T.U. Edilizia

Le strutture amovibili realizzate per finalità sanitarie, assistenziali ed educative realizzate durante il periodo Covid possono rimanere installate in deroga al vincolo temporale.

L'abuso edilizio realizzato in zona vincolata senza permesso di costruire, per ottenere la sanatoria del Testo Unico Edilizia, deve essere conforme alle norme urbanistiche dell'epoca di realizzazione e dell'epoca di richiesta della sanatoria.

Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con provvedimento motivato entro 45 giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta. Per la SCIA si scende a 30 giorni, ma attenzione in caso di interventi in zona vincolata.

La pergotenda non soggetta al previo rilascio di titolo abilitativo è solamente quell'opera principale costituita non dalla struttura in sé, ma dalla tenda, di tessuto leggero o materiale plastico, destinata a rendere meglio vivibili gli spazi esterni delle unità abitative.

La possibilità di non eseguire la demolizione qualora possa derivarne pregiudizio per la porzione di fabbricato non abusiva, secondo la procedura di cd. fiscalizzazione dell'abuso edilizio, riguarda le sole ipotesi di parziale difformità, rimanendo invece esclusa nel caso in cui le opere eseguite siano del tutto sprovviste del necessario assenso amministrativo.

L'accertamento della conformità dei manufatti alle norme urbanistico-edilizie costituisce presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità.

Tra gli emendamenti annunciati dal ministro Salvini, alcuni modificano le regole sull'abitabilità degli appartamenti, riducendo la superficie minima e abbassando le altezze minime.

1. Ai fini della presentazione, del rilascio o della formazione dei titoli abilitativi previsti dal presente testo unico, le amministrazioni sono...

1. Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza...

I professionisti tecnici sono coinvolti in prima persona nelle procedure di sanatoria delle parziali difformità, nella perizia di stima per la determinazione delle sanzioni e nelle attestazioni sismiche in caso di tolleranze costruttive in zone a medio-alto rischio

L'onere di provare la data di realizzazione (e la consistenza dell'immobile abusivo) spetta a colui che ha commesso l'abuso, mentre solo la deduzione da parte di quest'ultimo di concreti elementi di riscontro trasferisce il suddetto onere di prova contraria in capo all'amministrazione pubblica.

Il Decreto Salva Casa ha rimodellato il Testo Unico Edilizia per quanto riguarda, tra l'altro, l'edilizia libera, i cambi di destinazione d'uso, le tolleranze costruttive ed esecutive, la sanatoria delle parziali difformità, lo stato legittimo dell'immobile.

Sarà sempre possibile il cambio di destinazione d'uso senza opere, all'interno della stessa categoria funzionale, e tra le categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva/direzionale e commerciale, da effettuare tramite SCIA.

La richiesta del permesso di costruire o la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria devono essere accompagnate dalla dichiarazione di un professionista abilitato che attesti le necessarie conformità.

Il porticato, per il suo carattere trasformativo e innovativo rispetto a quello manutentivo e conservativo, comporta un manufatto nuovo per consistenza e materiali utilizzati, idoneo a svolgervi varie attività della vita quotidiana, perciò esso crea nuova volumetria o superficie utile e richiede il permesso di costruire.

Il provvedimento include espressamente tra gli interventi in edilizia libera le vetrate panoramiche amovibili VEPA anche per i porticati rientranti all'interno dell'edificio, e inserisce nel perimetro degli interventi senza permesso quelli relativi a tende da sole e opere di protezione dagli agenti atmosferici.

Per ottenere la sanatoria, bisognerà pagare una sanzione pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, in misura compresa tra 1.032 euro e 30.984 euro.

Le tolleranze costruttive sono riparametrate in misura inversamente proporzionale alla superficie utile; minore è la superficie utile, maggiore è il limite consentito percentualmente.

Il Decreto Salva Casa ammette i cambi di destinazione d'uso senza opere tra categorie funzionali residenziali, turistico/ricettiva, produttiva/direzionale e commerciale in edifici situati in centri storici, per la quale, prima, il Testo Unico Edilizia richiedeva il permesso di costruire.

Le tettoie, quando assolvono la funzione di essenziale elemento di completamento della struttura edificata, possono ritenersi riconducibili al regime delle pertinenze urbanistiche, risultando liberamente edificabili.

Per le parziali difformità, è possibile ottenere il permesso di costruire in sanatoria e presentare la SCIA se l'intervento è conforme alla disciplina urbanistica al momento della presentazione della domanda e alla disciplina edilizia al momento di realizzazione dell'intervento.

Se il pergolato integra un nuovo organismo edilizio, idoneo a determinare una trasformazione permanente del territorio e assume, quindi, rilevanza edilizia ed urbanistica, è necessario il permesso di costruire.

Anche dopo le modifiche del Decreto Semplificazioni, si configura ristrutturazione edilizia solo con interventi finalizzati al recupero di fabbricati preesistenti di cui sia conservata traccia, dovendo l'immobile oggetto di ristrutturazione presentare caratteristiche funzionali o identitarie coincidenti con quelle del corpo di fabbrica preesistente.

L'impossibilità a demolire i manufatti abusivi, che consente di accedere alla fiscalizzazione dell'illecito edilizio, deve avere natura oggettiva, e non deve manifestarsi come semplice difficoltà che possa essere superata con l'adozione di particolari accorgimenti, per quanto costosi.