Progettare o riqualificare un hotel: i requisiti da rispettare e gli strumenti per ridurre i consumi

La stagione estiva è ormai finalmente arrivata, e inevitabilmente si inizia a pensare alle ferie.  Tuttavia, per una volta si tralasci l’eterna diatriba tra mare e montagna, ma ci si concentri sui protagonisti (spesso trascurati) delle vacanze di molti, ovvero gli alberghi. In realtà, gli alberghi e tutta l’edilizia ricettiva giocano un ruolo fondamentale non solo in estate, ma tutto l’anno, variando semplicemente il target cui si rivolge: più vacanziero nei periodi festivi, più legato a business e viaggi d’affari nei periodi lavorativi. La domanda ricettiva in Italia è sempre molto alta (o, perlomeno, lo era nel periodo pre-Covid). Tuttavia, a fronte di tale richiesta, l’offerta non sempre è stata all’altezza. Molto spesso, gli alberghi italiani si sono rilevati vecchi, poco funzionali e confortevoli, non all’altezza degli standard europei per dotazioni tecnologiche e impiantistiche. Le cause sono molteplici: si va dalla dimensione (troppo piccola) alla gestione (troppo familiare), sino ad arrivare alla difficoltà operativa nell’innovare strutture molto spesso risalenti agli anni Sessanta-Settanta. Una riflessione su come dovrebbe essere l’albergo del futuro diventa quindi urgente, almeno per delineare un percorso concreto di sostituzione o riqualificazione del patrimonio edilizio ricettivo italiano.

La classificazione degli alberghi

L’edilizia ricettiva non è composta solo da alberghi, ma da una pluralità di strutture differenti, con specifiche peculiarità e caratteristiche:

• gli alberghi: gli alberghi forniscono alloggio, eventualmente vitto ed altri servizi accessori in camere ubicate in uno o più stabili o in parti di stabile;
• i motels: i motels sono alberghi attrezzati per la sosta e l'assistenza delle autovetture o delle imbarcazioni e assicurano servizi di riparazione e di rifornimento di carburanti;
• i villaggi albergo: alberghi caratterizzati dalla centralizzazione dei servizi in funzione di più stabili facenti parte di uno stesso complesso e inseriti in area attrezzata per il soggiorno e lo svago della clientela;
• le residenze turistico alberghiere: o alberghi residenziali, sono alberghi ubicati in uno o più stabili o parti di stabili, che offrono alloggio e servizi accessori in unità abitative arredate, costituite da uno o piu' locali, dotate di servizio autonomo di cucina;
• gli alberghi diffusi: caratterizzati dal fornire alloggi in stabili separati, vicini tra loro, ubicati per lo piu' in centri storici e, comunque, collocati a breve distanza da un edificio centrale nel quale sono offerti servizi di ricevimento, portineria e gli altri eventuali servizi accessori;
• le residenze d'epoca alberghiere: alberghi caratterizzati da essere ubicate in complessi immobiliari di particolare pregio storico architettonico, e dotate di mobili e arredi d'epoca o di particolare livello artistico, idonee ad un'accoglienza in genere di lusso;
• i bed and breakfast organizzati in forma imprenditoriale: strutture ricettive a conduzione ed organizzazione familiare, gestite da privati in modo professionale, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi;
• le residenze della salute beauty farm: esercizi alberghieri caratterizzati dalla dotazione di particolari strutture di tipo specialistico proprie del soggiorno finalizzato a cicli di trattamenti terapeutici, dietetici ed estetici;
• Affittacamere, bed&breackfast non imprenditoriali e case per ferie sono invece classificate come strutture ricettive extralberghiere.

Nell’ampio panorama dell’edilizia turistico-ricettiva, le strutture a uso alberghiero devono possedere una serie di requisiti essenziali: sicurezza, fruibilità e accessibilità, funzionalità, comfort.

I requisiti di una struttura ricettiva

Sicurezza

Oltre ai requisiti antinfortunistici per tutti coloro che frequentano la struttura, gli ambienti di lavoro devono sottostare alle relative norme specifiche di aerazione adeguata, illuminazione, e ventilazione. Vi è poi la sicurezza antincendio delle strutture, per cui occorrerà prevedere elementi tagliafuoco e scale a prova di fumo per la compartimentazione dell’edificio, vie di fuga, scale, e ascensori opportunamente dimensionati per favorire l’evacuazione delle persone verso zone sicure, rapidamente e facilmente. Le varie parti dell’edificio dovranno essere accessibili ai mezzi di soccorso: si dovrà perciò prevedere la percorribilità interna dell’area e adeguati spazi di manovra.

