Dal Ciclo di Vita al Ciclo delle Vite: L'Evoluzione Digitale dello Sviluppo Immobiliare

Angelo Luigi Camillo Ciribini - DICATAM, Università degli Studi di Brescia e ITC CNR 10/04/2018 1741

Vi sono dei temi che possono apparire persino ripetitivi, ma, in realtà, ciò è dovuto alla progressiva presa di coscienza dei fenomeni in atto.
A questo proposito, è ormai chiaro, anche grazie ai contenuti della strategia del governo britannico denominata Digital Built Britain, che vi siano tre dinamiche distinte in atto, definite rispettivamente come Capital Expenditure, Operational Expenditure e Service Provision.
Originariamente queste tre tendenze erano stato concepite sequenzialmente, ma, proprio a causa delle polemiche recenti sul parziale conseguimento del livello elementare di maturità digitale nel Regno Unito, si inizia a comprendere che si tratti di accadimenti concorrenti e differenziali, che andranno a sancire l'esistenza di un mercato a più velocità, fortemente disomogeneo.

In quello che, con una certa indistinzione tra Costruzione e Immobiliare, ormai siamo solito chiamare, secondo le indicazioni del CRESME, Primo Ciclo dell'Ambiente Costruito, cominciano, anche in Italia, ad apparire Sviluppatori Immobiliari (dal Social Housing al Luxury) in grado di offrire sul mercato (non solo evidentemente residenziale) esempi molto confortanti di adozione della digitalizzazione, dalla fase di committenza sino a quella della gestione, innescando processi di introduzione della digitalizzazione per alcuni fornitori di servizi oppure di affinamento della stessa per altri appaltatori di lavori.
Queste Operazioni intrinsecamente contengono elementi di incremento della produttività e di efficientamento della catena del valore, sia dal punto di vista temporale sia da quello economico, nell'ottica di un gioco a somma positiva.
Tali best practice, oltre a tutto, riguardando lacerti di città, segnatamente a Milano, evidenziano come la Rigenerazione Urbana debba passare attraverso la digitalizzazione, declinata come resilientem sostenibile, circolare.

Anche se il primo obiettivo esplicito che in queste Operazioni risalta concerne principalmente la concezione e la realizzazione delle opere, è evidente che il ciclo di vita del cespite immobiliare compare nelle priorità originarie dei Promotori Immobiliari: sotto questo profilo, la vendita «sulla carta» non è più sinonimo del congedo dell'Immobiliarista dall'acquirente o dall'affittuario, bensì del suo accompagnamento per un periodo che si estenda almeno al Soft Landings.
Ciò, in realtà, significa, tuttavia, che questa Domanda Privata deve divenire sempre più computazionale, deve sapere elaborare non più solo Capitolati Informativi convenzionali, in cui BIM Use e LOD sembrano essere le specifiche più avanzate, ma deve configurare Data Model, strutture di dati, Space Programme, Rule Set dedicati, e così via.

Essa, però, per poter incidere in corpore vili sulle logiche della Finanza Immobiliare, ancor prima dei Master Plan e dei Planivolumetrici, ha necessità di disporre di progettisti capaci, nell'attualità, di ragionare in termini combinatori e probabilistici e, in prospettiva, di perseguire azioni di Machine Learning.
Naturalmente, al fine di rispettare la progressione accennata inizialmente, le Operations (e la Maintenance) fanno subitaneamente capolino e, di conseguenza, Capex e Opex dovrebbero marciare di pari passo, a partire dall'adozione dei COBie di turno per terminare alla ricezione dell'Asset Information Model nell'applicativo di Facility Management.

Epperò, questa, che oggi inizia a farsi realtà concreta, era la narrazione convenzionale che della digitalizzazione si faceva sino a poco tempo or è, come l'espressione Beginning with the End in Mind suggeriva.
Sennonché questo racconto potrebbe mutare radicalmente in virtù, in primo luogo, della natura di interconnessione che le parti dell'edificio e il cespite immobiliare stesso assumono: per questa ragione, non è la prima volta che lo si ricorda, il «dialogo» che intercorre tra contenitore e occupante, di fatto, servitizza l'immobile, non fosse altro che per il fatto che qualsiasi superticie e qualsiasi volume dell'abitare o del lavorare devono divenire «produttivi», non possono, cioè essere «sprecati, inutilizzati», ma, soprattutto, in quanto sono gli utenti a dover essere sempre più «utili e produttivi».

E' ovvio che una simile affermazione, così formulata, inneschi ogni sorta di preoccupazioni in merito alla categoria della Smart City e della sua Control Room, per cittadini già oggi afflitti dalla vicenda legata al Facebook e a Cambridge Analytica.
Ma, al contempo, è giusto questo affaire che mette in grande risalto la centralità del dato, il suo valore, tanto più che oggi le descrizioni progettuali più ricorrenti, dal rendering alla simulation, popolano gli spazi degli edifici di persone in movimento e di oggetti mobili: flussi e comportamenti assurgono a cifre connotanti di un progetto e di una realizzazione: accanto alle prestazioni tecnologiche, appaiono i comportamenti degli esseri umani che sono in relazioni coi cespiti immobiliari.

Improvvisamente, si crea una continuità circolare tra i volumi del Master Plan, indicativi, e i volumi degli Asset Information Model, in cui, nelle singole unità immobiliari, si collocano e si allocano tutti i dati dell'utenza, dall'occupazione ai consumi, dalla solvibilità alle preferenze di acquisto.
In quei Geo-Spatialized Information Model si trovano gli stili di vita e i vissuti di coloro che abitano o che lavorano in uno Smart District: qui e ora, finalmente, intuiamo che cosa sia davvero il Primo Ciclo dell'Ambiente Costruito, quali sia il Core Business: Giant Data Driven.

Attualmente, lo si diceva, il miglior Sviluppatore Immobiliare riesce a tenere sotto controllo tempi e costi (e qualità) riferite alla progettazione, alla permessualistica (in attesa della digitalizzazione piena delle procedure autorizzative) e alla realizzazione degli interventi e inizia a ragionare in termini di gestione, almeno temporanea, del prodotto immobiliare posto sul mercato della locazione e della vendita, oltre che di sua personalizzazione, anche «immersiva», dalla varianti dell'appartamento al fit out dell'ufficio.

Sono, tuttavia, i dati sui cittadini/abitanti/utenti/occupanti dell'area oggetto dell'Operazione e di quelle limitrofe, almeno, il vero punto di svolta: quelle persone a cui offrire servizi, a cui offrire «esperienze di vita e di lavoro».
La coscienza incrementale del valore del dato, ovviamente, renderà sempre più difficile acquisire e interrelare grandi moli di dati eterogenei, disponibili in tempo reale, ma è troppo grande la potenzialità del nascente mercato per rinunziarvi, perché le vie tradizionali alla digitalizzazione possono ridurre i costi o aumentare il rendimento delle corrispondenti risorse, possono accrescere le condizioni di bancabilità dell'investimento mitigando i rischi ivi connessi, ma è sui nuovi servizi che si dovrebbe creare il valore aggiunto.

Sarà davvero così? E, nel caso affermativo, chi saranno i protagonisti del Ciclo delle Vite? Sviluppatori Immobiliari, Public Utility, Istituzioni Finanziarie, Grande Distribuzione Organizzata, GAFAM (Google, Apple, Facebook, Amazon, Microsoft)? Progettisti e Costruttori? Produttori che avviano Piattaforme di Disintermediazione?
Sarebbe un mercato enorme, molto più rilevante di quello che circoscriviamo a Costruzione e a Immobiliare...