Superbonus 110%: ok per l'immobile indipendente e con accesso autonomo affiancato a un altro corpo locato

Con la risposta n. 16/2021 del 7 gennaio, il Fisco conferma l’accesso al Superbonus 110% per interventi sull'unità immobiliare funzionalmente indipendente e con accesso autonomo dall'esterno, che costituisce un “corpo” residenziale di un edificio, affiancato a un altro “corpo” ad uso abitativo concesso in uso a terzi.

Inoltre, anche chi detiene un'unità immobiliare in base a un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, può beneficiare del Superbonus, a prescindere dal fatto che il proprietario dell'immobile abbia o meno fruito dello sconto.

Due corpi affiancati: Superbonus salvo, ma...

L'Istante è proprietario di un edificio composto da:

• corpo 1, che ospita una unità abitativa con relativo tetto di pertinenza;
• corpo 2, disposto su due livelli che ospita una unità abitativa al piano terra e un'altra unità al piano primo.

Le tre unità residenziali sono "funzionalmente indipendenti" e con accessi tramite portoncini blindati autonomi, tutti prospicienti sull'ambito esterno comune dal quale si accede alla pubblica via tramite un cancello pedonale e due carrai. Le due unità residenziali del secondo corpo sono date in uso, con regolare contratto, a terzi i quali vorrebbero eseguire interventi di risparmio energetico delle due unità in oggetto, isolando la facciata e la copertura, accedendo singolarmente in qualità di persone fisiche detentrici degli immobili alle detrazioni fiscali del 110%.

L'Istante intende effettuare gli stessi interventi anche sulla unità del primo corpo, e chiede quindi se possa fruire della detrazione fiscale del 110% unicamente per quest'ultima unità, in qualità di proprietario.

Le Entrate 'dicono di sì': nel presupposto che l'unità immobiliare in questione sia "funzionalmente indipendente" e disponga di un "accesso autonomo dall'esterno", nei termini sopra descritti, è possibile, in presenza di tutti gli altri presupposti previsti dalla citata normativa di riferimento, accedere al Superbonus 110%.

In particolare, la circolare n. 24/2020 ha chiarito che le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall'esterno, site all'interno di edifici plurifamiliari» vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della «indipendenza funzionale» e dell'«accesso autonomo dall'esterno», non rilevando che l'edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.

In relazione, poi, all’immobile locato o in comodato, l’Agenzia, con risposta a una Faq, ha chiarito che chi detiene l'unità immobiliare in base a un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, può beneficiare del Superbonus, a prescindere dal fatto che il proprietario dell'immobile abbia o meno fruito dello sconto per interventi effettuati su altre due unità immobiliari.

LA RISPOSTA N.16/2021 E' SCARICABILE IN FORMATO PDF