Lottizzazione abusiva: non si può trasformare l'albergo in un condominio senza autorizzazione

Cassazione: chi trasforma un albergo in un "condominio" senza autorizzazione incorre nel reato di lottizzazione abusiva

Lottizzazione abusiva: quando si configura?

Non si può modificare senza autorizzazione la destinazione d'uso di un edificio attraverso il suo artificioso frazionamento, 'trasformando' di fatto un albergo in un condominio. L'importante principio, che si confà al reato penale di lottizzazione abusiva, è contenuto nella sentenza 22038/2019 del 20 maggio della Corte di Cassazione, che ha come caso protagonista la trasformazione di un complesso alberghiero in 23 appartamenti "divenute di proprietà esclusiva degli acquirenti", alcune delle quali con autonomi allacciamenti domestici all'energia elettrica".

Le unità immobiliari così realizzate, risultavano "prive di ogni servizio comune", come invece sarebbe stato necessario in un albergo, ed erano anche "soggette a divisione millesimale e a regolamento condominiale allegato a ogni singolo atto di compravendita".

Casa vacanza e appartamenti singoli: occhio a non confondere...

Per la Cassazione, il ricorso è inammissibile in quanto emerge evidente, già dal primo grado di giudizio, il fumus di quanto contestato, ossia "aver realizzato una lottizzazione abusiva di tipo giuridico, ovvero avere frazionato formalmente l'immobile per ricavarne una parcellizzazione consentita dalla legge per finalità turistico ricettive, tale da dare impulso alla locale economia, ma sostanzialmente avendo voluto sin dall'inizio delle opere realizzare, come poi è stato, delle unità immobiliari autonome e distinte, da vendere a soggetti privati, cambiando di fatto la destinazione d'uso dell'area da turistico ricettiva e residenziale".

L'ordinanza del Tribunale - evidenzia la Cassazione - ha richiamato l'art. 11, legge regionale n. 16 del 2004, in tema di case e appartamenti per vacanze, evidenziando che la norma prevede che gli stessi immobili:

  • a) possono esser gestiti soltanto in forma imprenditoriale, per essere locati ai turisti;
  • b) possono esser venduti ad un soggetto privato che ne acquisti almeno tre, sempre per esser locati ai turisti;
  • c) possono esser gestiti anche in numero a questo inferiore, ma - in tal caso - "da imprese, comprese le agenzie immobiliari che operano nel campo del turismo", e sempre con la medesima finalità locatizia.

Insomma, non 'regge' l'ipotesi del ricorrente, secondo cui gli atti di compravendita avrebbero attestato la necessità di dare alle singole unità immobiliari la natura di "casa vacanza, con conseguente obbligo per gli acquirenti di attuare una gestione di tipo "alberghiero", ossia imprenditoriale, per le rispettive parti di proprietà esclusiva".

Lottizzazione abusiva: ecco cos'è

In definitiva, si richiama il condiviso indirizzo di legittimità in forza del quale, in materia edilizia, configura comunque il reato di lottizzazione abusiva la modifica di destinazione d'uso di immobili oggetto di un piano di lottizzazione attraverso il frazionamento di un complesso immobiliare, di modo che le singole unità perdano la originaria destinazione d'uso alberghiera per assumere quella residenziale, atteso che tale modificazione si pone in contrasto con lo strumento urbanistico costituito dal piano di lottizzazione (tra le altre, Sez. 3, n. 38799 del 16/9/2015, De Paola, Rv. 264717; Sez. 3, n. 13687 del 28/2/2007, Signori, Rv. 236340).

Quel che rileva, dunque, non è il regime proprietario della struttura, ma la configurazione della stessa (anche se appartenente a più proprietari) come albergo o struttura assimilata per finalità turistico-ricettiva (come nel caso di specie), ed una configurazione siffatta deve essere caratterizzata dalla "concessione in locazione delle unità immobiliari ad una generalità indistinta ed indifferenziata di soggetti e per periodi di tempo predeterminati". Senza questa, non si ha più destinazione/utilizzazione (per l'appunto) turistico-ricettiva, bensì residenziale (per un diffuso richiamo giurisprudenziale, tra le altre, Sez. 3, n. 4248 del 15/1/2019, Diana+altri, non massimata).

LA SENTENZA INTEGRALE E' DISPONIBILE IN FORMATO PDF