Valutare la fattibilità tecnico economica delle riqualificazioni su parti comuni di edifici condominiali

Quando è possibile ottenere incentivi per la realizzazione degli interventi? 

Quando si progetta la riqualificazione di edifici condominiali risulta superata la definizione d’interventi di manutenzione ordinaria rispetto al progetto di una più approfondita riqualificazione energetica. Sempre più necessaria, sotto questo punto di vista, è la sensibilizzazione dei cittadini dell’evidente differenza tra i tradizionali interventi manutentivi e la riqualificazione energetica.

Solitamente, quando i proprietari di un condominio si trovano nelle condizioni di avere delle problematiche sull’edificio come ad esempio: infiltrazioni dalle coperture, distacchi da facciate ammalorate, umidità e muffe negli alloggi o un cattivo funzionamento degli impianti, scelgono di affrontare gli interventi singolarmente, con la convinzione di risparmiare diluendo i costi nel tempo, ma questo approccio è totalmente sbagliato. 

Intervenire sugli edifici esistenti con azioni di riqualificazione energetica può essere considerato come un’evoluzione degli interventi di manutenzione ordinaria, che assicura da subito numerosi vantaggi sia in termini di resa dell’intervento (maggior comfort interno) che vantaggi economici. La progettazione di riqualificazioni energetiche, infatti, garantisce l’utilizzo di tecnologie più moderne ed efficaci che hanno il fine di ridurre i fabbisogni energetici (e conseguentemente le spese a carico del condominio). Inoltre, permette di ottenere gli incentivi fiscali messi a disposizione dallo Stato per ridurre le spese di intervento, è possibile, poi, ricorrere alla cessione del credito d’imposta per rendere gli interventi conveniente da subito.

Senza dubbio, però la progettazione di riqualificazioni energetiche si porta dietro lavorazioni più onerose, che richiedono la programmazione degli interventi in un piano molto più strutturato rispetto alla manutenzione ordinaria.

Prendendo in considerazione le due possibilità risulta, infine, molto più conveniente l’intervento di riqualificazione energetica, anche quando questo richiede un impegno economico doppio. I condomini riqualificati energeticamente ottengono:

  • Un incremento della classe energetica dell’edificio
  • Un incremento del valore patrimoniale dell’immobile
  • Un maggiore comfort abitativo
  • Una maggiore appetibilità commerciale dei singoli appartamenti
  • Una riduzione delle emissioni nocive in atmosfera 

Quali incentivi è possibile ottenere

Come precedentemente anticipato i bonus per i lavori condominiali rientrano tra i c.d bonus casa 2019 e consentono ai singoli condomini, di detrarre dalla propria IRPEF (imposta sul reddito delle persone fisiche) le spese sostenute per gli interventi all’interno dei condomini, effettuati sulle parti comuni e sull’edificio.

Secondo quanto previsto dal D.L del 04/06/2013, n. 63 e s.m.i è possibile ottenere (per lavori su parti comuni di edifici condominiali) detrazione IRPEF e IRES secondo le percentuali sotto riportate: 

tabella-interventi-detrazioni-condomini-ecobonus.JPG 

Si ricorda inoltre che se contestualmente ad interventi per il miglioramento delle prestazioni energetiche dell’edificio si effettuano interventi per la riduzione del rischio sismico sarà possibile incentivare tali interventi fino all’ 80-85%, secondo le modalità previste dall’ eco-sismabous.

Verifiche ed adempimenti necessari

Gli interventi previsti devo rispettare i seguenti adempimenti:

  • Verifica dei valori di trasmittanza termica utile relativa all’involucro opaco e/o trasparente in funzione della porzione dell’edificio su cui si va ad agire definiti dal D.M. 26/01/2010 (per ottenere gli incentivi relativi).
  • Verifica dei valori di trasmittanza termica media relativa all’involucro opaco e/o trasparente in funzione della porzione dell’edificio su cui si va ad agire.
  • Verifica del coefficiente medio di scambio termico per trasmissione nel caso di ristrutturazione importante superiore al 25% (di secondo livello) o al 50% (di primo livello) delle strutture disperdenti. 

Cosa si intendete per parti comuni

I condomini, per poter fruire del bonus lavori condominiali, e poter quindi detrarre le spese, devono rispettare un requisito molto importante e cioè che i lavori condominiali siano eseguiti sulle parti comuni dell’edificio.

Secondo l’art. 1117 c.c. rientrano nella Parti comini dell’edificio:

  • Il terreno su cui sorge l’edificio, le fondamenta, i muri maestri, i tetti, i balconi, i portoni, le scale, gli androni, i portici, i cortili e in generale, tutte le parti dell’edificio usate da tutti i condomini.
  • I locali per la portineria, alloggio del portiere, la lavanderia, del riscaldamento centrale e per tutti gli altri servizi in comune;
  • Le opere e tutte le installazioni che servono all’uso e al godimento comune, come ad esempio gli ascensori, le cisterne, le fognature, gli impianti per l’acqua, gas, luce, riscaldamento fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

La metodologia per la progettazione e la valutazione di fattibilità degli interventi

Si riportano di seguito gli “step” principali per una buona valutazione degli interventi, tale procedura ha lo scopo di stimare da un lato i risparmi energetici derivanti dagli interventi di riqualificazione (e la conseguente riduzione per le spese in fase di utilizzo del condominio) e dall’altro i risparmi in fase di realizzazione degli interventi derivanti da business plan che tengono conto degli incentivi ottenibili. 

Il primo step per la corretta valutazione di fattibilità tecnica degli interventi sui condomini è il rilievo geometrico e tecnologico dell’edificio oggetto di intervento. Tale rilievo deve porre particolare attenzione all’identificazione delle strutture disperdenti:

  • opache: dimensioni e stratigrafie
  • e trasparenti: tipologia del vetro, singolo, doppio o triplo; tipologia del telaio, dimensioni e materiale; presenza di sottofinestra, presenza di cassonetto per avvolgibili e/o persiane.

Una volta raccolte tali informazioni, si passa allo 2° step: la modellazione e simulazione energetica dello stato attuale dell’edificio.  Questa deve includere tutte le informazioni ottenute durante la fase precedente: quali la localizzazione dell’edificio, una accurata modellazione e posizionamento delle strutture disperdenti e dei relativi ponti termici. Durante la fase di modellazione energetica il progettista deve tenere conto anche del posizionamento e del calcolo degli ombreggiamenti che agiscono sul condominio e può inserire anche la descrizione dell’impianto di climatizzazione (necessario se si vuole valutare la riqualificazione degli impianti di generazione).

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