Superbonus 110% e stato legittimo degli immobili: cosa ne pensa la Giurisprudenza

Nonostante gli interventi normativi di semplificazione delle procedure che consentono la realizzazione di interventi incentivati, di fatto non si è superato il principio consolidato (tanto nella giurisprudenza amministrativa che penale) secondo cui qualsiasi intervento presuppone che l’edificio su cui si interviene sia stato costruito legittimamente, in quanto le attività edilizie ulteriori che riguardano immobili abusivi ripetono le caratteristiche di illegittimità dall'opera principale, alla quale ineriscono strutturalmente venendo a configurarsi una ripresa dei lavori abusivi (Cassazione Penale sez III  n 648/2021; Sez. 3, n. 48026 del 10/10/2019, Rv. 267582 - 01; Sez. 3, n. 38495 del 19/05/2016, Rv. 267582 - 01; Sez. 3, n. 40843 del 11/10/2005, Daniele, Rv. 232364; ; Sez. 3, n. 30168 del 24/05/2017, Rv. 270252 - 01; Sez. 3, n. 51427 del 16/10/2014, Rv. 261330 - 01; Sez. 3, n. 1810 del 02/12/2018, dep. 2019, Rv. 242269 - 01; Sez. 3, n. 21490 del 19/04/2006, Rv. 234472 - 01).

Pertanto è ormai acclarato che, sebbene il Legislatore abbia esonerato il professionista incaricato della presentazione della CILA superbonus dal dichiarare la legittimità dell’immobile su cui si intende intervenire (art. 119 co 13 ter L. 77/2020), la ricorrenza di tale presupposto rimanga un presupposto cardine per il buon fine dei lavori e per l’ottenimento degli incentivi previsti.

Non a caso in sede di conversione del D.L. 77/2021 ad opera della L. n. 108/2021, l’art. 119 L. 77/2020 è stato ulteriormente modificato con l’introduzione del comma 5 bis a mente del quale:

“5-bis. Le violazioni meramente formali che non arrecano pregiudizio all'esercizio delle azioni di controllo non comportano la decadenza delle agevolazioni fiscali limitatamente all’irregolarita' od omissione riscontrata. Nel caso in cui le violazioni riscontrate nell'ambito dei controlli da parte delle autorita' competenti siano rilevanti ai fini dell'erogazione degli incentivi, la decadenza dal beneficio si applica limitatamente al singolo intervento oggetto d’irregolarità od omissione”.

Come si determina lo stato legittimo degli immobili

Con il Decreto Legge n 76/2020, convertito con la Legge n. 120/2020, il Legislatore, con una riscrittura complessiva dell’art 9-bis DPR 380/01, è intervenuto disciplinando tre distinte fattispecie rilevanti per la ricostruzione dello stato legittimo.

1. Immobili edificati in un periodo storico in cui non era necessario alcun titolo edilizio: lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti in tal senso, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio o altro atto (pubblico o privato) di cui sia dimostrabile la provenienza nonché dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio di cui è stato oggetto l'intero immobile o unita' immobiliare, integrato con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali;
2. Immobili edificati in forza di un titolo edilizio ovvero oggetto di successiva sanatoria: lo stato legittimo dell'immobile o dell'unita' immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha consentito  o legittimato la costruzione e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio interessando l'intero immobile o unita' immobiliare, integrati dagli  eventuali  titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali;
3. Immobili per cui il titolo di costruzione non è più reperibile: idem ipotesi 1.

La corretta interpretazione dell’art. 9 bis D.P.R. 380/01 secondo la giurisprudenza

Subito dopo la modifica dell’art. 9 bis D.P.R. 380/01 ci si è chiesti se il Legislatore con il nuovo disposto normativo, sempre in ottica di semplificazione delle procedure amministrative, avesse voluto riconoscere portata totalmente legittimante al titolo “….che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare” consentendo quindi di arrestare le verifiche di corrispondenza allo stato di fatto presente in loco, senza compiere ulteriori accertamenti sui precedenti edilizi.

La risposta a tale quesito può rinvenirsi in un recente intervento del TAR Campania (Salerno, Sez. II n. 1358 del 31 maggio 2021) con cui è stato chiarito che la disposizione in commento deve interpretarsi nel senso che lo «..stato legittimo dell’immobile» è quello riveniente dal «…titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa», nonché, se a questo ne siano seguiti di ulteriori, da quello «…che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali».

Con l’innovazione introdotta dall'art.10, comma 1, lett. d, n. 2, del D.L. n. 76/2020 (c.d. decreto semplificazioni), conv. in L. n. 120/2020, il Legislatore ha infatti inteso solo chiarire che lo «…stato legittimo dell’immobile» è quello corrispondente ai contenuti dei relativi titoli abilitativi, inerenti non solo alla sua originaria edificazione ma anche alle successive vicende trasformative.

Di qui la necessità che la verifica dello stato legittimo ripercorra l’intera storia dell’immobile giacché se il Legislatore avesse inteso attribuire efficacia totalmente abilitante al titolo «…che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare» a prescindere dal relativo oggetto, avrebbe in tal modo surrettiziamente introdotto una sorta di sanatoria implicita per tutti i manufatti assistiti da (qualsivoglia) titolo abilitativo, pur se non riferibile alla loro integrale consistenza e conformazione.

Conservano quindi validità gli arresti della giurisprudenza antecedenti alla riformulazione dell’art.9 bis D.P.R. 380/01 a mente dei quali: “In linea generale può rilevarsi che ogni opera presente all’interno di un compendio immobiliare dovrebbe trovare la sua legittimazione nei titoli edilizi che di volta in volta lo hanno riguardato; fisiologicamente il grafico di progetto rappresentante lo “stato attuale” di un titolo edilizio dovrebbe essere esattamente corrispondente allo “stato di progetto” del titolo edilizio immediatamente precedente relativo allo stesso immobile. (…) la circostanza che sia rilasciato un titolo edilizio (o paesaggistico) in cui lo stato attuale non corrisponda esattamente allo stato di progetto di titoli precedenti relativi allo stesso immobile non implica una sanatoria delle difformità e quindi di eventuali abusi che siano stati compiuti, dato che il titolo edilizio (o paesaggistico) legittima le sole opere cui esso specificamente si riferisce” (Tar Campania 1935/2020).

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