Ecobonus + Sismabonus: ecco come fare in caso di cambio d'uso! Indicazioni nelle pratiche e parti comuni

L'Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti sulle detrazioni per intervento combinato per la riduzione del rischio sismico e di riqualificazione energetica di edificio

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Si può richiedere l'Ecosismabonus combinato (Ecobonus + Sismabonus) in caso di cambio d’uso? Domanda interessante, alla quale viene fornita corposa risposta da parte dell'Agenzia delle Entrate nell'interpello 293/2019, "Interpello articolo 11, comma 1, lettera a), legge 27 luglio 2000, n. 212 – Detrazioni per intervento combinato per la riduzione del rischio sismico e di riqualificazione energetica di edificio – Limite delle spese detraibili - articolo 14, comma 2-quater.1, decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63 – Cessione del credito d’imposta – articolo 14, commi 2-ter e 2-sexies, decreto-legge 4 giugno 2014, n. 63".

Le spiegazioni, molto importanti, riguardano quindi la possibilità di usufruire della detrazione fiscale congiunta "Ecobonus + Sismabonus" per interventi di efficientamento energetico e messa in sicurezza antisismica che presuppongono il cambio di destinazione d’uso di più unità immobiliari.

Cambio d'uso e parti comuni

Nel caso prospettato, l'intervento di ristrutturazione riguarda il cambio d’uso di tre unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali C/2 e C/6 in due unità abitative e un’autorimessa pertinenziale.

Importante: le opere di ristrutturazione edilizia comportanti la realizzazione di un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, sono da considerare di “trasformazione urbanistica” e come tali soggette al relativo titolo abilitativo.

Poi: qualora un intero edificio sia posseduto da un unico proprietario e siano comunque in esso rinvenibili parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate, detto soggetto ha diritto alla detrazione per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni.

Il concetto di “parti comuni”, pur non presupponendo l’esistenza di una pluralità di proprietari, richiede, comunque, la presenza di più unità immobiliari funzionalmente autonome. Quindi, la locuzione “parti comuni di edificio residenziale” deve essere considerata in senso oggettivo e non soggettivo e va riferita, pertanto, alle parti comuni a più unità immobiliari e non alle parti comuni a più possessori.

Ecobonus + Sismabonus: le specifiche

In ordine alle detrazioni per l’intervento combinato di riduzione del rischio sismico e di riqualificazione energetica di un edificio, l’articolo 1, comma 3, lett. a), n. 7), della legge di Bilancio 2018 ha introdotto nell’articolo articolo 14 del DL n. 63 del 2013 il comma 2-quater.1, il quale recita:

Per le spese relative agli interventi su parti comuni di edifici condominiali ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3 finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica spetta, in alternativa alle detrazioni previste rispettivamente dal comma 2-quater del presente articolo e dal comma 1-quinques dell’articolo 16, una detrazione nella misura dell’80 per cento, ove gli interventi determinino il passaggio ad una classe di rischio inferiore, o nella misura dell’85 per cento ove gli interventi determinino il passaggio a due classi di rischio inferiori. La predetta detrazione è ripartita in dieci quote annuali di pari importo e si applica su un ammontare delle spese non superiore a euro 136.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio”.

L’agevolazione prevista per interventi combinati di riduzione del rischio sismico e di riqualificazione energetica è, inoltre, alternativa a quella prevista in linea generale per interventi di recupero del patrimonio edilizio, eseguiti sulle parti comuni, di cui all’articolo 16 bis del TUIR, ed anche alle detrazioni previste per i singoli interventi di efficienza energetica, di cui all’articolo 14, del DL n. 63 del 2013.

Occhio: recupero del patrimonio edilizio e non nuova costruzione

Importante: conformemente a quanto evidenziato con risoluzione n. 34 del 27 aprile 2018 dell'Agenzia delle Entrate, relativamente all’adozione delle misure antisismiche, anche per gli interventi combinati di riduzione del rischio sismico e di riqualificazione energetica, è necessario che l’intervento sia di recupero del patrimonio edilizio e non si configuri quale nuova costruzione.

Tale qualificazione delle opere edilizie spetta al Comune, o altro ente territoriale competente in tema di classificazioni urbanistiche, che, in sede di rilascio del titolo amministrativo che autorizza i lavori, asserisce che l’opera consiste in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente (cfr. articolo 3, comma 1, lett. d), del DPR n. 380 del 2001) e non in un intervento di nuova costruzione (cfr. articolo 3, comma 1, lett. e), del DPR n. 380 del 2001).

Inoltre, nello stesso provvedimento amministrativo che assente i lavori deve risultare chiaramente che gli stessi comportano il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in abitativo.

Condominio e parti comuni

Relativamente, poi, alla perplessità espressa dall’interpellante circa la possibilità di fruire della detrazione pur in assenza di un effettivo condominio, si osserva che con circolare n. 7/E del 27 aprile 2018 è stato chiarito che, sia ai fini delle detrazioni per lavori volti alla riduzione del rischio sismico che ai fini della detrazione delle spese per interventi di riqualificazione energetica, per parti comuni si intendono quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, a prescindere dall’esistenza di una pluralità di proprietari.

Nel caso in esame, così come prospettato dall’interpellante, la condizione soggettiva di unico proprietario, ancorché l’acquisto sia stato effettuato in comproprietà indivisa fra i due coniugi, risulta soddisfatto. Posto inoltre, che, le parti comuni dell’edificio devono essere considerate in senso oggettivo con riferimento a più unità immobiliari (cfr. circolare 11 maggio 1998 n. 121, paragrafo 2.6), spetta all’istante verificare nella situazione concreta la sussistenza di parti comuni alle unità immobiliari, distintamente accatastate, costituenti l’edificio sul quale vertono i lavori di ristrutturazione.

Se, quindi, anche il detto elemento oggettivo sia presente nel caso concreto e personale in esame, l’interpellante e il coniuge possono accedere alle relative detrazioni d’imposta previste per le parti comuni, se presenti nell’edificio, in base alle spese da ciascuno effettivamente sostenute.

Nel caso in esame, la detrazione va applicata su un ammontare delle spese non superiore ad euro 136.000 per ciascuna delle tre unità immobiliari costituenti inizialmente l’edificio oggetto di ristrutturazione