Fruibilità e accessibilità

Le strutture alberghiere devono essere accessibili, almeno nelle parti comuni e in alcune unità residenziali, anche alle persone con ridotta o impedita capacità motoria, secondo le prescrizioni previste dalla normativa. È necessario prevedere accessi idonei, un accesso diretto in piano e rampe adeguate per superare piccoli dislivelli, e, nel caso, adeguati mezzi di sollevamento.  Per l’accesso ai piani più alti, il progetto dovrà prevedere i necessari accorgimenti tecnici e un ascensore idoneo dove richiesto.

Benessere e comfort

In una struttura ricettiva alberghiera il benessere e il comfort, naturalmente, sono due elementi importantissimi che hanno un peso nella valutazione di soddisfacimento dell’utente.

L’isolamento acustico è di primaria importanza, sia verso rumori esterni (ad esempio il traffico veicolare se l’edificio è collocato in zone urbane), sia verso rumori che provengono dalla struttura stessa. Dovrà perciò essere ben studiato l’isolamento dei locali tecnici più rumorosi, di ascensori e servizi igienici, ma si dovrà porre attenzione anche a isolare le parti sensibili dell’edificio dai rumori che possono provenire dalle parti comuni, come il ristorante o il bar, le piscine o da altre camere. Si può ricorrere a pareti e vetri isolanti, e a barriere verdi che schermano anche l’edificio dai venti, e dall’esposizione solare eccessiva, pur preservandone la vista.

È dunque fondamentale studiare la migliore esposizione della struttura per l’irraggiamento solare, per l’esposizione ai venti e per la visuale.  Si dovrà al proposito progettare oculatamente il dimensionamento degli infissi esterni, la superficie vetrata e la possibilità di inserire schermature con tende o altri mezzi per la privacy e per la protezione dal sole.

Nel soddisfacimento del microclima interno hanno grande importanza anche la velocità dell’aria e la qualità dell’aria, e occorre evitare l’inquinamento olfattivo (ad esempio causato da fumo di tabacco).  È fondamentale il posizionamento accurato delle zone che possono produrre odori sgradevoli (pensiamo alle cucine, ma anche alle piscine o ad altre zone particolari), e lo studio della ventilazione naturale.  Occorre considerare anche sistemi per il trattamento dell’aria, l’estrazione di fumi e la ventilazione forzata.

Funzionalità

In una struttura ricettiva è fondamentale un attento progetto dell’articolazione complessiva per il buon funzionamento dell’insieme. Come indicazione di massima, è utile tenere distinte le aree di servizio da quelle per gli ospiti, in funzione delle attività che vi si svolgono con esigenze differenti. I percorsi e i collegamenti dovranno essere adeguati alle dimensioni e alle funzioni della struttura, ben organizzati e opportunamente differenziati in relazione all’uso.

Aspetti energetici

L’industria del turismo contribuisce per il 10,2% alla composizione del PIL italiano (circa 167,5 miliardi di euro), ed è costituita da strutture ricettive, quali alberghi, residenze, campeggi, alloggi in affitto, agriturismi, ostelli, case vacanza, rifugi, B&B, per un totale di 167.718 esercizi (ISTAT).

Gli alberghi sono energivori, con costi e consumi elevati, soprattutto di combustibili fossili e di energia elettrica. Secondo il Report RSE/2009/162, è stato registrato come le voci principali del consumo energetico di strutture ad apertura annuale siano soprattutto le stanze per gli ospiti, la reception e le zone comuni. I consumi energetici vengono poi ripartiti a seconda della tipologia di utilizzo:

• Riscaldamento
• Raffrescamento
• Produzione acqua calda sanitaria
• Energia elettrica

L’energia elettrica rappresenta il vettore principale di energia. Da un’analisi effettuata da parte di ENEA, A.D.A e FederAlberghi sulla ripartizione dei consumi di energia elettrica è emerso che metà del fabbisogno di energia deriva dal consumo del sistema di illuminazione. Questo significa che solo una minima quota di alberghi utilizza tecnologie con card per l’attivazione e spegnimento automatico dei sistemi di climatizzazione e illuminazione delle camere. Sono molte le attività che contribuiscono al consumo energetico e, in particolare:

• il sistema di illuminazione;
• la gestione del sistema di aria condizionata;
• l’attività delle cucine;
• il sistema di ventilazione;
• apparecchi elettronici come televisori e frigobar;
• gli ascensori, quando presenti.

