T.U. Edilizia
Data Pubblicazione:

D.P.R. 380/2001. Testo Unico Edilizia. Art. 24 (L) - Agibilità

(n.d.r. articolo così sostituito dall'art. 3 del d.lgs. n. 222 del 2016)
1. La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati e, ove previsto, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata.
(n.d.r. comma così modificato dall'art. 5, comma 1, lettera a), del d.lgs. n. 207 del 2021)
2. Ai fini dell'agibilità, entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l'edilizia la segnalazione certificata, per i seguenti interventi:
a) nuove costruzioni;
b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1.
3. La mancata presentazione della segnalazione, nei casi indicati al comma 2, comporta l'applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 77 a euro 464.
4. Ai fini dell'agibilità, la segnalazione certificata può riguardare anche:
a) singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all'intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
b) singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all'edificio oggetto di agibilità parziale.
5. La segnalazione certificata di cui ai commi da 1 a 4 è corredata dalla seguente documentazione:
a) attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni di cui al comma 1;
b) certificato di collaudo statico di cui all'articolo 67 ovvero, per gli interventi di cui al comma 8-bis del medesimo articolo, dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori;
c) dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche di cui all'articolo 77, nonché all'articolo 82;
d) gli estremi dell'avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale;
e) dichiarazione dell'impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, ove previsto, certificato di collaudo degli stessi;
e-bis) attestazione di 'edificio predisposto alla banda ultra larga', rilasciata da un tecnico abilitato per gli impianti di cui all'articolo 1, comma 2, lettera b), del decreto del Ministro dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37, e secondo quanto previsto dalle Guide CEI 306-2, CEI 306-22 e 64-100/1, 2 e 3.
(n.d.r. lettera aggiunta dall'art. 5, comma 1, lettera b), del d.lgs. n. 207 del 2021)
6. L'utilizzo delle costruzioni di cui ai commi 2 e 4 può essere iniziato dalla data di presentazione allo sportello unico della segnalazione corredata della documentazione di cui al comma 5. Si applica l'articolo 19, commi 3 e 6-bis, della legge 7 agosto 1990, n. 241.

7. Le Regioni, le Province autonome, i Comuni e le Città metropolitane, nell'ambito delle proprie competenze, disciplinano le modalità di effettuazione dei controlli, anche a campione e comprensivi dell'ispezione delle opere realizzate.
7-bis. La segnalazione certificata può altresì essere presentata, in assenza di lavori, per gli immobili legittimamente realizzati privi di agibilità che presentano i requisiti definiti con decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto con il Ministro della salute, con il Ministro per i beni e le attività culturali e per il turismo e con il Ministro per la pubblica amministrazione, da adottarsi, previa intesa in Conferenza unificata di cui all’articolo 8 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281, entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione.
(n.d.r. comma aggiunto dall'art. 10, comma 1, lettera n), della legge n. 120 del 2020).

Commento
I certificati edilizi si inseriscono nell’ambito degli strumenti di controllo delle attività edilizie, avendo come oggetto la finalità di tutelare la salute pubblica e la pubblica incolumità, garantendo che i fabbricati possiedano le condizioni minime di sicurezza e salubrità che li rendono adatti ad ospitare le attività umane.
La prima questione da affrontare in sede di commento, riguarda prettamente un aspetto definitorio, ovvero più correttamente terminologico.
Difatti le formule giuridiche succedutosi nel tempo a partire dal T.U. delle leggi sanitarie r.d. n.1265/34, hanno segnato un percorso di semplificazione del linguaggio normativo.
In epoca anteriore al T.U. ed., il legislatore utilizzava una duplicità di espressioni, ove accanto al termine agibilità, veniva utilizzato nella pratica anche il termine abitabilità.
Tale residuo, presente nella vecchia terminologia, ormai superata dal testo unico, distingueva la licenza per abitabilità per gli edifici residenziali, dalla licenza di agibilità per i fabbricati non residenziali.
La volontà dei redattori del testo unico, nel delineare la nuova nozione di certificato di agibilità, è stata quella di sopprimere la duplicità del riferimento terminologico, preferendo un termine avente una maggiore ampiezza di significato.
