Sanatorie edilizie: il Salva Casa concede quasi sempre una seconda possibilità

Il Decreto Salva Casa ha cambiato in maniera rilevante il Testo Unico Edilizia e, in particolare, è intervenuto con l'art.36-bis disciplinando una nuova sanatoria semplificata degli abusi edilizi che consente, per determinati tipi di illeciti - meno gravi - la regolarizzazione con una doppia conformità alleggerita.

Ma cosa succede in caso di abuso edilizio pendente, cioè non ancora definito e per il quale non è stata ancora perfezionata la demolizione, se si presenta 'in corso d'opera' un'istanza di regolarizzazione con le procedure del DL 69/2024?

Ce lo spiega bene e in maniera sintetica il TAR Campania nella sentenza 6833/2025.

Sanatoria semplificata: cos'è?

In virtù della nuova normativa, gli abusi edilizi corrispondenti a parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, assenza o difformità dalla SCIA e variazioni essenziali ex art.32 TUE, per ottenere la regolarizzazione, devono essere conformi ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia (NTC, regolamenti edilizi, normativa antisismica) vigente al momento della realizzazione e alla disciplina urbanistica (strumenti urbanistici comunali) vigente al momento della presentazione della domanda.

Non c'è più bisogno, quindi, della doppia conformità piena ex art.36 (sanatoria classica), che comunque resta in vigore per gli abusi maggiori, come ad esempio quelli in totale difformità o in assenza di permesso di costruire.

Il procedimento è attivato dallo Sportello unico per l'edilizia, che può anche richiedere determinati interventi propedeutici all'ottenimento della sanatoria, consentendo una regolarizzazione urbanistica 'condizionata' (anche questa è una novità del DL 69/2024).

Il caso: ordine di demolizione e istanza per regolarizzazione col Salva Casa

In seguito all'ordinanza di demolizione impartita nel giugno del 2022 dal comune per alcuni abusi edilizi, gli attuali ricorrenti, alla luce delle novità normative introdotte dal DL Salva Casa, in data 19/05/2025 hanno inoltrato istanza di SCIA in sanatoria ai sensi dell'art. 36 bis DPR 380/01.

Il Salva Casa è una seconda possibilità

Quindi, i presupposti per l'ottenimento della sanatoria semplificata - assenza dalla SCIA - ci sono.

Il TAR, quindi, richiama la sentenza 7486/2024 del Consiglio di Stato secondo cui "il ius superveniens costituito dalla disciplina “Salva Casa” (art. 1, comma 1, lett. h, del d.l. n. 69/2024, conv. in l. n. 105/2024) faccia premio, in omaggio al sotteso favor per la regolarizzazione degli illeciti edilizi, su tutti i procedimenti sanzionatori non ancora irreversibilmente conclusisi col ripristino dello stato dei luoghi".

Si tratta, in pratica, di una vera e propria seconda chance per la sanatoria dell'abuso, sempre che ricorrano i presupposti. La parte interessante è rappresentata dal fatto che qui si tratta di una demolizione impartita nel 2022 ma non ancora eseguita, che quindi può essere 'sanata' con le procedure del Salva Casa.

Il Salva Casa prevale su tutto? Occhio al silenzio assenso

Stanti queste premesse, il TAR evidenzia che "(…) la precedente adozione delle ordinanze demolitorie e il diniego della precedente domanda di sanatoria si rivelano ininfluenti ai fini dell’esame dell’istanza presentata di recente dalla ricorrente ai sensi dell’art. 36 bis L. n. 241/90 (errata corrige, il riferimento è chiaramente all’art. 36 bis DPR 380/01) e, dunque, sulla base di un regime normativo e di presupposti differenti”.

Tenuto conto del recente orientamento giurisprudenziale, gli attuali ricorrenti presentavano al Comune SCIA in sanatoria ai sensi dell’art. 36 bis DPR 380/01. In data 26/09/2025, come emerge dalla documentazione che si deposita in atti, si è formato sull’istanza di sanatoria il silenzio assenso, ai sensi del comma 6 dell’art. 36 bis T.U. Edilizia. 

Essendo, quindi, stato sanato l’immobile gli attuali ricorrenti non hanno più interesse a coltivare il presente giudizio e, pertanto, chiedono che il TAR dichiari la cessata materia del contendere e/o la carenza di interesse alla definizione del giudizio, con compensazione delle spese processuali.

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