Dal Modello 3D del condominio (IFC) alla stampa delle tabelle millesimali

Le tabelle millesimali sono il prospetto che esprime la quota proporzionale di ciascuna unità immobiliare rispetto alle parti comuni. Nascono dal quadro del Codice Civile (art. 68 disp. att. e 1123 c.c.) e sono il risultato di un’analisi delle dimensioni (superficie o volume) integrate da coefficienti oggettivi che riflettono la qualità d’uso dell’unità, escludendo canone locativo, migliorie e stato manutentivo.

Il valore finale, espresso su base 1000, è usato per la ripartizione delle spese e per i diritti di voto; può essere aggiornato in caso di errori o mutate condizioni dell’edificio che alterino oltre 1/5 il valore proporzionale di almeno una unità immobiliare.

Un flusso di lavoro che parte da un Modello 3D del condominio e mantiene allineati calcoli, relazione e regolamento riduce errori e contestazioni.

Quadro normativo e prassi

In sintesi, il riferimento per la redazione delle tabelle millesimali è definito da norme e prassi consolidate. L’art. 68 disp. att. c.c. impone criteri oggettivi per la formazione delle tabelle, escludendo canone locativo, migliorie e stato manutentivo. L’art. 1123 c.c. lega il riparto all’utilità tratta dalla cosa comune; gli artt. 1124 e 1126 c.c. disciplinano casi specifici ( ad es. scale/ascensore; lastrici).

La Circolare LL.PP. 26/03/1966 offre un quadro operativo per definire le famiglie di coefficienti e, per ciascuna, un range di valori suggeriti entro cui scegliere il valore in base all’intensità del fattore (es. piano, esposizione/luminosità, destinazione, servitù).

I coefficienti sono pesi oggettivi applicati a superfici/volumi reali per ricavare una superficie virtuale che esprima la qualità d’uso dell’unità.

La personalizzazione è ammessa se motivata tecnicamente, applicata in modo uniforme all’intero edificio ed evitando doppi conteggi tra fattori simili; così la ripartizione delle spese risulta aderente alla realtà del condominio.

Perché partire dal Modello 3D

Il Modello 3D del condominio rende immediatamente leggibili piano, esposizione, luminosità (derivata dalla superficie finestrata), affacci, superfici e volumi delle singole unità, oltre all’orientamento, facilitando l’attribuzione dei corretti coefficienti di riduzione.
È anche un ottimo supporto in assemblea: la vista tridimensionale è generalmente più intuitiva della planimetria 2D e aiuta a spiegare le scelte con maggiore trasparenza.

In caso di frazionamenti/accorpamenti o altre modifiche edilizie che alterano il valore anche di una sola unità immobiliare per più di 1/5, è possibile modificare di conseguenza il modello 3D e rigenerare tabelle e allegati, mantenendo allineate relazione tecnica e regolamento.

Strutturare correttamente le tabelle

Tabelle millesimali principali

• Tabella A — Millesimi generali (generatrice)
  Definisce valore e voto di ciascuna UI; base di calcolo per la maggior parte delle spese comuni.
• Tabella B — Scale (corsa principale)
  Ripartisce le spese delle scale in funzione dei fruitori effettivi e dell’altezza del piano.
• Tabella C — Ascensore (corsa principale)
  Ripartisce le spese dell’ascensore considerando utilizzo e altezza del piano; distinta dalla B perché i fruitori possono non coincidere.
• Tabella D — Erogazione riscaldamento
  Per il riscaldamento centralizzato; oggi si raccorda con i criteri UNI 10200
• Tabella “Colonne verticali” (scarico acque chiare/scure)
  Riparto delle spese relative alle colonne di scarico, tipicamente in base a utilizzo e sviluppo verticale servito.
• Tabella F — Lastrico solare/terrazze a uso esclusivo
  Riparto secondo criteri proporzionali di utilità e protezione.
• Tabella Portineria
  Spese di portierato secondo il criterio deliberato (es. millesimi generali).

Coefficienti di riduzione che riflettono la qualità d’uso

I coefficienti trasformano m²/m³ reali in una misura virtuale che rifletta la qualità d’uso oggettiva (piano, esposizione, affacci/luminosità, destinazione, servitù). Si definiscono famiglie e range ex ante con un applicazione uniforme e si motivano le scelte nella relazione.
Il Modello 3D fornisce indicatori oggettivi (superfici finestrate, orientamenti, livelli) che riducono i margini di discrezionalità.

Millesimus 7 & Euclide 3D: dal modello 3D al fascicolo completo

Millesimus 7, in sinergia con Euclide 3D, automatizza gran parte del processo: dall’estrazione dei dati dal Modello 3D alla predisposizione delle tabelle; restano attività guidate di verifica e di collegamento delle unità ai proprietari e alla definizione dei fruitori dei servizi di uso comune.

Dal Modello 3D del condominio — disegnato con Euclide 3D a partire dalle planimetrie oppure importato in formato IFC da software BIM — è possibile importare in Millesimus 7 i dati necessari al calcolo delle tabelle millesimali: geometrie delle unità (superfici e volumi), superfici finestrate, vani (riconosciuti e perimetrati), destinazioni d’uso, superfici accessorie e orientamento.
Una volta importati i dati, Millesimus 7 guida l’utente nei passi successivi: dalla definizione dei proprietari delle unità immobiliari alla specificazione dei fruitori dei servizi delle tabelle, fino alla stampa delle tabelle millesimali e del regolamento.

Millesimus 7 consente di modificare la struttura delle tabelle (inserire/eliminare colonne, cambiare metodi di calcolo: per superficie, per volume, ecc.) e di derivare tabelle per proprietà separate ad esempio scale secondarie e ascensori di corsa secondaria, così da aderire con precisione alla reale fruizione delle parti comuni.
Per le revisioni, si affiancano i millesimi vigenti ai nuovi con motivazioni e impatti pronti per l’assemblea.

Per vedere l’utilizzo di Millesimus 7, consigliamo questo video in cui, a partire da un modello IFC di un condominio, vengono dimostrate le funzionalità principali del programma: predisposizione e calcolo delle tabelle millesimali, stesura dei regolamenti condominiali, contabilizzazione del calore e ripartizione delle spese.