Pillole di Stabilità: contratti di locazione registrati in 30 giorni. Ecco come funziona

23/11/2015 2371

Registrazione contratti di locazione: il proprietario avrà 30 giorni per adempiere poi scatta un secondo termine di 60 giorni per comunicare l’avvenuta registrazione sia all’inquilino sia all’amministratore del condominio. Il tutto dopo la riformula l’articolo 13 della legge 431/1998 sui patti contrari alla legge nelle locazioni abitative

E' il proprietario, a dover registrare il contratto di locazione dell'immobile entro 30 giorni, ed è sempre lui che entro altri 60 giorni dovrà comunicare sia all'inquilino che all'amministratore di condominio l'avvenuta registrazione. Cambia così, la normativa sui patti contrari alla legge nelle locazioni abitative, che fa parte del ddl Stabilità 2016.

Ci sono quindi fondamentalmente tre ordini di novità:

  • tempi stretti per la registrazione dei contratti e relativi obblighi informativi;
  • in caso di mancata registrazione del contratto possibilità di agire per ricondurre la locazione alle condizioni di legge;
  • applicabilità delle norme di tutela dell’inquilino a tutte i contratti fin dal 1998.

Nel maxiemendamento del Governo approvato venerdì scorso in Senato, si aggiunge quindi a carico del locatore l’obbligo di provvedere alla registrazione del contratto di locazione nel termine perentorio di 30 giorni. Prima si stabiliva solamente la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.

Un’altra aggiunta impone, sempre al proprietario, nei 60 giorni successivi alla registrazione, di dare documentata comunicazione al conduttore e all’amministratore del condominio. All’amministratore di condominio la notizia serve per l’aggiornamento e la tenuta dell’anagrafe condominiale, previsto dall’articolo 1130, comma 1, n. 6, del codice civile.

Registrazione del contratto: ecco come funziona
In via ordinaria, la registrazione del contratto è effettuata telematicamente o presentando un apposito modello cartaceo e versando l’imposta di registro dovuta in misura proporzionale, oppure fissa se si tratta di locazioni soggette ad IVA. 

Ma se il locatore è una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività d’impresa, arte o professione, in sede di registrazione del contratto, può esercitare l’opzione per l’applicazione dell’imposta sostitutiva sui canoni di locazione, cosiddetta “cedolare secca“, che comporta l’utilizzo di apposito modello telematico, in alternativa a quello cartaceo, e la non debenza dell’imposta di registro e di bollo sulle copie del contratto, per tutta la durata dello stesso, fino a revoca dell’opzione. Significa che le modalità di registrazione e l’ammontare dell’imposta di registro dovuta, o l’eventuale non debenza della stessa, sono correlate alla possibilità per il locatore di applicare o meno la cedolare secca nonché all’effettivo esercizio dell’opzione. 

Importi registrati e conseguenze sul nero
Se si viola il divieto della norma (accettare un canone di locazione superiore rispetto a quello indicato nel contratto), il conduttore può richiedere la ripetizione di quanto pagato indebitamente entro sei mesi dal rilascio dell’immobile. In alternativa, il conduttore può chiedere altresì che il giudice riporti le condizioni contrattuali a quelle di legge, anche nell’ipotesi in cui il locatore non abbia registrato il contratto.