Il confine tra “fabbricato da demolire” e “terreno edificabile”

A cura di EUROCONFERENCE – Articolo di Cristoforo Florio
 
La sentenza n. 7853 del 20 aprile 2016, pronunciata dalla Corte di Cassazione, ci offre lo spunto per riepilogare lo stato dell’arte in merito alla dibattuta questione concernente la distinzione tra la nozione di “fabbricato da demolire” e quella di “terreno edificabile”.
Il tema riveste una particolare rilevanza non solo con riferimento alle imposte dirette ma anche con riguardo all’imposta sul valore aggiunto e a quella di registro.
Tuttavia, nel presente contributo analizzeremo la questione sotto il profilo dell’imposizione sui redditi e, in particolare, dell’IRPEF dovuta dalle persone fisiche, approfondendo il contenuto dell’articolo 67, comma 1, lett. a) Tuir.
 
Il punto è il seguente: ai sensi della richiamata disposizione di legge, le plusvalenze realizzate mediante cessioni a titolo oneroso di fabbricati perfezionate oltre il quinto anno dal loro acquisto o costruzione non costituiscono mai redditi tassabili; diversamente, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione sono sempre imponibili ai fini delle imposte sui redditi.
 
Non di rado è accaduto che l’Amministrazione finanziaria abbia riqualificato un atto di “cessione di fabbricato”, perfezionato oltre i cinque anni dall’acquisto/costruzione, in una “vendita di terreno edificabile”, richiedendo al cedente il versamento delle imposte, con aggravio di sanzioni e interessi, sulla plusvalenza conseguita e da questi non dichiarata nel convincimento di aver posto in essere una cessione di un “edificio” esclusa da IRPEF in quanto eseguita successivamente allo spirare del termine quinquennale.
 
A corroborare tale posizione vi è la risoluzione 395/E/2008, in cui l’Agenzia delle Entrate aveva ritenuto che la cessione di fabbricati ricadenti in un “piano di recupero” che consentiva di sviluppare, in termini di incremento, le cubature esistenti, fosse da riqualificarsi come cessione di terreni edificabili; infatti e secondo tale ricostruzione, l’oggetto della compravendita non sarebbero stati i fabbricati, ormai privi di effettivo valore economico, ma piuttosto l’area su cui i predetti edifici insistevano, considerate le sue potenzialità edificatorie in corso di definizione.
 
In contrasto con tale interpretazione, la pronuncia della Cassazione citata in apertura del presente contributo ha invece chiarito che, laddove l’oggetto del contratto di compravendita sia un complesso di fabbricati e, perciò, un “terreno già edificato”, tale entità sostanziale non può essere mutata in un terreno suscettibile di potenzialità edificatoria sulla base di presunzioni derivate da elementi soggettivi, interni alla sfera delle parti contraenti. A parere della Suprema Corte resta irrilevante l’elemento della successiva demolizione degli edifici, che è un passaggio futuro e successivo all’atto notarile di trasferimento, oltre che eventuale e rimesso alla potestà di un soggetto (l’acquirente) diverso da quello interessato dall’imposizione fiscale ai fini delle imposte sui redditi relativamente alla plusvalenza (il venditore).
 

La pronuncia si inserisce in un solco già tracciato da altre pronunce giurisprudenziali; in particolare, la Corte di Cassazione si era già occupata della tematica con la sentenza n. 4150 del 21 febbraio 2014, nella quale si era esaminato il caso di una cessione avente ad oggetto un capannone commerciale censito al catasto fabbricati e destinato alla demolizione, che veniva riqualificata da parte del Fisco in una vendita di area edificabile; al riguardo, i giudici hanno contrastato le tesi dell’Amministrazione finanziaria, ritenendo che l’oggetto del trasferimento fosse indiscutibilmente un edificio, a nulla rilevando che il capannone insorgeva su di un terreno che aveva una ulteriore potenzialità edificatoria o che, in base ad intenzioni delle parti non oggettivamente riscontrate, lo stesso fosse destinato alla demolizione. 

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