Tettoia trasformata in mansarda: è pertinenza o serve il permesso di costruire?

Quando serve il permesso di costruire: il confine tra pertinenze e nuove costruzioni

Nell’edilizia è fondamentale distinguere tra opere pertinenziali e nuove costruzioni, poiché spesso il concetto di pertinenza viene invocato impropriamente nel tentativo di giustificare o sanare abusi edilizi.

Le opere pertinenziali sono interventi edilizi destinati a servire in modo funzionale e accessorio un edificio principale, senza modificarne la destinazione d’uso né incrementarne in modo significativo la volumetria o la superficie coperta.
Le nuove costruzioni, invece, riguardano interventi edilizi che comportano la realizzazione di opere nuove (o la demolizione e ricostruzione ex novo di strutture esistenti) con modifiche sostanziali, generando un impatto rilevante sul territorio e sulla pianificazione urbanistica.

La corretta qualificazione degli interventi è essenziale per determinare il titolo abilitativo da richiedere.

Il DPR 380/2001 affronta il tema nell’art. 3, comma 1, lett. e. 6) includendo tra le nuove costruzioni anche “gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell'edificio principale”.

Quindi, gli interventi pertinenziali sono considerati di nuova costruzione:

• nelle zone A e nelle aree con valore ambientale o paesaggistico per le quali il piano urbanistico inquadri tali interventi come nuova costruzione;
• quando l’intervento determina la creazione di un volume maggiore del 20% rispetto al volume dell’edificio principale, nei limiti e nei casi previsti dagli strumenti urbanistici comunali.

Il problema nasce quando si cerca di regolarizzare un abuso, in quanto spesso si confondono le nozioni di pertinenza e nuova costruzione, così come quelle di condono e accertamento di conformità.

Quali sono le differenze?

• l’accertamento di conformità permette di sanare opere abusive se esse risultino conformi alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e a quella tecnica al momento della realizzazione;
• il condono edilizio, invece, è una sanatoria generale che non prevede l’accertamento della compatibilità urbanistica salvo che si operi in aree tutelate. Esso viene previsto mediante dispositivi normativi speciali, validi solo in determinati periodi storici.

Le differenze si estendono agli effetti procedurali, in particolare:

• la domanda di condono estingue automaticamente l'efficacia degli atti sanzionatori e quindi in caso di rigetto della stessa dovrà essere emesso un nuovo atto;
• l'accertamento di conformità determina, invece, una sospensione temporanea dell'esecuzione dell’ordinanza di demolizione, senza comprometterne la validità. In caso di rigetto dell’istanza, quindi, l’ordinanza tornerà ad essere efficace.

Pertanto, la trasformazione di una tettoia in unità abitativa chiusa e funzionale per la quale non viene richiesto il permesso di costruire, può condurre a situazioni che possono comportare anche la demolizione dell’intervento se inquadrata come nuova costruzione. Tale problematica è stata affrontata in modo specifico dalla sentenza del TAR della Campania n.7036/2024.

Tettoia trasformata in mansarda: è nuova costruzione, non pertinenza

La ricorrente della sentenza del TAR della Campania si è opposta all’ordinanza comunale che imponeva la demolizione di una tettoia trasformata in un’unità abitativa chiusa, una sorta di mansarda finita e funzionale, realizzata chiudendo completamente una preesistente tettoia.

L’intervento, che ha occupato un’area di circa 62 metri quadrati, secondo il Comune, si configurava come una vera e propria nuova costruzione realizzata in assenza di titolo edilizio, e per questo era stata ordinata la demolizione dell’opera. La proprietaria, di contro, ha tentato di far annullare l’ordinanza, sostenendo che l’intervento non doveva essere considerato come una nuova costruzione e che quindi vi fossero irregolarità procedurali da parte della PA.

Il TAR, tuttavia, ha respinto la richiesta evidenziando che “All’esito della fase a cognizione piena, devono ritenersi comprovate le ragioni già poste a sostegno del rigetto dell’istanza cautelare, alle quali possono aggiungersi le seguenti considerazioni: a) la trasformazione di una tettoia in “mansarda” avente un impatto volumetrico sul territorio non può qualificarsi come opera meramente pertinenziale, poiché la nozione di pertinenza, sul piano urbanistico-edilizio, “è limitata ai soli interventi accessori di modesta entità e privi di autonoma funzionale (…)”.

Nel caso specifico, l’opera, per le dimensioni e caratteristiche, non poteva rientrare tra le semplici pertinenze, trattandosi di un intervento edilizio che incideva in modo significativo sul carico urbanistico. Pertanto, l’intervento andava autorizzato con un permesso di costruire.

Inoltre, il TAR sottolinea che “(…) quanto alla differente disciplina tra condono edilizio e accertamento della doppia conformità ex art. 36 del d.P.R. 380/2001, per i principi di legalità e di tipicità del provvedimento amministrativo e dei suoi effetti, soltanto nei casi previsti dalla legge una successiva iniziativa procedimentale del destinatario dell'atto può essere idonea a determinare ipso iure la cessazione della sua efficacia; “in materia edilizia, la L. n. 47 del 1985 (per come richiamata dalle successive leggi sul condono del 1994 e del 2003) ha previsto che la presentazione della domanda di condono - nei casi ivi previsti ed in presenza dei relativi presupposti - determina la cessazione degli effetti dei precedenti atti sanzionatori; ma quando è proposta invece una domanda di accertamento di conformità, ai sensi dell'art. 36 del d.P.R. 380 del 2001, si verifica solo una sospensione dell'efficacia dell'ordine di demolizione (nel senso che questo non può essere portato ad esecuzione, finché non vi sia stata la definizione della domanda, con atto espresso o mediante il silenzio-rigetto), sicché nel caso di rigetto dell'istanza di accertamento di conformità l'ordine di demolizione riacquista la sua efficacia (cfr. Consiglio di Stato, sez. VI, 06/06/2018, n. 3417; Consiglio di Stato, sez. VI, 05/06/2017, n. 2681).”

In altre parole, la presentazione di una domanda di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del DPR 380/2001 non è sufficiente a bloccare automaticamente l’efficacia di un’ordinanza di demolizione. A differenza del condono edilizio, che se ammesso estingue gli effetti del provvedimento sanzionatorio e deve quindi essere emanato un nuovo provvedimento in caso di condono respinto, la domanda di accertamento di conformità sospende solo temporaneamente l’esecuzione dell’ordine, e se viene respinta, l’ordinanza torna pienamente efficace.

In conclusione, la trasformazione della tettoia in abitazione è da considerarsi una nuova costruzione abusiva
se impattante urbanisticamente e la sentenza rappresenta un esempio di come la tentazione di aggirare le norme urbanistiche possa condurre a conseguenze irreversibili. Ciò che viene realizzato senza i dovuti permessi non può essere sanato attraverso procedimenti alternativi qualora non espressamente previsti dalla norma.

LA SENTENZA DEL TAR CAMPANIA È SCARICABILE IN ALLEGATO.