Salva Casa

Il Decreto Salva Casa (Dl 69/2024) rappresenta un tentativo normativo di semplificazione, volto a dare maggiore spinta al mercato immobiliare in stallo, ampliando i possibili interventi realizzabili in edilizia libera e introducendo delle disposizioni normative di sanatoria per opere realizzate con lievi difformità rispetto ai titoli abilitativi. Tuttavia, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 16689/2025, ha chiarito che tale decreto non si applica alle costruzioni realizzate in totale assenza di permesso di costruire.

L’articolo analizza le novità introdotte dall’art. 34-ter del D.P.R. 380/2001, come modificato dal “Salva Casa”, che consente la regolarizzazione di difformità parziali in due casi: varianti ante 1977 e agibilità rilasciata in assenza di sanzioni.

Il Salva Casa (Dl 69/2024) ha introdotto rilevanti novità al Dpr 380/2001 in materia di agibilità degli edifici, con particolare riguardo agli alloggi di piccole dimensioni, mini-alloggi e micro-alloggi. In questo articolo analizziamo le nuove regole per l’ottenimento dei permessi e l’agibilità dei locali.

In questo articolo proponiamo la seconda parte della Guida alla nuova SCIA, dopo l’approvazione della modulistica unificata. Analizziamo come procedere operativamente le asseverazioni del tecnico, le tipologie di intervento realizzabili, i cambi di destinazione d’uso, le sanatorie e le sanzioni.

Un'opera simile a un gazebo ma che, pur essendo priva di fondamenta, ha dimensioni e caratteristiche (come l'ancoraggio con piastre bullonate) che alterano la sagoma dell'edificio e il volume del terreno su cui è costruita, al servizio di un locale commerciale e priva di valenza temporanea, integra un intervento urbanistico rilevante per il quale è necessaria l'autorizzazione edilizia.

Il decreto “Salva Casa” ha modificato l’art. 36-bis del TUE introducendo aperture alla sanatoria paesaggistica anche per abusi con incremento di superfici o volumi. La Circolare 19/2025 del MiC chiarisce i limiti di applicazione e ribadisce il ruolo vincolante delle Soprintendenze.

Il recupero del sottotetto rappresenta un'importante opportunità di valorizzazione immobiliare, consentendo la trasformazione di spazi inutilizzati in aree abitabili senza aumentare la volumetria dell'edificio. Tuttavia, è fondamentale rispettare i requisiti normativi e ottenere le necessarie autorizzazioni, come ribadito dalla sentenza del TAR Campania n. 1121/2025, che ha chiarito l'impossibilità di considerare legittimo il recupero senza un titolo abilitativo, soprattutto in presenza di difformità rispetto al progetto autorizzato.

Il Decreto Salva Casa (Decreto-legge 69/2024) rappresenta un'importante iniziativa legislativa volta a semplificare le procedure edilizie e a regolarizzare lievi irregolarità nel patrimonio immobiliare esistente. Un caso emblematico di applicazione del Decreto Salva Casa è rappresentato dalla sentenza del Tar del Lazio n. 2729/2025, in cui un'ordinanza di demolizione del Comune di Monterotondo è stata annullata grazie all'intervento normativo.

L’attestazione di conformità sismica delle tolleranze edilizie (art. 34 bis comma 3 T.U.E.), così come la sanatoria condizionata (art. 36 bis comma 2) sono le principali novità introdotte dal decreto Salva-Casa, che risultano tuttavia ancora di non così scontata interpretazione. L’articolo vuole offrire alcune riflessioni in particolare su quali norme tecniche delle costruzioni (NTC) il tecnico strutturista dovrebbe fare riferimento ai fini della valutazione della sicurezza sismica delle difformità sanabili con il Salva-Casa.

La Legge Salva-Casa introduce semplificazioni per la regolarizzazione edilizia, ma solleva dubbi interpretativi su preesistenza urbanistica, doppia conformità e tolleranze costruttive. Il provvedimento, pensato per sbloccare il mercato immobiliare, lascia però agli enti locali un’ampia discrezionalità, alimentando incertezze tra tecnici e professionisti del settore.

E' possibile ottenere la sanatoria semplificata del Decreto Salva Casa, cioè regolarizzare un intervento edilizio conforme ai requisiti edilizi all'epoca della realizzazione e urbanistici al momento di presentazione dell'istanza, solamente per SCIA e permessi di costruire in sanatoria presentati dopo il 30 maggio 2024. Prima, si resta con la doppia conformità classica.

