Guida al Bonus Facciate 2020: tutti i dettagli e le risposte ai dubbi più frequenti

Introdotta con l’ultima Legge di Bilancio la detrazione nota come Bonus Facciate permette di detrarre il 90% delle spese sostenute per il recupero ed il restauro della facciata esterna degli edifici esistenti. Di seguito riportati gli adempimenti principali e le risposte agli interrogativi più comuni.

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Bonus facciate in breve: la normativa

La detrazione fiscale sulle spese per il recupero o il restauro della facciata è stata introdotta dai commi 219-224 della Legge di Bilancio per il 2020 (Legge 160/2019) e sarà in vigore fino al 31 dicembre 2020. 

Consiste in una detrazione d’imposta, da ripartire in 10 quote annuali, pari al 90% delle spese sostenute nel 2020; ed è l’unica detrazione tra i Bonus Casa (ovvero detrazioni per la riqualificazione energetica, detrazione per la ristrutturazione e detrazioni per l’adeguamento sismico) che non prevede un limite di spesa agevolata

Nell’agevolazione sono compresi gli interventi anche di sola pulitura o tinteggiatura esterna, o comunque tutti quelli finalizzati al recupero o al restauro delle strutture opache della facciata, compresi i balconi, gli ornamenti ed i fregi.

Attenzione se i lavori interessanno interventi che influiscono dal punto di vista termico

Tra gli adempimenti si richiede che per tutti gli interventi che vanno ad influire dal punto di vista termico o interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, siano soddisfatti i requisiti di cui al c.d. decreto Requisiti Minimi ed i relativi valori di trasmittanza termica definiti dal Decreto Mise 11 marzo 2008. La detrazione così pensata permette dunque, a patto che siano rispettati i requisiti prestazionali, di detrarre il 90% delle spese anche in caso di realizzazione di cappotti termici sulle facciate degli edifici esistenti. 

.. e alla zona di ubicazione dell'immobile

Unica limitazione per l’accesso all’agevolazione è l’ubicazione, sono infatti ammessi solo gli interventi effettuati sugli edifici costruiti in Zona A o B (così come individuate dall’art. 2 del decreto n. 1444/1968 del Ministero dei lavori pubblici). 

La legislazione chiarisce, inoltre, che per il bonus facciate si terrà conto delle disposizioni già in vigore in materia di detrazioni per le spese di ristrutturazione edilizia, tra cui quelle definite dal decreto Mef n.41/1998, inerenti modalità di pagamento e condizioni di validità.

Si riportano di seguito con maggior dettaglio gli aspetti più interessanti e gli adempimenti necessari del bonus; andando ad analizzare “Chi, Quando e Come” può accedere alla detrazione. 

1. Chi può accedere alle detrazioni

Come già detto, la legge di Bilancio 2020 ha specificato che per il nuovo bonus si applichi lo stesso regolamento operativo delle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie. Possono, dunque, usufruire della detrazione tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), residenti o meno nel territorio dello Stato. Non sono esplicitamente esclusi dalla Legge di Bilancio i soggetti assoggettati all’IRES, in quanto il regolamento richiamato definisce le sole modalità operative e non i requisiti soggettivi dei fruitori. Come già specificato per le ristrutturazioni edilizie (a meno che venga introdotta qualche novità in un secondo momento) hanno diritto al bonus facciate non soltanto i proprietari o i titolari dei diritti reali sull’immobile ma anche l’inquilino ed il comodatario.

Solo soggetti IRPEF o anche soggetti IRES?

L’accesso alla detrazione è possibile per soggetti Irpef e, sino a differente indicazione, anche per soggetti IRES.  Nel dettaglio possono beneficiare della detrazione del 90% per il rifacimento delle facciate:

  • il proprietario o il nudo proprietario dell’edificio;
  • il titolare di un diritto reale di godimento (ad esempio l’usufruttuario o chi beneficia del diritto di uso o di abitazione);
  • l’inquilino;
  • il comodatario;
  • i soci di cooperative divise e indivise;
  • i soci delle società semplici;
  • gli imprenditori individuali, ma solo per gli immobili che non rientrano tra quelli strumentali o merce.