Questi elementi fanno sì che un albergo abbia bisogno di una quantità di energia elettrica compresa tra 5 e 11 MWh per stanza all’anno.

Immediatamente dopo l’energia elettrica ci sono le fonti di calore utilizzate per il riscaldamento e per la produzione di acqua calda sanitaria. Quest’ultima voce incide per circa il 60% sull’energia termica utilizzata (rispetto a circa il 20% nel residenziale), rappresentando la parte più rilevante dei fabbisogni. Il metano risulta essere il combustibile maggiormente utilizzato per il riscaldamento (53% dei casi), mentre il 22% è costituito da pompe di calore elettriche. Per quanto riguarda gli alberghi possono essere impiegati due possibili benchmark per quantificare il consumo specifico:

• kWh/pernottamento
• Costi energetici: €/pernottamento.

Aspetti impiantistici

Il Sistema di Controllo della Gestione Ambientale (EMAS) della Commissione Europea ha individuato cinque buone pratiche per gli albergatori che desiderano ridurre, attraverso azioni quotidiane, i consumi della struttura in gestione.

LE CINQUE BUONE PRATICHE
Si tratta di azioni a basso costo che possono preparare il terreno per investimenti più rilevanti e per l’accesso a forme di incentivo per l’ottenimento di certificazioni ambientali europee.

1. Iniziare a monitorare e registrare i consumi effettivi della struttura: in questo modo, crescerà la consapevolezza di quali sono i punti critici – dal punto di vista energetico ed economico – della gestione della struttura;
2. Formare il personale: sensibilizzarlo alla tematica del risparmio energetico, può introdurre piccoli cambiamenti che, nel complesso, risultano fondamentali;
3. Investire sulla manutenzione ordinaria per ridurre quella straordinaria;
4. Coinvolgere anche gli ospiti raccontando loro, per esempio, quali sia l’impegno della struttura in ottica green, inserendo promemoria per spegnere le luci, incoraggiandoli ad ottimizzare il consumo energetico per riscaldare o raffreddare la stanza quando il sistema non è centralizzato.
5. Ottimizzare i sistemi di riscaldamento, ventilazione e condizionamento che hanno un forte impatto sull’efficienza energetica dell’hotel e sulla bolletta. È stato calcolato che una differenza di un solo 1°C può comportare una variazione del consumo di energia pari all’8%. Di conseguenza, ottimizzare la temperatura, senza eccessi, è un gesto semplice, ma che può già ridurre concretamente i costi.

Non è detto che queste buone pratiche siano sufficienti per migliorare l’efficienza energetica dell’hotel. Ci sono, infatti, altri interventi che possono modificare in maniera considerevole i consumi della struttura agendo sia nella direzione dell’autoproduzione dell’energia necessaria a sostenere la struttura che in quella di un aggiornamento delle macchine che sfruttano le tecnologie più avanzate.

Alcuni interventi per ridurre i consumi della struttura alberghiera

Tra gli interventi più interessanti per l’albergatore:

A. Installazione di pannelli fotovoltaici per acqua calda sanitaria e riscaldamento, completo di accumulatori che consentono non soltanto di produrre energia green grazie alla luce solare, ma anche di conservare l’energia in eccesso per impiegarla nei momenti in cui il clima è meno favorevole oppure c’è massima concentrazione di consumi;

B. Sostituzione della caldaia con una soluzione moderna e tecnologica come, per esempio, un impianto a condensazione oppure una pompa di calore;

C. Montare un sistema di cogenerazione, ovvero un impianto che consente di produrre energia elettrica e, contemporaneamente, calore per il riscaldamento;

D. Rimpiazzare con lampadine LED quelle tradizionali: consente un risparmio energetico di, minimo, il 50% in base alla potenza delle lampadine selezionate e della tipologia di illuminazione desiderata;

