TALLURI, FEDERCASA: 190.000 alloggi popolari da ristrutturare, serve un finanziamento stabile

L'editore di INGENIO, Andrea Dari, ha intervistato il Presidente di FEDERCASA, l'ing. Luca Talluri.

INGENIO:
In questi anni mentre il settore delle costruzioni si fermava, e di conseguenza la produzione di nuovi appartamenti, proseguiva in Italia la crescita demografica, che i centri studi quantificano in 500 mila nuovi nuclei familiari l’anno. Un’onda che ha creato una crescente domanda di alloggi. Ma se la crisi bloccava l’edilizia dall’altra parte rendeva più poveri i potenziali acquirenti. E’ quindi non solo aumentata la domanda di alloggi, ma soprattutto di alloggi a basso costo. Come rispondere?

LUCA TALLURI
Il modo più razionale e concreto di rispondere all’aumento della richiesta  è ripartire dallo stato attuale, da quello che c’è. E quindi anche da una storia di 110 anni dell’edilizia popolare che comunque ha contraddistinto la risposta italiana alla domanda di alloggi sociali. L’edilizia sovvenzionata in un Paese che ancora oggi ritiene la proprietà della casa un valore, risulta la risposta più concreta e utile all’esigenza di alloggi sociali.

E’ necessario tornare ad una soluzione strutturata, con la differenza da ora in poi, essendo minori le risorse a disposizione, che i fondi devono essere obbligatoriamente localizzati dove servono, ossia nelle grandi aree metropolitane e urbanizzate. Dove si riscontra la maggiore richiesta di alloggi anche sociali.

Il principio che debba toccare tutto a tutti, ai grandi come ai piccoli Comuni, con pari dignità è banalmente giusto e logico, ma inutile in tempi di risorse contingentate, e non lo si può quindi più applicare come in passato.

E’ indispensabile costruire dove serve di più. Le case popolari in Italia rispondono da sempre alla richiesta di un’ampia fascia di popolazione, non parliamo quindi dei soli cittadini che rientrano nei parametri di povertà. L’edilizia residenziale pubblica è infatti punto di riferimento per tutti coloro che non possono comprare un’abitazione o che non riescono a permettersi un affitto nel libero mercato, quindi anche le cosiddette fasce grigie. Il 15% dei nostri inquilini paga oltre 300 euro al mese di canone.

Accedono alle case popolari non per casualità, bensì perché le leggi dello Stato (e oggi delle Regioni) lo prevedono, in quanto le soglie di sbarramento di reddito per l’assegnazione di un alloggio dell’Erp corrispondono anche ad un livello medio-basso e non solo di povertà. Hanno dunque diritto d’accesso, in piena legalità, anche le fasce grigie, che sono da sempre dentro alle abitazioni gestite dagli Enti.

Lo scenario dipinto da alcuni che prevede un aumento dei nuovi poveri, di un numero maggiore di persone che farà domanda di una casa popolare, manca però di un’analisi approfondita. Ho la sensazione che ci sia il rischio della strumentalità, che ci troviamo di fronte ad una lettura oltremodo generica. Quel che è certo è che in Italia la gente vuole ancora oggi avere la casa di proprietà, vedendola come bene rifugio, come soddisfazione psicologica, come accadeva sessant’anni fa, nel dopoguerra, negli anni del boom economico. La ripartenza dei mutui, come riferito dalla stampa e dagli stessi istituti bancari, conferma che la proprietà di un’abitazione rimane una priorità per le famiglie.

INGENIO
Agli effetti della crisi si è contrapposto però l’aumento di “costi” per le famiglie: nuove imposte, telefonini per ogni persona della famiglia, internet, … Peraltro per anni il modello urbanistico che si è seguito è stato quello dello staccare le aree urbane dalle aree produttive, creando una dipendenza “dallo spostamento” che genera ulteriori costi. Questi dati non sono uno stimolo per un nuovo modello di housing sociale fatto di case a bassi consumi, in mix/smart city ?

LUCA TALLURI
L’urbanistica è strettamente legata al concetto di customizzazione, ovvero alle necessità e alle prerogative di una città. Si tratta di decisioni che devono essere assunte caso per caso, proprio perché ci troviamo di fronte ad una disciplina che va ad intervenire nei piani regolatori generali che non partono da un foglio bianco o da un deserto dove non c’è nulla, bensì da una situazione esistente.

Un piano urbanistico è un insieme di scelte su aree che hanno una loro  storia, un’antropizzazione. Al tempo stesso il concetto di “smart city” è diventato una necessità per lo sviluppo delle nostre città, concetto che non è legato soltanto ad una dimensione dell’housing sociale.

