Cappotti termici in condominio: se il vantaggio è di tutti, non c'è lesione della singola proprietà

Il cappotto termico della discordia

Attenzione all'innovativo, impattante e per alcuni versi 'rivoluzionario' principio di diritto contenuto nell'ordinanza n.30843 del 13 agosto 2021 del Tribunale di Milano in materia di cappotti termici sulla facciata del condominio.

La querelle riguardava la riduzione della superficie disponibile di un balcone condominiale, conseguente alla realizzazione di un cappotto termico per 'tutto il condominio'. La domanda è: può un intervento che 'migliora la condizione generale' di tutti, ledere la proprietà privata di uno solo?

Bene comune, assemblea condominiale, principi di diritto

Più nello specifico, era stata adottata una delibera assembleare di condominio, presa con le prescritte maggioranze (peraltro semplificate per il Superbonus 110%), che aveva 'costretto' i condomini a subire il restringimento del proprio balcone per l'installazione di un cappotto termico sulla facciata.

Premesso che tutti i condomini erano stati informati in maniera esaustiva sulla complessità dell'operazione, la tipologia dei lavori e i benefici fiscali connessi, il Tribunale di Milano entra sulla questione principale osservando che non emerge un sufficiente fumus di effettiva rilevante incidenza dei lavori deliberati sui beni di proprietà esclusiva dei ricorrenti.

In linea generale il principio di diritto, ampiamente validato dalla giurisprudenza, è che l'assemblea condominiale non possa disporre anche per quanto concerne beni appartenenti esclusivamente ai singoli condomini.

Ma questa, secondo il giudice milanese, è una sorta di eccezione che conferma la regola.

Il sacrificio tollerabile

Si parla infatti di un restringimento della superficie disponibile dei balconi di circa 4-5 centimetri a causa dello spessore del cappotto e della sostituzione della pavimentazione dei balconi.

E' un sacrificio, sostengono i giudici, "tollerabile", perché funzionale ad un più adeguato uso delle cose comuni (la facciata e in generale lo status energetico) e risulta finalizzato a soddisfare svariati interessi altamente meritevoli di tutela.

Non solo: le delibere impugnate non hanno ad oggetto i beni di proprietà esclusiva dei condomini ma riguardano lavori per la manutenzione e l'efficientamento, cioè miglioramento, dei beni comuni.

In definitiva: rispondendo ad una esigenza della collettività dei condomini, una minima riduzione della superficie disponibile dei balconi appare irrilevante poiché l’intervento risulta funzionale ad un più adeguato uso delle cose comuni.

Non sussiste lesione del diritto della proprietà esclusiva e la delibera non deve essere invalidata; se così non fosse occorrerebbe il voto unanime dei condòmini, con conseguente frustrazione della ratio sottesa all'intervento legislativo.

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