E. Predisporre sensori di presenza e prese intelligenti: in questo modo è il sistema stesso a riconoscere la presenza o meno degli ospiti, tagliando il consumo degli apparecchi lasciati in stand by o delle luci dimenticate accese, solo per fare due esempi;

F. Utilizzare sistemi di emissione particolarmente efficienti e in grado di lavorare con fluidi termovettori a bassa entalpia: come dimostrato dallo studio fatto dal prof. Corgnati del Politecnico di Torino (NZEB, cost- and comfort-optimal retrofit solutions for an Italian Reference Hotel), l’uso di pannelli radianti a soffitto o a pavimento risulta essere ottimale da un punto di vista della minimizzazione dei consumi e dell’ottimizzazione del comfort termico e acustico interno agli ambienti.

Comfort termoigrometrico e acustico negli alberghi: i vantaggi del controsoffitto radiante in cartongesso

Il soffitto radiante in cartongesso è ideale per soddisfare i requisiti di comfort termoigrometrico e acustico degli edifici alberghieri. I pannelli sono personalizzabili, la resa in raffrescamento è decisamente più elevata e i consumi sono ridotti.

>>> Tutti i dettagli

I sistemi radianti consentono il solo controllo del calore sensibile in ambiente, e quindi non agiscono né sul contributo di calore latente né sulla qualità dell’aria interna. Ciò è particolarmente significativo in estate, dove, un’elevata umidità può causare fenomeni di condensa sulle superfici radianti. Si rende quindi necessario abbinare tali soluzioni impiantistiche a sistemi di “trattamento aria”, con cui si intende il controllo delle condizioni termoigrometriche dell’ambiente indoor tramite deumidificazione, raffrescamento ed eventualmente rinnovo dell’aria stessa. Tali sistemi di trattamento aria si classificano in: 

• Deumidificatori isotermi, ovvero la soluzione più semplice che consente la sola deumidificazione dell’aria, i quali possono essere installati a controsoffitto oppure ad incasso a parete;
• Deumidificatori ad integrazione del raffrescamento sensibile, i quali quindi contribuiscono a raffrescare l’ambiente, anch’essi installabili a controsoffitto oppure ad incasso a parete;
• Macchine per la Ventilazione Meccanica Controllata (VMC), in cui quindi si prevede anche un ricambio dell’aria, ed un eventuale recupero di calore (e free-cooling), adatti ad installazione in controsoffitto.

G. Utlizzare sistemi di ventilazione meccanica con recupero di calore sull’aria di espulsione per singole stanze o per ambienti definiti, evitando il ricorso all’impianto di ventilazione centralizzato, oggi sempre più rischioso in ottica post-pandemica;

H. Utilizzo di sistemi domotici per gestire l’illuminazione artificiale degli spazi, la termoregolazione, la sicurezza e l’accesso ai vari ambienti.

Riqualificare il patrimonio edilizio ricettivo: alcuni spunti finali

Il settore alberghiero è un asset fondamentale del Sistema Italia: non solo il turismo “tradizionale”, ma anche i soggiorni di lavoro rappresentano una importante voce economica.  Tuttavia, a fronte di una domanda potenzialmente molto vasta, l’offerta stenta ad essere all’altezza. Troppi edifici vecchi, poco “smart”, poco confortevoli, per nulla efficienti dal punto di vista energetico e spesso anche insicuri come strutture e prevenzione incendi. Sicuramente vi è ampio spazio per un intervento di riqualificazione o di sostituzione edilizia, in grado di adeguare agli standard internazionali dal punto di vista tecnologico, funzionale e architettonico l’edilizia ricettiva italiana.  Ci si deve però scontrare con gli alti costi operativi necessari a concretizzare un tale obiettivo.  In tale ottica, una riduzione dei costi di gestione, ed in particolare quelli energetici, rappresenta un interessante trade-off dal punto di vista del business plan: si spende un poco di più prima, per poi risparmiare molto dopo.

Tutto questo è vero nella speranza che l’epoca del dopo Covid non veda una crisi insanabile del settore ricettivo, ma questo pare alquanto improbabile: ad oggi, non vi sono valide e concrete alternative tecnologiche all’andare in vacanza!