Gravi difetti dell'opera: appaltatore responsabile per la mancata impermeabilizzazione

Anche l'imperfetta impermeabilizzazione di un appartamento è un grave difetto dell'opera, perché incide negativamente sul normale utilizzo del bene. L'importante principio di diritto è stato sottolineato dalla Corte di Appello di Napoli con la sentenza n.50/2018 dello scorso 8 gennaio (disponibile in allegato), che ha confermato quanto sancito in primo grado.

Il caso

Il proprietario della nuda proprietà e gli usufruttuari di un appartamento citano in causa la ditta alienante, perché l'immobile in questione presentava diverse anomalie, confermati dall'accertamento tecnico preventivo. Il Tribunale accoglie pertanto la richiesta e condanna la società a pagare la somma necessaria a eliminare i riscontrati vizi e difetti dell'abitazione e a ripristinare le parti rimaste danneggiate.

L'azienda non ci sta e propone appello, con motivazione principale il fatto che fossero stati reclamati semplici "vizi e difetti" dell'alloggio (ad.es: l'imperfetta esecuzione dell'impermeabilizzazione) e, dunque, irregolarità insufficienti a radicare la responsabilità della venditrice per gravi difetti rilevanti in base all'art. 1669 del Codice civile. Trattandosi di anomalie inidonee a provocare danni strutturali, secondo l'appellante, si sarebbe dovuta invocare la più tenue garanzia per difetti dell’opera, regolata dall'art. 1667 del Codice civile.

La decisione della Corte di Appello

La motivazione non 'regge', poiché - secondo la Corte di Appello di Napoli - l'uso "negli atti di parte del termine vizi (e difetti) dell'opera, presente negli artt.1667 e 1668 del Codice civile, non è incompatibile con l'affermazione dei gravi difetti rilevanti in base all'articolo 1669 del Codice civile, poiché i gravi difetti dell’opera si traducono inevitabilmente in vizi della medesima", come già precedentemente rilevato dalla Cassazione. È quindi possibile un concorso tra le due garanzie, di cui l'una costituisce una sottospecie dell'altra.

Non per forza, inoltre, i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia regolata dall'art. 1669 del Codice Civile si devono necessariamente identificare con "con vizi influenti sulla staticità, durata e conservazione dell’edificio, ma possono consistere in qualsiasi alterazione che, pur riguardando direttamente una parte dell’opera, incidano sulla struttura e funzionalità globale, menomando in modo apprezzabile il godimento", come accade nell'ipotesi di infiltrazioni legate a carenze di impermeabilizzazione" (Cassazione, sentenza 84/2013). In aggiunta, va considerato che la stessa Cassazione, nella sentenza 7756/2017 (Sez. Unite) ha chiaramente rapresentato che l'art. 1669 del Codice civile è applicabile, se ricorrono le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, purché affetti da gravi difetti che incidono sul godimento e sul normale utilizzo del bene. Per gravi difetti, cioè, si intendono anche quelli che riguardano elementi secondari e accessori eliminabili con l'ordinaria manutenzione, se idonei a compromettere la funzionalità globale dell'opera, quali i vizi di pavimentazione, le infiltrazioni o le inefficienze dell'impianto idrico.

Pertanto la società alienante è colpevole, perché queste 'alterazioni' hanno inciso sulla struttura e funzionalità globale dell'immobile, menomandone in maniera apprezzabile il godimento. Scatta, in definitiva, la responsabilità per rovina e gravi vizi dell'appaltatore.

LA SENTENZA INTEGRALE E' DISPONIBILE IN FORMATO PDF