Comunque sia la sfida è quella della rigenerazione urbana, intesa come riqualificazione di un tessuto urbanistico ed edilizio esistente. Questo è il principio guida. In merito a quanto demolisco e come ricostruisco  è la customizzazione che me lo dice, caso per caso, città per città, piano regolatore per piano regolatore. Solo da un approfondimento puntuale legato a quel tessuto esistente, a quella realtà, posso trovare la migliore soluzione. Non ci può essere una regola sola, se non quella di risparmiare il consumo del suolo.

INGENIO

Il nostro patrimonio di case popolari è vecchio, e quindi poco efficiente e poco sicuro. Come intervenire e con quali strumenti per rinnovare il patrimonio italiano di case popolari ?

LUCA TALLURI
Anche in questo caso dobbiamo chiedere allo Stato di introdurre un finanziamento stabile, che può essere diretto o indiretto, per costruire  nuove abitazioni e per effettuare una manutenzione straordinaria, mentre per quanto riguarda la manutenzione ordinaria e il pronto intervento continueremo ad effettuarli tramite l’uso dei canoni di affitto.

Noi gestori del patrimonio dobbiamo fare in modo di avere un’elevatissima efficienza gestionale, affinché quanto ricavato dagli affitti sia sufficiente proprio per coprire ciò che serve nella quotidianità e quindi per il funzionamento delle aziende e per la manutenzione ordinaria. Penso che se ci poniamo nell’idea di utilizzare strutturalmente il 75-70% del monte canoni per la manutenzione ordinaria del patrimonio il sistema funziona.

Ovviamente con una morosità che rimanga a livello fisiologico.

E’ al tempo stesso anche necessario aumentare il numero delle case da mettere a disposizione di coloro che sono in lista e di chi si aggiungerà. Abbiamo in questo momento un patrimonio di 900 mila case popolari (650 mila di proprietà degli Enti e 250 mila dei Comuni) di cui c’è un buon 20% vuoto, perché da ristrutturare.  Dobbiamo quindi partire dal recupero e dalla riassegnazione di queste abitazioni inagibili, facendo in modo che ci siano fondi per fare manutenzione straordinaria.

INGENIO
In altri Paesi il modello delle case in affitto prevale sul modello italiano, basato soprattutto sulla vendita. Ma per un ente che possiede case da affittare diventa prioritario costruire bene per spendere poco in manutenzione. Non serve un grande patto quindi ENTI - COSTRUTTORI - BANCHE perché tutti siano coinvolti responsabilmente su questa linea ?

LUCA TALLURI
I patti tra soggetti di una filiera sono una cosa utile, logica e talvolta anche giusta se è chiaro l’obiettivo e se c’è un minimo comune denominatore di interessi effettivi tra le parti.

E’ necessario dunque mettere sul tavolo, senza finzioni, gli interessi reali. Se il minimo comune denominatore si trova bene, altrimenti è inutile perdere tempo in giochi di relazione. Questo è il tempo dell’agire.
 

Federcasa nasce nel 1996 come trasformazione  dell’Associazione nazionale istituti autonomi per le case popolari (ANIACAP) costituita nel 1950. La Federazione associa 114 enti che, in tutta Italia, da quasi un secolo costruiscono e gestiscono abitazioni sociali realizzate con fondi pubblici, ma anche con fondi propri e con prestiti agevolati. Si tratta di Istituti autonomi per le case popolari, enti in via di trasformazione e aziende che gestiscono un patrimonio di oltre 850 mila alloggi destinato ad una utenza con reddito basso o medio.
Federcasa partecipa alla definizione degli obiettivi e degli strumenti della politica abitativa, promuove lo sviluppo di nuovi strumenti di intervento nel campo dell’edilizia residenziale pubblica, mirando a favorire la qualità dell’abitare e della vita sociale, lavora per migliorare l’efficacia della gestione del patrimonio immobiliare pubblico, rappresenta gli associati nelle organizzazioni nazionali e internazionali. In questa prospettiva aderisce a varie associazioni e istituti di ricerca nel settore dell’edilizia e dell’urbanistica; in particolare: collabora con Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, CNEL, CNR, ENEA e varie amministrazioni comunali; è associata ad ACCREDIA, CRESME, INU e ad altri organismi nazionali; è tra i soci fondatori del CECODHAS, Comité européen de coordination de l’habitat social, che rappresenta gli interessi degli associati di ventidue paesi presso le istituzioni e gli organi dell’Unione europea, e di EUROPAN, concorsi europei per nuove architetture.

SCHEDA TECNICA

ASSOCIATI
110 di cui
99 enti provinciali
7 enti comunali
4 soci corrispondenti
DIPENDENTI
7.000
PATRIMONIO GESTITO
764 mila alloggi in locazione
102 mila unità immobiliari non residenziali in locazione
24 mila abitazioni a riscatto
65 mila alloggi di proprietà di terzi
VOLUME D'AFFARI
1.208 milioni di Euro, di cui
942 milioni di Euro dagli affitti
266 milioni di Euro dalle vendite

DOVE SIAMO

Federcasa
via Venti Settembre 4
00187 ROMA
Fax 06.42004526