Abusi edilizi e i limiti del Salva Casa: quando è ancora applicabile la doppia conformità

Abusi edilizi e Salva Casa: confermata la condanna per interventi senza permesso o difformi

Gli interventi edilizi non autorizzati compromettono la sicurezza degli edifici, alterano l’equilibrio del tessuto urbano e creano precedenti pericolosi per la tutela del paesaggio e dell’ambiente.

Le trasformazioni edilizie, quando realizzate senza i necessari permessi e controlli tecnici, non devono essere valutate con leggerezza in quanto possono mettere a rischio la stabilità strutturale degli immobili, soprattutto nelle zone sismiche, e sottrarre alla collettività gli strumenti di pianificazione territoriale previsti dalla legge.

Nonostante i numerosi condoni, succedutisi negli anni, e le sanatorie ordinarie previste dal testo unico dell'edilizia (TUE), il legislatore ha da sempre cercato di irrigidire la norma restringendo le maglie delle regolarizzazioni possibili e imponendo controlli più stringenti.
Il cosiddetto “Salva Casa”, per quanto innovativo, ha tentato di ampliare le possibilità di sanatoria ma limitatamente ad alcune tipologie di difformità (lievi), infatti, esso ha comunque mantenuto la regola della “doppia conformità” per gli interventi più invasivi, ossia quelli realizzati in totale assenza di permesso a costruire o in totale difformità da esso.

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 34813/2025, ha posto la parola fine su un caso emblematico di abusivismo edilizio, respingendo i ricorsi di tre imputati condannati per aver realizzato interventi non autorizzati su una villetta.

Il decreto Salva Casa non basta a sanare gli abusi, quando la doppia conformità non è superata

Gli interventi, oggetto della sentenza della Corte di Cassazione, sono risultati non banali durante un sopraluogo della polizia municipale, comportando di fatto modifiche sostanziali alla struttura originaria approvata mediante permesso di costruire (PdC).

I lavori in questione implicavano:

• l’aumento delle unità immobiliari da una a due (frazionamento immobiliare non autorizzato);
• l’incremento della volumetria complessiva dell'edificio;
• modifiche ai prospetti per l’ampliamento del piano terra e il cambio di destinazione d'uso di alcuni locali, con la trasformazione di autorimesse in abitazioni.

Gli imputati hanno invano sollevato varie argomentazioni di difesa, sostenendo nella sostanza che al caso fosse applicabile la "procedura sanante" prevista dall’articolo 36-bis del DPR 380/2001, come modificato dal “decreto Salva Casa”.

La Corte precisa che “Il permesso in sanatoria, invece, era stato rilasciato per opere diverse da quelle abusive sopra indicate, (...). La Corte territoriale ha ulteriormente evidenziato che per il reato di cui all’art. 44 lett. b), d.P.R. n. 380 del 2001, quale quello qui in esame, non è ammessa la sanatoria dell’art. 36-bis d.P.R. n. 380 del 2001 nella formulazione del cosiddetto decreto Salva Casa (d.l. 29 maggio 2024, n. 9, convertito con modifiche dalla legge 24 luglio 2024, n. 105), che ha oggetto solo le difformità parziali (...). Questa Corte ha già avuto modo di chiarire che l’ambito applicativo dell’art. 36-bis d.P.R. 380 del 2001, come novellato, ha una portata limitata, prevedendo che solo le violazioni edilizie derivanti da parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività, nonché conseguenti ad assenza o difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e a variazioni essenziali ai sensi dell’art. 32 d.P.R. 380 del 2001, possono essere regolarizzate, qualora risultino conformi ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione e alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda (…). Per le ipotesi riconducibili all’art. 44 lett. b), continua a valere la regola della sanatoria in seguito alla cosiddetta doppia conformità, che deve sussistere sia al momento della realizzazione del manufatto che al momento della presentazione della domanda di permesso in sanatoria (…)”.
Il permesso in sanatoria ottenuto dai ricorrenti non riguardava le opere effettivamente abusive, che quindi non poteva regolarizzarle. Per le violazioni gravi, previste dall’articolo 44, lettera b) del DPR 380/2001, come quelle del caso in esame, la sanatoria di cui all’art. 36-bis (introdotto dal decreto Salva Casa) non è ammessa perché riguarda solo difformità parziali o lievi.

La normativa richiede che, per essere sanata, l’opera con modifiche sostanziali (ovvero in assenza di titolo edilizio abilitativo idoneo) sia conforme alla disciplina urbanistica al momento della costruzione e all'atto della domanda di sanatoria, il cosiddetto principio della “doppia conformità”.
In pratica la "sanatoria" prevista dal Salva Casa viene utilizzata solo per correzioni limitate, non per interventi che cambino sostanzialmente l’edificio, pertanto le difformità contestate nel caso di specie hanno costituito ugualmente reato di abuso edilizio con tutto ciò che ne consegue (demolizioni e sanzioni economiche).

La sentenza chiarisce i limiti della sanatoria e ribadisce come il decreto Salva Casa non copra gli abusi gravi, evidenziando l’impossibilità di regolarizzare gli interventi che violino le norme antisismiche, nonché sottolineando l’importanza di rispettare le procedure autorizzative previste, soprattutto quando gli interventi comportino modifiche sostanziali agli immobili. 

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