T.U. Edilizia

Le previsioni introdotte dal Decreto Salva Casa non si applicano retroattivamente ai provvedimenti precedentemente impugnati, ma il Comune ha la possibilità di rivedere le proprie decisioni, rivalutando la domanda originaria alla luce delle novità introdotte da tale provvedimento, che prevede, tra l'altro, la sanatoria semplificata per determinati tipi di abusi (parziali difformità, assenza di SCIA, variazioni essenziali).

La sanatoria giurisprudenziale - che certi comuni hanno recepito nei loro regolamenti, ma che è in netto contrasto con le regole del Testo Unico Edilizia - consente di sanare opere non conformi alla normativa vigente al momento della loro esecuzione, purché sia possibile renderle conformi mediante opere di adeguamento da eseguire entro un termine assegnato dal Comune.

In virtù delle modifiche apportate dal Decreto Salva Casa al Testo Unico Edilizia, oggi è possibile eseguire un cambio di destinazione d'uso anche rilevante (tra diverse categorie, come ad esempio da deposito a civile abitazione), con opere edilizie, con una semplice SCIA alloquando gli interventi che accompagnano il mutamento non necessitano di permesso di costruire ma sono realizzabili con SCIA o CILA

Anche in zona vincolata, la diversa distribuzione degli ambienti interni mediante eliminazione e spostamenti di tramezzature, purché non interessi le parti strutturali dell'edificio, costituisce attività di manutenzione straordinaria soggetta al semplice regime della CILA. In caso di omessa comunicazione, non è giustificabile l'irrogazione della sanzione demolitoria che presuppone il dato formale della realizzazione dell'opera senza il prescritto titolo abilitativo.

L'articolo analizza l'evoluzione della legislazione urbanistica italiana, segnata dalla mancata definizione dei principi fondamentali statali. In assenza di una cornice chiara, le Regioni hanno assunto ruoli prima concorrenti, poi proponenti e oggi spesso confliggenti, producendo un sistema normativo frammentato e incerto.

Il Consiglio di Stato chiarisce le condizioni di formazione del silenzio assenso sul permesso di costruire, affermando che esso si forma anche in presenza di difformità urbanistiche o di domanda "non conforme a legge", purché la domanda contenga gli elementi essenziali tassativamente richiesti dall'art. 20 comma 1 dpr 380/2001

Un'opera esterna eseguita in area paesaggisticamente vincolata e priva del titolo paesaggistico (autorizzazione) va demolita indipendentemente dal tipo di permesso che serve per assentirla (permesso di costruire o SCIA), e anche allorquando si ritenesse una pertinenza.

In virtù delle modifiche introdotte dal DL Salva Casa, oggi è possibile passare da magazzino ad abitazione con una SCIA, in caso non siano presenti lavori edilizi o siano assentibili con CILA o SCIA, ma gli strumenti urbanistici comunali conservano la facoltà di fissare "specifiche condizioni", da interpretarsi in modo ragionevole e compatibile con le prerogative costituzionali dei Comuni in materia di governo del territorio.

Le Linee Guida sulla gestione informativa digitale delle costruzioni chiariscono alcuni nodi applicativi del d.lgs. 36/2023, con particolare riferimento al regime transitorio delle procedure già avviate, alla prevalenza contrattuale tra modelli informativi ed elaborati tradizionali e al trattamento degli interventi di manutenzione. Indicazioni operative utili per le stazioni appaltanti nella gestione degli appalti digitalizzati.

L'ordine di demolizione deve essere notificato non solo al responsabile dell'abuso ma anche al proprietario - eventualmente 'incolpevol' - il quale, essendo nell'attuale disponibilità materiale e giuridica dell'opera, deve assicurare il ripristino dell'assetto urbanistico/edilizio violato. In caso di inottemperanza, scattano le conseguenze acquisitive, aventi natura sanzionatoria, oltre che ripristinatoria.

Perchè si possa ottenere la fiscalizzazione deve sussistere una parziale difformità dal titolo abilitativo, la quale presuppone che un determinato intervento costruttivo, pur se contemplato dal titolo autorizzativo rilasciato dal comune, venga realizzato secondo modalità diverse da quelle previste e autorizzate a livello progettuale.

L'installazione della vetrata che comporta una chiusura totale dello spazio coperto dalla pergotenda, in quanto ha riguardato l'unico lato aperto della struttura, per il resto già delimitata da muri su tre lati, rende necessario il permesso di costruire perché si forma nuova volumetria.

