Analisi Fiscale e Legale della Plusvalenza da Superbonus

Quando si verifica la plusvalenza da Superbonus?

Con la Legge di Bilancio 2024 sorge il concetto di plusvalenza generata dalla vendita di immobili ristrutturati sfruttando le agevolazioni del Superbonus 110%.

In un recente corso di Geo Network, "Superbonus e compravendita dell'immobile", il dott. Nicola Forte, commercialista e Avv. Stefano Fiorentini, esperto in contenzioso tributario, hanno approfondito le implicazioni fiscali generate dalla vendita di immobili ristrutturati beneficiando del Superbonus, se venduti entro 10 anni dall'ultimazione dei lavori.
Riportiamo i principali aspetti trattati durante la loro discussione, focalizzandosi su definizioni, principi fiscali, questioni sui trasferimenti a titolo oneroso, interpretazioni normative e l'influenza delle detrazioni sui livelli di plusvalenza. A fine articolo riportiamo il video estratto dalla lezione.

La plusvalenza in analisi si aggiunge alla disciplina ordinaria delle plusvalenze immobiliari con l’introduzione della lett. b-bis) all’art. 67 del T.U.I.R. (Testo Unico sulle Imposte sui Redditi) che dice:
le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo."

Mentre l’art. 68 del Tuir determina il perimetro della plusvalenza ed in particolare per gli immobili che hanno beneficiato dei bonus edilizi (lettera b-bis) dice cbe

• se gli interventi agevolati si sono conclusi entro cinque anni dalla vendita e sono state esercitate le opzioni di cui all'articolo 121 del decreto-legge n. 34/2020 (sconto in fattura o cessione credito), le spese relative a questi interventi non vengono considerate nel calcolo dei costi;
• Se invece gli interventi si sono conclusi da più di cinque anni al momento della vendita, si considera il 50% di tali costi nel calcolo della plusvalenza, a condizione che siano state esercitate le stesse opzioni e si sia usufruito dell'incentivo del 110%. Inoltre si specifica che per gli immobili della lettera b-bis) acquisiti o costruiti oltre cinque anni prima della vendita, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione è aggiornato in base all'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

La logica di questo provvedimento mira a tassare il guadagno derivante dall'incremento di valore dell'immobile, considerato un beneficio indiretto dello Stato attraverso il meccanismo del Superbonus.

Questioni sui Trasferimenti a titolo oneroso

I trasferimenti a titolo oneroso, come vendite, permute o atti di conferimento, generano plusvalenze tassabili se avvengono entro il termine di dieci anni dall'ultimazione dei lavori incentivati, come specificato nell'articolo 119 del DL 34/2020. Questo periodo diventa cruciale per determinare la tassazione e solleva questioni interpretative significative, specie in casi di trasferimenti complessi come quelli in ambito societario.

Un punto di discussione importante riguarda gli interventi sulle parti comuni degli edifici come, ad esempio, nei casi di lavori Superbonus in condomini. L'avv. Fiorentini ha sottolineato come, secondo le interpretazioni correnti, non tutti gli interventi su parti comuni dovrebbero automaticamente generare una plusvalenza, specialmente se non influenzano direttamente il valore delle singole unità immobiliari.

Generazione di Plusvalenza in caso di bonus minori e il caso degli immobili ereditati

Le varie percentuali di detrazione andate a scendere nel tempo, influenzano direttamente la generazione della plusvalenza. I relatori ipotizzano che nella maggior parte dei casi una plusvalenza significativa possa essere generata solo nei casi di lavori con una detrazione al 110%, ponendo interrogativi sui lavori che, pur essendo qualificabili come interventi da Superbonus, beneficiano di percentuali inferiori.

Nonostante i dubbi interpretativi, Dott. Forte e Avv. Fiorentini concordano che le gli immobili ereditati per successione o donazione non sono soggetti all’imposta sulla plusvalenza da Superbonus.

Approfondimenti ed Analisi del Notariato

Il tema della plusvalenza da Superbonus è analizzata in dettaglio in “Le nuove fattispecie di plusvalenza immobiliare a seguito di interventi che abbiano goduto del beneficio superbonus”, documento n.15-2024/T del Consiglio Nazionale del Notariato, pubblicato dal Notaio Francesco Raponi che offre un'interpretazione alternativa che restringerebbe i casi in cui si applica la tassazione al 26%.

In un precedente corso della Geo Network, “Nuove rendite e tassazione plusvalenze su cessione immobili oggetto di Superbonus”, svoltosi Martedì 16 Aprile 2024, il notaio Raponi ha offerto una panoramica e strategie pratiche per affrontare la tassazione come “redditi diversi” della costituzione di diritti reali di godimento sugli immobili.

È possibile scaricare l'allegato "Nuove Rendite e Tassazione Plusvalenze su cessioni immobili Superbonus" l'Analisi del Notaio Raponi