Abusi edilizi su piccoli manufatti pre-1967: non sempre sono legittimati dal tempo!

Il rapporto tra abusi edilizi e decorso del tempo

Il fenomeno delle costruzioni non autorizzate non riguarda soltanto le grandi opere ma coinvolge spesso anche piccoli manufatti come depositi agricoli, tettoie e strutture che i proprietari considerano “innocue” (irrisorie) o addirittura "storiche" (perché ormai presenti da anni) e quindi non assoggettabili a demolizione.

Infatti non sempre i proprietari riconoscono la natura illecita delle costruzioni realizzate, soprattutto quando queste vengono percepite come preesistenti all’obbligo di autorizzazione (ante-1967).

In molti casi, il passare degli anni genera nei titolari la convinzione che l’opera sia ormai legittimata dal tempo, che la mancanza di contestazioni da parte dell’autorità equivalga a un tacito assenso, o che la vetustà del manufatto ne giustifichi automaticamente l’esistenza.

Ciò si scontra con il principio (ormai sancito chiaramente dalla giurisprudenza) che l’abuso edilizio determina una situazione di illiceità permanente, ossia che non sia possibile una sanatoria per via del solo decorso del tempo.

Tale questione solleva vari interrogativi ricorrenti:

• quando un’opera può considerarsi preesistente all’obbligo di autorizzazione?
• chi deve provare l'epoca di costruzione?
• una pertinenza agricola gode di trattamento particolare?

E soprattutto:

• il decorso del tempo può sanare un illecito edilizio?

A queste domande risponde il TAR Lombardia con la sentenza n. 1176/2025.

Manufatto pre-1967 o abuso edilizio? Il TAR respinge il ricorso dei proprietari

Alcuni condomini di un edificio nel 2021, segnalano al Comune la presenza di una copertura in eternit in pessime condizioni, riferita a un manufatto “presumibilmente abusivo”.
Dal canto loro i proprietari dell’area, comproprietari del compendio immobiliare, sostenevano che il manufatto, rappresentato da piccolo edificio utilizzato come pollaio o ricovero agricolo, fosse presente sull’area sin dagli anni ’50, come pertinenza dell’originaria attività agricola, e quindi, essendo preesistente al 1967, non avrebbe richiesto alcun titolo abilitativo.

Il Comune avvia dunque un procedimento istruttorio, avviando un sopralluogo che rileva la presenza di un fabbricato con le seguenti caratteristiche:

• superficie di circa 65 mq;
• struttura realizzata con basamento in cemento e elementi in elevazione in legno con chiusure laterali miste;
• copertura costituita da lastre in eternit danneggiato;
• assenza di qualunque titolo edilizio.

Da qui l’ordinanza di demolizione, impugnata dai proprietari con diverse tesi, tutte successivamente respinte dal TAR.

Opere abusive senza titolo: come dimostrare la preesistenza del fabbricato

I proprietari sostenevano che il manufatto esistesse già prima del 1967, epoca in cui entrò in vigore l'obbligo di munirsi di titolo abilitativo, ma il TAR ha evidenziato che “tale allocazione dell’onere probatorio non può non riguardare anche il fondamentale profilo -...- relativo alla dimostrazione della effettiva preesistenza delle opere realizzate rispetto all’epoca, 1967, di entrata in vigore dell’obbligo di munirsi del titolo abilitante.
(…) Orbene, nella fattispecie in esame:
- non solo i ricorrenti non hanno assolto all’onus probandi posto a loro carico, non rivestendo all’uopo soverchia rilevanza le dichiarazioni di “amici e parenti dei genitori dei ricorrenti, (…).
E, invero, significanza assumono gli elementi forniti dalla Amministrazione resistente, compendiati:
- nella documentazione fotografica -risalente al 1954 e al 1975- da cui non emerge, nella area de qua, le esistenza del manufatto de quo agitur;
- nelle domande di sanatoria del 1961 e di concessione edilizia del 1975, con i pedissequi titoli abilitanti, da cui pure non emerge la preesistenza, in allora, del fabbricato che ne occupa (...)”.
L’onere della prova ricade sul richiedente l’abolizione dell'atto, ma nel caso specifico non sono stati forniti elementi probatori sufficienti, al contrario, la documentazione fotografica del 1975 e le pratiche edilizie del medesimo anno non mostravano alcuna traccia del manufatto.

Così come risulta agli atti l’opera non era una semplice pertinenza agricola poiché non aveva carattere pertinenziale rispetto alla conduzione del fondo e si trovava in area classificata come "ambiti residenziali con verde di pregio".

Infine il TAR sottolinea che “(…) la allegata “preesistenza” deve riferirsi al manufatto in sé, nelle effettive dimensioni e nella concreta consistenza di poi acclarata all’esito dei sopralluoghi effettuati dalla Amministrazione.
Orbene, è tale allegazione del ricorrente ad essere sfornita di un adeguato supporto probatorio, non essendo riversati negli atti di causa documenti dai quali sia possibile evincere, siccome sopra esposto:
- la effettiva preesistenza del ridetto fabbricato;
- ovvero la concreta natura, consistenza e conformazione dell’immobile in epoca “risalente”, al fine di supportare l’assunto del ricorrente circa la natura limitata degli interventi edilizi ivi realizzati.”.
Rispondendo all’ulteriore argomento posto dalla difesa, ossia che si trattasse di interventi di manutenzione che ne abbiano nel tempo modificato conformazione e destinazione è stato giudicato privo di fondamento, infatti non vi era una documentazione sulla consistenza originaria del manufatto e sulla natura limitata (per essere considerata manutenzione) degli interventi.

In conclusione…

La realizzazione di interventi edilizi senza titolo determina una situazione per la quale ne consegue sempre la rimozione dell’illecito e se si vuole invocare la preesistenza della struttura alle norme, il proprietario deve dimostrare l’epoca di realizzazione dell’opera, essendo l’unico in grado (essendo direttamente interessato) di fornire documenti e elementi probatori certi.

Scarica la sentenza in allegato

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