Inoltre, hanno diritto al bonus facciate, purché sostengano effettivamente le spese e siano documentate sulle fatture e sui bonifici:

  • il familiare convivente del proprietario o del detentore dell’edificio oggetto dell’intervento (coniuge, parenti entro il terzo grado o affini entro il secondo grado);
  • il componente dell’unione civile;
  • il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge;
  • il convivente more uxorio, non proprietario dell’edificio né titolare di un contratto di comodato.

CHI ACCEDE: domande frequenti

Se la spesa è stata effettuata da due comproprietari, a chi spetta la detrazione?

In questi casi, ferme restando le altre condizioni, la detrazione spetta anche se le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell’immobile.  Nel caso di due comproprietari di un immobile, se la fattura e il bonifico sono intestati a uno solo di essi, ma le spese di ristrutturazione sono state sostenute da entrambi, la detrazione spetta anche al soggetto che non è stato indicato nei predetti documenti, a condizione che nella fattura sia annotata la percentuale di spesa da quest’ultimo sostenuta. 

Se non si è ancora proprietari dell’immobile sul quale si effettuano i lavori ma è stato stipulato un regolare compromesso di vendita è possibile usufruire della detrazione?

Se è stato stipulato un contratto preliminare di vendita (compromesso), l’acquirente dell’immobile ha diritto all’agevolazione se: 

  • è stato immesso nel possesso dell’immobile;
  • esegue gli interventi a proprio carico;
  • è stato registrato il compromesso entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui si fa valere la detrazione.

Chi esegue autonomamente i lavori sulla facciata può accedere alla detrazione?

Può richiedere la detrazione anche chi esegue in proprio i lavori sull’immobile, limitatamente alle spese di acquisto dei materiali utilizzati.

2. Quali edifici possono accedere alle detrazioni?

L’unica limitazione all’accesso alla nuova detrazione è rappresentata dalla ubicazione dell’immobile sui quali si eseguono i lavori, con il comma 219 dell’art.1 della L. 160/2019 la legislazione specifica che i lavori devono essere eseguite in zona A o B. Il decreto del Ministro dei lavori pubblici del 1 aprile 1968, n.1444 definisce le zone come di seguito: 

Zona A: le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di esse, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi.

Zona B: le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalla zona A): si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superfice coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore al 1,5 mc/mq.

Rimangono pertanto esclusi dall’incentivo tutti gli immobili isolati. 

QUALI EDIFICI: domande frequenti 

Bonus facciate per i condomini? 

Il bonus facciate è fruibile anche per i condomini, e rappresenta per il 2020 il perfetto incentivo per realizzare lavori condominiali che spesso faticano ad ottenere l’approvazione dell’assemblea. A questo proposito, l’amministratore dovrebbe comunicare ai proprietari delle singole unità abitative una stima del costo dei lavori e della relativa agevolazione per ciascuno di loro, in modo da mettere l’assemblea nelle condizioni di decidere con maggiore consapevolezza circa la convenienza dell’intervento.

E’ valido anche per le villette? 

Il bonus facciate non interessa soltanto i condomini ma anche le singole unità abitative, come una villetta unifamiliare o bifamiliare.  A patto, evidentemente, che questi si trovino nelle zone A o B (come sopra descritte)

3. Quali lavori sono inclusi?

I lavori incentivati di recupero o restauro della facciata riguardano le spese sostenute per gli interventi di manutenzione ordinaria sulle strutture opache della facciata; nello specifico sono incentivati: 

  • gli interventi sulle strutture opache della facciata;
  • i lavori su balconi, ornamenti, marmi e fregi;
  • la pulitura della facciata;
  • la tinteggiatura esterna dell’edificio. 

Quali interventi sono esclusi?

Si ricorda che il bonus facciate è applicabile esclusivamente per gli interventi sulle strutture opache della facciata, sui balconi o su ornamenti e fregi; pertanto si escludono le spese sostenute per la sostituzione degli infissi (detraibili comunque al 50% con l’ecobonus).  

Rimangono, inoltre, esclusi gli interventi relativi agli impianti di illuminazione, gli interventi sui pluviali, sugli impianti termici e sui cavi esterni.  