Pertanto, si è ritenuto che nel lessico della legislazione di settore, una nozione come quella di agibilità contenesse comunque quella di abitabilità, ritenuta più restrittiva.
Tuttavia la nuova formulazione dell’art.24 del tu.ed., così come modificata dal d.lgs n.222 del 2016 (c.d. SCIA2) sostituendo il certificato di agibilità con la segnalazione certificata di agibilità (SCAgi) ha portato ad un decisivo cambio di rotta, soprattutto da un punto di vista burocratico, poiché la presentazione di un’autocertificazione tecnica del soggetto interessato, ha determinato uno spostamento delle responsabilità di quanto viene dichiarato e prodotto alle amministrazioni competenti, in capo al soggetto privato.
In conformità al c.d. sistema dell’autodenuncia, l’Amministrazione non è più chiamata a rilasciare un’autorizzazione preventiva, bensì ad esercitare soltanto un’azione di controllo successivo ed una verifica sulla sussistenza dei presupposti necessari.
La P.A. potrà dichiarare l'inefficacia della segnalazione entro 30 giorni dalla presentazione della stessa in caso di esito negativo della verifica.
Il primo comma definisce l’ambito di applicazione. Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità.
Il certificato in esame è richiesto per le nuove costruzioni, per le ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali, nonché per gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1 dell’articolo 24.
Nell’ultima categoria di interventi rientrano, ad esempio, il radicale mutamento di destinazione d’uso o la ristrutturazione, specie se totale, dell’immobile.
È ammessa, inoltre, la possibilità di ottenere una agibilità parziale, per parti di edifici sostanzialmente autonome o per singole unità immobiliari.
Il secondo comma di non facile lettura, indica i soggetti legittimati a presentare la SCAgi.
La formulazione di questa norma è piuttosto ampia, poiché il soggetto legittimato o per meglio dire obbligato, a presentare la segnalazione certificata di agibilità, viene individuato in colui che è titolare del permesso di costruire, oppure nel soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), ovvero ancora nei loro successori o aventi causa.
In passato il d.P.R. n.425/1994 prevedeva che il certificato di abitabilità potesse essere richiesto solo dal proprietario e che fosse il direttore dei lavori a certificare la conformità delle opere rispetto al progetto approvato, nonché l’avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità degli ambienti.
Risulta singolare che oggi, allo stato dei fatti, la dichiarazione possa essere resa da un soggetto, che molto probabilmente, potrebbe non avere alcuna competenza tecnica.
La legittimazione del soggetto che presenta la segnalazione certificata di agibilità deve essere, naturalmente, verificata dall’autorità comunale competente, soprattutto per escludere l’esistenza di eventuali impedimenti legali.
I documenti da allegare, secondo l’art.24 del t.u. ed. sono:
a) l’attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni di cui al comma 1;
b) il certificato di collaudo statico di cui all'articolo 67 ovvero, per gli interventi di cui al comma 8-bis del medesimo articolo, dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori;
c) la dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche di cui all'articolo 77, nonché all'articolo 82;
d) gli estremi dell'avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale; avente il duplice scopo di verificare da un lato l’allineamento tra i dati progettuali e quanto effettivamente realizzato, dall’altro la disposizione avente carattere prettamente fiscale, permette di assicurare l’attribuzione di una rendita su cui parametrare le imposte;
e) la dichiarazione dell'impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, ove previsto, certificato di collaudo degli stessi;
e-bis) l’attestazione di edificio predisposto alla banda ultra larga, rilasciata da un tecnico abilitato per gli impianti di cui all'articolo 1, comma 2, lettera b), del decreto del Ministro dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37, e secondo quanto previsto dalle Guide CEI 306-2, CEI 306-22 e 64-100/1, 2 e 3. ( n.d.r lettera aggiunta dall'art. 5, comma 1, lettera b), del d.lgs. n. 207 del 2021)
La segnalazione deve essere presentata entro 15 giorni dalla data di ultimazione dei lavori dei lavori di finitura dell’intervento e non in concomitanza con la fine lavori.
Se tale termine non viene rispettato, è prevista dal terzo comma, una sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro.
Sul punto alcune amministrazioni provvedono ad applicare la sanzione per ogni singola unità immobiliare, mentre altre, in maniera più corretta infliggono un’unica sanzione nei confronti dell’impresa.
Peraltro, la norma non precisa quali siano i lavori di finitura. Se si fa riferimento al codice ATECO (Cod. 43.3) abbiamo i lavori di completamento e finitura comprensivi di: intonacatura (cod.43.31); posa in opera di infissi (cod.43.32); rivestimento di pavimenti e di muri (cod. 43.33); tinteggiatura e posa in opera di vetri (cod.43.34); altri lavori di completamento e di finitura degli edifici (cod.43.35).
Diventa molto difficile individuare il momento esatto in cui possa dirsi che i lavori di finitura siano completati, lasciando così ampi spazi di manovra.
Oltretutto il comma 6 prevede che l’immobile possa essere utilizzato fin dalla data di presentazione della segnalazione. Non si capisce come il Legislatore in totale contraddizione a quanto finora detto, preveda tale possibilità, quando la presentazione della SCAgi è essenzialmente legata al completamento delle finiture e non al fine lavori.
Un’importante novità introdotta dal “decreto del fare” riguarda la c.d. agibilità parziale. Il nuovo comma 4, consente infatti che il certificato di agibilità possa essere richiesto anche in relazione a due ipotesi particolari.
La prima si riferisce a singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché però siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni.
La seconda ipotesi riguarda le singole unità immobiliari purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all'edificio oggetto di agibilità parziale.
Il settimo comma disciplina le modalità di effettuazione dei controlli, anche a campione e comprensivi dell'ispezione delle opere realizzate. le Regioni, le Province autonome, i Comuni e le Città metropolitane, nell'ambito delle proprie competenze
La norma al comma 7 bis, inserito dall'art. 10, comma 1, lettera n) del D.L. 16 luglio 2020, n. 76, prevede la possibilità di attestare la SCA su immobili sprovvisti di agibilità senza effettuare opere, a condizione che siano legittimamente realizzati.
La relazione illustrativa al D.L. 76/2020 specificava che la novella era volta a consentire il rilascio dell’agibilità per gli immobili che non erano dotati di tale certificazione e tuttavia presentavano “adeguati requisiti di sicurezza, igienico-sanitari, di abbattimento delle barriere architettoniche, di risparmio energetico ecc. stabiliti con apposito decreto del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti di concerto, assunto di concerto con il Ministro della salute e con il Ministro della Funzione Pubblica e il Ministro dei Beni Culturali, d’intesa con la Conferenza Unificata.” Inoltre, in detta occasione è stato evidenziato come tale disposizione, presente in talune legislazioni regionali, agevolasse la circolazione dei beni immobili e, di conseguenza, facilitasse la qualificazione del patrimonio edilizio.
Tuttavia, a rigor di logica il comma 7 bis escluderebbe tutti gli immobili con difformità e irregolarità di vario tipo.
Ricordiamo che, un presupposto fondamentale per la presentazione dell’Agibilità resta lo Stato legittimo dell’immobile pienamente conforme allo stato dei luoghi; questa ipotesi risulta peraltro conforme alla condizione essenziale prevista per il deposito ordinario della SCA, cioè la conformità dell’opera realizzata al progetto/titolo abilitativo.
Il rinvio ad apposito Decreto Interministeriale da emanarsi con Conferenza Unificata Stato/Regioni, rende la norma attualmente inapplicabile, considerando che a i relativi novanta giorni sono già trascorsi.
Risulta infatti paradossale la presenza di immobili realizzati negli anni Novanta con Concessione edilizia, perfettamente conformi sotto ogni profilo edilizio e igienico sanitari, per i quali l’applicazione testuale della normativa non gli permette di avere l’agibilità, al netto di quelle prassi instauratesi negli enti pubblici.
Alcune questioni particolari riguardano, la consegna del certificato di abitabilità dell'immobile da adibire ad abitazione, che secondo la giurisprudenza, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra comunque un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c. rilevante nella fase attuativa del contratto e concernente la possibilità di adibire l’immobile all'uso contrattualmente previsto.
Infatti, la mancata consegna del certificato in esame da parte del venditore, pur non determinando necessariamente la risoluzione del contratto, integra un inadempimento per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza.