T.U. Edilizia

Le Linee Guida sulla gestione informativa digitale delle costruzioni chiariscono alcuni nodi applicativi del d.lgs. 36/2023, con particolare riferimento al regime transitorio delle procedure già avviate, alla prevalenza contrattuale tra modelli informativi ed elaborati tradizionali e al trattamento degli interventi di manutenzione. Indicazioni operative utili per le stazioni appaltanti nella gestione degli appalti digitalizzati.

L'ordine di demolizione deve essere notificato non solo al responsabile dell'abuso ma anche al proprietario - eventualmente 'incolpevol' - il quale, essendo nell'attuale disponibilità materiale e giuridica dell'opera, deve assicurare il ripristino dell'assetto urbanistico/edilizio violato. In caso di inottemperanza, scattano le conseguenze acquisitive, aventi natura sanzionatoria, oltre che ripristinatoria.

Perchè si possa ottenere la fiscalizzazione deve sussistere una parziale difformità dal titolo abilitativo, la quale presuppone che un determinato intervento costruttivo, pur se contemplato dal titolo autorizzativo rilasciato dal comune, venga realizzato secondo modalità diverse da quelle previste e autorizzate a livello progettuale.

L'installazione della vetrata che comporta una chiusura totale dello spazio coperto dalla pergotenda, in quanto ha riguardato l'unico lato aperto della struttura, per il resto già delimitata da muri su tre lati, rende necessario il permesso di costruire perché si forma nuova volumetria.

Tre tettoie con pilastri e travi in legno che sviluppano una superficie complessiva di 380 metri quadrati non si configurano come semplici pertinenze ma integrano nuove costruzioni per le quali è necessario il permesso di costruire.

Una sopraelevazione di 327 mq con vetrate e infissi metallici e una piscina di 24,5 mq non possono mai rientrare nel novero delle pertinenze urbanistiche, ma integrano interventi di nuova costruzione assentibili con permesso di costruire, per cui la SCIA in sanatoria è inammissibile, visto che sarebbe ammessa solo per gli interventi che, in via ordinaria, avrebbero potuto essere realizzati con la semplice segnalazione certificata.

Una canna fumaria di 10 metri di altezza rientra nella definizione di "ristrutturazione edilizia" in quanto inserisce nuovi elementi e impianti ed è di palese evidenza rispetto alla costruzione e alla sagoma dell'immobile. Una struttura in muratura sormontata da tettoia, ancorata a terra e a un muro perimetrale, non può considerarsi un gazebo: serve il permesso di costruire.

Per cavarsela con una sanzione pecuniaria alternativa e applicare la fiscalizzazione dell'abuso, spetta alla parte interessata comprovare l’impossibilità della demolizione, fornendo una seria e idonea dimostrazione del pregiudizio che verrebbe arrecato alla struttura e all'utilizzazione della parte residua (e legittima) del bene.

La sanatoria semplificata del Salva Casa, che consente di regolarizzare abusi conformi alle regole edilizie vigenti al momento della realizzazione e alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, si applica solo per parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, assenza o difformità dalla SCIA e variazioni essenziali. Sono escluse le totali difformità dal PdC

L'intervento di accorpamento di unità immobiliari con modifica di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante di un immobile, prima dell'entrata in vigore del DL Salva Casa, era effettuabile solamente con permesso di costruire mentre oggi, se l'intervento non comporta la creazione di nuova volumetria, si può procedere con SCIA in virtù delle modifiche apportate dal DL 69/2024 al Testo Unico Edilizia.

In presenza di aree assoggettate a vincolo paesaggistico, indipendentemente dal titolo edilizio richiesto e dalla natura pertinenziale o meno delle opere, si impone la previa acquisizione dell'autorizzazione paesaggistica, in mancanza della quale l'applicazione della sanzione demolitoria è, in ogni caso, doverosa.

L'illegittimità dell'autorizzazione paesaggistica determina l'annullamento, per invalidità derivata, del permesso di costruire 'collegato', in quanto l'autorizzazione paesaggistica non costituisce una mera condizione di efficacia dei titoli edilizi, bensì una condizione di legittimità degli stessi.

Il DL Milleproroghe in conversione prevede, con un emendamento bipartisan approvato dalle Commissioni Affari costituzionali e Bilancio della Camera, un allungamento de tempi per l'avvio e la conclusione dei lavori edilizi di cui all'art. 15 del dpr 380/2001e per l'attuazione delle convenzioni di lottizzazione. La proroga, di ulteriori 12 mesi, riguarda permessi di costruire, SCIA, autorizzazioni ambientali e paesaggistiche rilasciati fino al 31/12/2025. Per 'attivarla', serve una richiesta specifica al comune

L'ordine di demolizione ex art. 31 del Testo Unico Edilizia non può essere legittimamente indirizzato al direttore dei lavori strutturali che abbia operato in conformità al progetto redatto e depositato da altro professionista, senza autonoma incidenza sulle scelte progettuali, e che abbia da tempo cessato qualsiasi disponibilità sull'opera.