Gli interventi che interessano più del 10% dell'intonaco e gli interventi per cappotto termico: le regole

In caso di lavori che interessino l’edificio anche dal punto di vista termico o che interessi più del 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dello stesso, questi dovranno soddisfare i requisiti i requisiti di cui al D.M. 26 giugno 2015 ed il D.M. 11 marzo 2008 e s.m.i (alla tabella 2 dell’allegato B).

Si ricorda che: il DM 26 giugno 2015 definisce le modalità di calcolo della prestazioni energetica e i requisiti minimi di efficienza per gli edifici di nuova costruzione e per quelli sottoposti a ristrutturazione.  Per gli edifici di nuova costruzione e per quelli sottoposti a ristrutturazione importante, il rispetto dei requisiti minimi è verificato confrontando l’edificio realizzato o ristrutturato con un edificio di riferimento (identico per geometria, orientamento, ubicazione, destinazione d’uso).  I requisiti degli elementi edilizi e degli impianti tecnici sono determinati in base alle zone climatiche. 

Il D.M. 11 marzo 2008, aggiornato poi con il D.M. 26 gennaio 2010 in materia di riqualificazione energetica degli edifici, ha rivisto i requisiti tecnici di ammissibilità alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici.  Il decreto fissa in particolare i limiti di trasmittanza da rispettare perché, a seguito di un intervento di riqualificazione energetica, si possa ottenere l’ecobonus. 

Valori limite della trasmittanza termica utile U delle strutture componenti l’involucro edilizio espressa in (W/m2K).

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n questo caso si applicheranno le disposizioni di cui ai commi 3-bis e 3-ter dell’art.14 del D.L. n. 63/2013, relative al monitoraggio da parte dell’ENEA del risparmio energetico effettivamente conseguito a seguito della realizzazione degli interventi, nonché quelle relative alla decretazione attuativa circa i massimali di costo specifici per singola tipologia di intervento, le procedure e alle modalità di esecuzione di controlli a campione, sia documentali che in situ, eseguiti dall'ENEA. Pertanto i contribuenti che siano interessati alla detrazione del 90% e che hanno progettato di realizzare un cappotto termico dovranno avvalersi di un tecnico per verificare che i lavori effettuati sulla facciata dell’edificio soddisfino i requisiti sopra citati. 

Alternative al Bonus Facciate per gli interventi di cappotto termico: pro e contro

Nel caso in cui l’edificio si trovi in una zona che non ha diritto all’incentivo, si potrà comunque accedere all’ecobonus con un’aliquota di detrazione del 65%, che raggiunge il 70% in caso di lavori su parti condominiali che interessano almeno il 25% della superficie disperdente lorda dell’immobile, o addirittura il 75% qualora si raggiunga un preciso livello qualitativo d’involucro.  L’Ecobonus garantisce la possibilità di fruire di una detrazione tanto IRPEF quanto IRES.

Nel caso in cui a seguito dell’intervento progettato non è possibile raggiungere i requisiti di isolamento termico, si ha diritto al bonus ristrutturazioni del 50% (per soli soggetti IRPEF).

Si ricorda che per poter usufruire del bonus facciate del 90% sulle spese sostenute, sarà necessario ingaggiare un tecnico che verifichi i requisiti previsti sui limiti prescritti dalla legge sulla trasmittanza termica e dalla normativa imposta dall’Enea per le opere di efficientamento energetico.

Inoltre è opportuno tenere a mente che non è prevista la cessione del credito a terzi per gli interventi incentivati con il Bonus Facciate, mentre è possibile farlo nel caso in cui si scelga di incentivare le spese con l’applicazione dell’ecobonus.  Pertanto, la scelta dell’incentivo maggiormente conveniente deve essere valutata caso per caso in base alle esigenze dei contribuenti. Si ricorda, poi, che con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2020 sarà possibile ottenere uno sconto in fattura, cioè operato direttamente dal fornitore, solo per i lavori di ristrutturazione energetica importante di I livello, di importo superiore ai 200.000 €, che interessi le parti comuni del condominio.

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