la verifica dei titoli pregressi da parte delle competenti amministrazioni. Fa eccezione il pagamento della sanzione prevista dall’articolo 38, comma 1, per il caso di intervento eseguito in base a permesso di costruire annullato, che produce i medesimi effetti del permesso di costruire in sanatoria;
  - alle dichiarazioni relative alle tolleranze presentate da un tecnico abilitato, in quanto esclusivamente funzionali alla rappresentazione di lievi scostamenti non costituenti violazione edilizia".

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO