T.U. Edilizia
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D.P.R. 380/2001. Testo Unico Edilizia. Art. 34-bis (L) - Tolleranze costruttive

(n.d.r. articolo introdotto dall'art. 10, comma 1, lettera p), della legge n. 120 del 2020)

1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.
2. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.
3. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

Commento
Il concetto di tolleranza costruttiva, così come disciplinato attualmente dall’art.34 bis del t.u. dell’edilizia, è stato introdotto dal Decreto-legge 76/2020, convertito dalla legge 120/2020.
Il concetto di per sé non è del tutto una novità, ma nasce con il decreto Sviluppo (art.5, comma 2, lettera a) n.5) del d.l. 13 maggio 2011, n.70, convertito dalla legge n.106/2011) che lo aveva già inserito all’interno dell’art.34, il comma 2 ter, ora abrogato dal dl Semplificazioni.
Ulteriori riferimenti possiamo trovarli anche nel T.U. in materia fiscale, il quale all’art.49, facendo proprio l’art.15 della legge n.765/1967, già ammetteva uno scostamento del 2% per quanto concerne: “le violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta (…) destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione”.
In realtà il Legislatore ha recepito e fatto propria l’esperienza delle regioni, che da tempo avevano introdotto il concetto di tolleranza costruttiva.
Si pensi ad esempio all’art. 77 della l.r. Toscana 10 novembre 2014, n.65 e all’art. 19 – bis della l.r. Emilia – Romagna 21 ottobre 2004, n.23.
Anche il d.l. 55/2018 prevedeva per alcuni comuni colpiti dal sisma del 2016, una tolleranza del 5%.
Il merito del d.l. Semplificazioni è stato quello di aver dato maggiore autonomia al concetto di tollerabilità, in particolare, la norma ora:
- riproduce con alcune modifiche la norma prima contenuta nel comma 2 ter dell’art. 34 (ora abrogata), secondo cui il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo, aggiungendo a queste fattispecie anche “ogni altro parametro delle singole unità immobiliari” (comma 1);
- introduce una seconda fattispecie di tolleranza che non deve comportare alcuna “violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudicare l'agibilità dell'immobile” (es. “irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne). Tale ipotesi di tolleranza non è ammissibile per gli immobili sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (comma 2).
Tali tolleranze, si specifica al comma 3 dell’articolo 34bis del DPR 380/01, non costituendo violazioni edilizie, devono essere dichiarate ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili:
a. in caso di nuovo intervento edilizio nella relativa modulistica;
b. in sede di dichiarazione e dimostrazione delle legittimità degli immobili oggetto di atti di trasferimento o di costituzione di diritti reali, ovvero di scioglimento della comunione dei beni.
Come già sopra evidenziato, la tolleranza prevista nell’articolo 34 bis, comma 1, del DPR 380/2001 riproduce, con alcune modifiche, la disposizione dell’articolo 34, comma 2 ter del DPR 380/2001 (introdotta con il DL 70/2011) ora abrogata.
Questa prima ipotesi di tolleranza è stata disposta con lo scopo di prevedere un regime di “franchigia” e, quindi, di irrilevanza ai fini edilizi di tutte quelle situazioni nelle quali si presenti un discostamento contenuto nella soglia del 2% tra le misure previste nel titolo edilizio e quanto successivamente realizzato.
In particolare, si tratta di una tolleranza che investe direttamente i parametri localizzativi e dimensionali che discendono dall’applicazione di specifiche normative.
In passato ci si è sempre posti un problema:
“lo scostamento del 2% disciplinato dall’allora vigente art.34, comma 2, doveva essere calcolato in relazione all’intero fabbricato?”
Secondo la sentenza del TAR Venezia, sez II, 4 marzo 2020 n.225, la percentuale deve essere computata sull’intero fabbricato e non rispetto ai singoli elementi.
Già in passato, il Consiglio di Stato n.4545/2014, aveva optato per il principio della doppia valenza per cui non risulta essere sufficiente calcolare la difformità della singola unità immobiliare, ma occorre verificare anche la discordanza dell’edificio, considerato nella sua interezza.
Il Tar Lazio, richiamando l’art. 34-bis del dpr 380/2001, con la sentenza n. 4413/2021, affermava come “il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità abitative non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo”.
In altri termini, prosegue il Tar, la tolleranza di cantiere deve riferirsi alle singole unità abitative, a ogni appartamento, a non all’intero edificio, come invece sosteneva il proprietario.
Per i giudici è proprio questa l’interpretazione che corrisponde al dettato lettera della normativa vigente, che si riferisce alle singole unità abitative.
Ma c’è di più! Secondo i giudici, il mantenimento di questa posizione nasce dall’esigenza di garantire quanto più possibile la corretta esecuzione dei progetti costruttivi autorizzati, con conseguente irrilevanza degli scostamenti di lieve entità, intendendo per tali quelli inferiori al 2% della superficie del singolo appartamento, che possono appunto essere qualificate come tolleranza di cantiere, e non frutto delle modifiche del progetto approvato.
Nel caso di specie, la tolleranza di cantiere non doveva superare la misura di 1,5 mq e in modo corretto l’amministrazione comunale si era pronunciata negativamente sulla SCIA, avendo accertato che le difformità dell’appartamento (esteso 75,85 mq) corrispondendo alla realizzazione di nuove superfici abitabili per 17,92 mq, sopravanzassero di gran lunga le tolleranze massime.
In poche parole, le misurazioni devono essere effettuate sia in relazione alla singola unità che all’intero corpo di fabbrica.
La norma, infatti, fa ora riferimento non solo al mancato rispetto di dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta ma di “ogni altro parametro”.
Ne consegue che il discostamento potrà riguardare tutti quei parametri urbanistici ed edilizi previsti, ad esempio a livello locale (NTA dei piani, regolamento edilizio), attinenti la fase di costruzione.
Nello specifico possiamo distinguere in:
1. tolleranze metriche: relative al mancato rispetto dell’altezza del fabbricato, distacchi, cubatura, superficie coperta e, in genere, ogni altro parametro delle singole u.i. (comma 1); in tali casi verrebbe riconosciuta, per qualsiasi tipologia di immobile, anche per quelli vincolanti una tolleranza nel limite del 2%
2. tolleranze qualitative: inerenti le irregolari geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, diversa collocazione di impianti e opere interne, modifiche alle finiture degli edifici
In questa ipotesi però, la tolleranza sarebbe da escludere:
a. per gli immobili sottoposti a vincolo ex d.lgs n.42/2004. Il generico richiamo al Codice paesaggistico lascia pensare che non sia possibile invocare il concetto di tolleranza per le ipotesi non espressamente sottoposte a tutela;
b. se la tolleranza non comporta violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichi l’agibilità dell’immobile;
c. quando la tolleranza risulta essere di minima entità per quanto riguarda le finiture degli edifici.
Il comma 3 stabilisce che:
“Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituiscono violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini della attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa alle nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento di comunione, di diritti reali”.
Tale norma appare di particolare rilievo in quanto chiarisce che le difformità costruttive o esecutive sopra descritte, effettuate in occasione di pregressi lavori, non concretizzano un abuso e devono essere oggetto di una dichiarazione da parte del tecnico ai fini di dimostrare lo stato legittimo dell’immobile, in prospettiva di un nuovo intervento edilizio, oppure di un atto dispositivo (alienazione/ donazione ecc).
Il professionista abilitato dovrà quindi predisporre un’apposita dichiarazione asseverata sullo “stato legittimo” del fabbricato da produrre unitamente alle nuove istanze volte ad ottenere il titolo edilizio, ovvero, da alleare agli atti notarili di trasferimento o divisionali.
Tale dichiarazione asseverata dovrebbe quindi facilitare i trasferimenti immobiliari in una serie di casi in cui vi siano incertezze circa la regolarità edilizia e/o urbanistica dell’immobile oggetto di disposizione, rappresentando l’atto al quale la nuova normativa in commento attribuisce la funzione di attestare tale regolarità.