In questo scritto l’Autore esamina alcuni aspetti circa l’efficacia del Salva-Casa, il primo inerente la certificazione dello “stato legittimo” alla luce delle indicazioni della “circolare Ministeriale” di fine gennaio che ritiene non condivisibili in quanto contrarie al dettato legislativo; il secondo inerente l’effettiva esperibilità dell’istruttoria delle sanatorie dell’articolo 36-bis esposte al rischio di conclusione per silenzio assenso con conseguenze pregiudizievoli sull’efficacia della norma.

Il MIT prova a supportare cittadini, professionisti e pubbliche amministrazioni con le linee guida per l’applicazione delle nuove disposizioni previste dal Salva Casa, viste le grandi incertezze e l’assenza della modulistica ufficiale.
In questo nuovo approfondimento trattiamo il cambio di destinazione d’uso e le semplificazioni alla luce delle novità introdotte dalle linee guida MIT.

Lo stato legittimo dell'immobile, con le nuove regole del Salva Casa, si può dimostrare anche con l'accertamento di conformità classico o semplificato, con il pagamento delle sanzioni previste per gli interventi di ristrutturazione edilizia eseguiti in totale o parziale difformità e con la dichiarazione relativa alle tolleranze costruttive.

Il convegno “Decreto Salva Casa” ha riunito per la prima volta cinque ordini professionali romani per discutere l’impatto della normativa sulla regolarizzazione delle piccole difformità edilizie, con la partecipazione del Ministro Salvini. L’evento ha evidenziato le opportunità offerte ai professionisti del settore e la necessità di una maggiore uniformità nell’applicazione della legge su tutto il territorio nazionale.

Il fatto che un'opera illecita sia presente nelle pratiche edilizie non comporta la regolarizzazione postuma della stessa e per ottenere una sanatoria con la regola dell'ultimo titolo sanante per lo stato legittimo, la PA deve aver comunque verificato la legittimità dei titoli pregressi, non essendo possibile un'implicita attestazione della loro regolarità

In virtù delle nuove norme del Decreto Salva Casa è consentito, a determinate condizioni, il recupero dei sottotetti, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l'intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini. Ma la disposizione vale solo nelle Regioni che sono intervenute con propri regolamenti sugli interventi di recupero dei sottotetti.

Il MIT prova a supportare cittadini, professionisti e pubbliche amministrazioni con le linee guida per l’applicazione delle nuove disposizioni previste dal Salva Casa, viste le grandi incertezze e l’assenza della modulistica ufficiale.
In questo primo approfondimento riprendiamo uno degli argomenti più caldi, lo stato legittimo, alla luce delle novità introdotte dalle linee guida MIT.

Per stablire lo stato legittimo dell'immobile, la verifica dei titoli pregressi da parte degli uffici comunali potrà essere presunta qualora nella modulistica relativa all'ultimo intervento il cittadino abbia debitamente indicato gli estremi dei titoli pregressi.

Prima del Decreto Salva Casa, le variazioni essenziali al progetto edilizio originario non potevano essere sanate tramite l'accertamento di conformità se non rispettavano la doppia conformità urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione dell'intervento che al momento della richiesta di regolarizzazione. Ma oggi basta la conformità edilizia "prima" e quella urbanistica "dopo" per ottenere il permesso di costruire in sanatoria.

La nuova legge Salva Casa, entrata in vigore il 28 luglio 2024, introduce importanti modifiche al Testo Unico dell'Edilizia. Scopri le novità principali, le criticità evidenziate dagli esperti e come queste normative potrebbero influenzare il settore edilizio e i professionisti coinvolti.

Per quel che riguarda le prove dello stato legittimo di un'opera edilizia realizzata prima del 1° settembre 1967, in mancanza di una chiara documentazione dalla quale evincere la datazione dell'immobile e, ancor più, di qualsiasi principio di prova in ordine alla presunta data di realizzazione dell'immobile, non può neanche sostenersi che l'onere della prova contraria sia in capo all'amministrazione locale.

Il Ministero delle Infrastrutture ha pubblicato delle linee guida, con all'interno FAQ dedicate, sul Decreto Salva Casa, indirizzate ai comuni ma di sicuro e notevole interesse anche per i professionisti tecnici. I chiarimenti riguardano tra l'altro le varianti ante 1977, le piccole difformità, la sanatoria multipla, lo stato legittimo, le sanzioni, gli abusi in zone vincolate.

In caso di abusi edilizi pieni, per ottenere una sanatoria è necessario rispettare la doppia conformità classica, cioè la conformità urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione dell'intervento che al momento della presentazione della sanatoria. Il Salva Casa ha semplificato invece le cose per gli abusi parziali, quelli senza la SCIA e le variazioni essenziali, concedendo anche la possibilità di una sanatoria condizionata alla realizzazione di specifici interventi.