Tre tettoie con pilastri e travi in legno che sviluppano una superficie complessiva di 380 metri quadrati non si configurano come semplici pertinenze ma integrano nuove costruzioni per le quali è necessario il permesso di costruire.

Una sopraelevazione di 327 mq con vetrate e infissi metallici e una piscina di 24,5 mq non possono mai rientrare nel novero delle pertinenze urbanistiche, ma integrano interventi di nuova costruzione assentibili con permesso di costruire, per cui la SCIA in sanatoria è inammissibile, visto che sarebbe ammessa solo per gli interventi che, in via ordinaria, avrebbero potuto essere realizzati con la semplice segnalazione certificata.

Una canna fumaria di 10 metri di altezza rientra nella definizione di "ristrutturazione edilizia" in quanto inserisce nuovi elementi e impianti ed è di palese evidenza rispetto alla costruzione e alla sagoma dell'immobile. Una struttura in muratura sormontata da tettoia, ancorata a terra e a un muro perimetrale, non può considerarsi un gazebo: serve il permesso di costruire.

Per cavarsela con una sanzione pecuniaria alternativa e applicare la fiscalizzazione dell'abuso, spetta alla parte interessata comprovare l’impossibilità della demolizione, fornendo una seria e idonea dimostrazione del pregiudizio che verrebbe arrecato alla struttura e all'utilizzazione della parte residua (e legittima) del bene.

La sanatoria semplificata del Salva Casa, che consente di regolarizzare abusi conformi alle regole edilizie vigenti al momento della realizzazione e alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, si applica solo per parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, assenza o difformità dalla SCIA e variazioni essenziali. Sono escluse le totali difformità dal PdC

L'intervento di accorpamento di unità immobiliari con modifica di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante di un immobile, prima dell'entrata in vigore del DL Salva Casa, era effettuabile solamente con permesso di costruire mentre oggi, se l'intervento non comporta la creazione di nuova volumetria, si può procedere con SCIA in virtù delle modifiche apportate dal DL 69/2024 al Testo Unico Edilizia.

In presenza di aree assoggettate a vincolo paesaggistico, indipendentemente dal titolo edilizio richiesto e dalla natura pertinenziale o meno delle opere, si impone la previa acquisizione dell'autorizzazione paesaggistica, in mancanza della quale l'applicazione della sanzione demolitoria è, in ogni caso, doverosa.

L'illegittimità dell'autorizzazione paesaggistica determina l'annullamento, per invalidità derivata, del permesso di costruire 'collegato', in quanto l'autorizzazione paesaggistica non costituisce una mera condizione di efficacia dei titoli edilizi, bensì una condizione di legittimità degli stessi.

Il DL Milleproroghe in conversione prevede, con un emendamento bipartisan approvato dalle Commissioni Affari costituzionali e Bilancio della Camera, un allungamento de tempi per l'avvio e la conclusione dei lavori edilizi di cui all'art. 15 del dpr 380/2001e per l'attuazione delle convenzioni di lottizzazione. La proroga, di ulteriori 12 mesi, riguarda permessi di costruire, SCIA, autorizzazioni ambientali e paesaggistiche rilasciati fino al 31/12/2025. Per 'attivarla', serve una richiesta specifica al comune

L'ordine di demolizione ex art. 31 del Testo Unico Edilizia non può essere legittimamente indirizzato al direttore dei lavori strutturali che abbia operato in conformità al progetto redatto e depositato da altro professionista, senza autonoma incidenza sulle scelte progettuali, e che abbia da tempo cessato qualsiasi disponibilità sull'opera.

Una copertura in pannelli leggeri regolabili (aventi funzione e consistenza analoga ad una tenda), completamente ritraibile e che assolve ad una funzione di mera copertura, con ancoraggio parimenti leggero, connotandosi in termini di accessorietà, rientra nella nozione di pergotenda ed è assentibile in edilizia libera.

La recente sentenza del TAR Sicilia chiarisce come regolarizzare gli abusi edilizi in aree vincolate senza obbligo di demolizione preventiva. Grazie all’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001, introdotto dal D.L. 69/2024, è possibile sanare interventi con aumento di superfici o volumi, purché compatibili con i valori paesaggistici. Il TAR conferma che solo le opere non sanabili devono essere rimosse, semplificando la procedura di regolarizzazione per immobili esistenti.