Pratiche catastali: cosa sono, a cosa servono, il ruolo del professionista tecnico
Il catasto italiano è diviso in due archivi: catasto dei terreni catasto edilizio urbano. In caso di costruzione o ristrutturazione della propria casa bisogna precedere rispettivamente all’accatastamento dell’immobile oppure alla variazione catastale
Il catasto è l'inventario di tutti i beni immobili, dai terreni fino ai fabbricati, esistenti sul territorio dello Stato Italiano, appartenenti a soggetti privati e pubblici. Fin qui, niente di nuovo. Ma prima di inoltrarvi tra planimetrie e quant'altro, sapete cosa sono e a cosa servono le pratiche catastali?
Il catasto italiano
In Italia il catasto è diviso in due archivi:
- catasto dei terreni (NCT);
- catasto edilizio urbano (NCEU).
I due archivi presentano elementi di continuità come la mappa catastale e l’elenco degli intestati. Per il catasto edilizio urbano è stato eseguito un censimento prendendo in considerazione l’unità immobiliare tale da produrre redditto. Un edificio può contenere al suo interno più unità immobiliari come ad esempio negozi e abitazioni.
I documenti catastali, tutti disponibili online, sono acquisiti in formato digitale e sono confluiti in un sistema informativo elettronico in grado di interagire con altre banche dati dell'amministrazione finanziaria (l'Agenzia delle Entrate) ed anche esterne.
Per ogni unità immobiliare sono riportati in catasto i suoi elementi di identificazione e cioè:
- Comune;
- Sezione;
- Foglio;
- particella;
- Subalterno;
- consistenza;
- categoria;
- classe di redditività e rendita catastale;
- i soggetti titolari di diritti reali sull'immobile o comunque possessori;
- planimetrie.
Le pratiche catastali
Abbiamo già avuto modo di approfondire la visura catastale, in questa sede concentramioci sulle pratiche. Se, su un immobile, si procede a ristrutturazione edilizia, bisogna per forza di cose procedere all'accatastamento dell'immobile o alla variazione catastale. Ci sono anche altre pratiche rilevanti, tra queste:
- frazionamento o fusione: permette la divisione di un terreno oppure di un immobile in parti più piccole nel caso del frazionamento. La fusione invece permette l’accorpamento di più unità immobiliari;
- volture catastali: aggiornamenti degli archivi catastali in caso di cambio di proprietario;
- rettifica dati catastali: correzione di eventuali errori presenti all’interno dell’archivio.
Il ruolo del professionista tecnico
L'edificazione di nuovi immobili e la variazione nello stato di quelli già esistenti, nel caso in cui influisca sul classamento o sulla consistenza dell’unità immobiliare (ad esempio, come detto sopra, per fusione o frazionamento, cambio di destinazione, nuova distribuzione degli spazi interni, ecc.) devono essere dichiarate in catasto.
La dichiarazione, a carico degli intestatari dell’immobile, avviene con la presentazione all’Agenzia dell'Entrate di un atto di aggiornamento predisposto da un professionista tecnico abilitato (architetto, ingegnere, dottore agronomo e forestale, geometra, perito edile, perito agrario limitatamente ai fabbricati rurali, agrotecnico).
Al professionista tecnico, quindi, si rivolgono i privati che hanno necessità, contestualmente ad esempio ad una ristrutturazione edilizia o ad altre tipologie di lavori. E cosa dovrà fare il tecnico?
- effettuare un sopralluogo;
- verificare le dimensioni;
- stilare la planimetria catastale dell’edificio;
- presentare il modello DOCFA;
- consegnare la documentazione all’ufficio competente.
NB - in caso di ristrutturazione e quindi di una variazione catastale la documentazione va presentata entro 30 giorni dalla fine dei lavori.
Aggiornamento Catasto dei Fabbricati (Docfa): che cos'è
Anche i possessori, in caso di inerzia dei titolari dei diritti reali (ad esempio espropri, cause per usucapione, mancanza di eredi) possono presentare la dichiarazione DOCFA, nei soli casi di prima iscrizione in catasto dei beni immobili. In base alla normativa vigente, la presentazione degli atti di aggiornamento del Catasto dei Fabbricati prevede il versamento dei tributi speciali catastali.
I professionisti possono utilizzare il software Docfa - Documenti catasto fabbricati scaricabile gratuitamente dal sito internet de Fisco, per compilare il modello di dichiarazione della proprietà immobiliare urbana per l'accertamento:
- delle unità immobiliari urbane di nuova costruzione (accatastamento);
- delle variazioni dello stato, consistenza e destinazione delle unità immobiliari urbane censite;
- delle unità afferenti edificate su area urbana, in sopraelevazione o su aree di corte;
- dei beni immobili non produttivi di reddito urbano, ivi compresi i beni comuni, e relative variazioni.
Sono esclusi dall’obbligo di accatastamento i seguenti immobili:
- manufatti con superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati;
- serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;
- vasche per l'acquacoltura o di accumulo per l'irrigazione dei terreni;
- manufatti isolati privi di copertura;
- tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 metri, purché di volumetria inferiore a 150 metri cubi;
- manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo;
- fabbricati in corso di costruzione-definizione;
- fabbricati che presentano un accentuato livello di degrado (collabenti);
- beni costituenti infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione.