Una copertura in pannelli leggeri regolabili (aventi funzione e consistenza analoga ad una tenda), completamente ritraibile e che assolve ad una funzione di mera copertura, con ancoraggio parimenti leggero, connotandosi in termini di accessorietà, rientra nella nozione di pergotenda ed è assentibile in edilizia libera.

La recente sentenza del TAR Sicilia chiarisce come regolarizzare gli abusi edilizi in aree vincolate senza obbligo di demolizione preventiva. Grazie all’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001, introdotto dal D.L. 69/2024, è possibile sanare interventi con aumento di superfici o volumi, purché compatibili con i valori paesaggistici. Il TAR conferma che solo le opere non sanabili devono essere rimosse, semplificando la procedura di regolarizzazione per immobili esistenti.

Il nuovo Codice dell'edilizia e delle costruzioni, approvato dal Consiglio dei Ministri il 4 dicembre e in arrivo alla Camera per l'avvio ufficiale della discussione, punta a superare definitivamente il dpr 380/2001, integrando al suo interno anche le norme settoriali, con l'obiettivo di offrire al Paese un sistema regolatorio chiaro, snello e aggiornato. Il nuovo impianto normativo assegna a ciascun intervento edilizio il proprio titolo abilitativo specifico, introducendo procedure semplificate basate su tre strumenti principali - CILA, SCIA e permesso di costruire - e includendo disposizioni innovative in materia di sicurezza delle costruzioni. Previste sanatorie per lievi difformità col modello Salva Casa.

La natura di pertinenza urbanistica di una piscina è stata riconosciuta solo allorché la stessa non abbia dimensioni rilevanti e sia stata realizzata in una proprietà privata a corredo esclusivo della stessa. Ma in zona vincolata la piscina è sempre una nova costruzione: se abusiva, va demolita di deafult.

Prima dell'avvento del Decreto Salva Casa, per le variazioni essenziali al progetto originariamente assentito ex art.32 del dpr 380/2001 scattava la demolizione, mentre oggi è possibile ottenere una sanatoria semplificata e asincrona qualora esistano le condizioni (conformità edilizia ieri, conformità urbanistica oggi).

Le professioni tecniche incontrano l’On. Erica Mazzetti per discutere il DDL delega che avvia la riforma organica del Testo Unico Edilizia. Obiettivo: semplificazione normativa, uniformità nazionale e definizione chiara dei titoli edilizi.

In vista della candidatura alla presidenza del Consiglio Nazionale degli Architetti Pianificatori Paesaggisti e Conservatori (CNAPPC), Alessandro Panci delinea una strategia centrata su riforma normativa, qualità del progetto e rafforzamento operativo del sistema ordinistico. Dal Testo Unico dell’Edilizia ai concorsi di progettazione, fino alla formazione e al Centro Servizi nazionale, l’obiettivo dichiarato è rendere l’Ordine parte attiva nella scrittura delle regole, incidendo concretamente su appalti, urbanistica e tutela del territorio.

L’articolo analizza la distinzione tra totale e parziale difformità ai sensi degli artt. 31 e 34 del DPR 380/2001, spiegando quando si applicano demolizione, sanzione pecuniaria o acquisizione gratuita. La sentenza del TAR della Lombardia n. 579/2025 ribadisce il principio dell'interpretazione rigorosa delle norme sanzionatorie e la necessaria corrispondenza tra qualificazione dell’abuso edilizio e la sanzione applicabile.

La riforma del Testo Unico Edilizia ha ampliato le possibilità di mutamento d’uso, ma il coordinamento con la pianificazione comunale resta centrale. Tra indirizzi ministeriali, indicazioni locali e primi orientamenti giurisprudenziali, emerge la necessità di un approccio prudenziale in attesa del consolidamento del quadro normativo.

Se l'ampliamento di volume che comporta la creazione della veranda è modesto e si innesta sulla struttura già preesistente, l'intervento rientra nella ristrutturazione edilizia, per la quale è comunque richiesto il permesso di costruire. La sua assenza è sanzionabile ai sensi dell'art. 33 del TU Edilizia e non dell’art. 31, senza quindi l'applicazione dell’acquisizione gratuita e della sanzione pecuniaria.