Distanze tra edifici: tutto quello che c'è da sapere

Analisi dello storico art.9 DM 1444/1968, che prescrive le distanze da osservare nelle ipotesi di ristrutturazione e costruzione di nuovi edifici, prevedendo una specifica disciplina per i centri e agglomerati storici

In tema di edistanza tra edifici (distanze in edilizia), l'art. 9 del DM 1444/1968 comma 2 prescrive l'obbligo di osservare una distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate ed edifici antistanti: servono, quindi, due pareti contrapposte, di cui almeno una deve essere finestrata.

La distanza di 10 metri va calcolata con riferimento ad ogni punto degli edifici (e non alle sole parti che si fronteggiano), nonché con riferimento a tutte le parti finestrate (e non solo alla principale), a prescindere dal fatto che queste siano o non siano parellele tra loro.

Pr pareti finestrate si intendono non solo le pareti munite di "vedute", ma anche tutte le pareti munite di apertura di qualsiasi genere verso l'esterno come porti, balconi, finestre di veduta o di luce ed è sufficiente che sia finestrata anche una sola delle due pareti.

Quindi, le distanze non si misurano in maniera "radiale" come avviene per le distanze rispetto alle vedute, ma in modo lineare, perpendicolare e ortogonale. Gli sporti, i balconi e gli oggetti di dimensione esigua e con funzione decorativa esulano dal calcolo delle distanze, poiché sono parti "trascurabili" rispetto agli interessi tutelati dalla norma.

Le distanze prevalgono sempre sui regolamenti locali

Essendo norma nazionale, l'art.9 DM 1444/1968 prevale sempre sulle eventuali norme diverse contenute nei regolamenti edilizi comunali. Ogni previsione regolamentare che si pone in contrasto con l'art.9 è illegittima.

Distanze tra edifici e deroghe del Piano Casa

Il Piano Casa non può prevedere deroghe alla disciplina civilistica in tema di distanze.

Distanze tra edifici ed interventi edilizi

I 10 metri di limite riguardano esclusivamente gli edifici e le parti di sopraelevazione degli stessi, costruiti per la prima volta e non i fabbricati preesistenti, anche in caso di totale demolizione e/o mutamento di destinazione d'uso.

La semplice ristruttuturazione deve inoltre comportare modificazioni esclusivamente interne, lasciando inalterate le componenti essenziali dello stabile (muri, strutture, copertura). In caso diverso, si tratta di nuova costruzione, poiché l'intervento comporta una variazione rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio e un aumento di volumetria.

In merito alle distanze tra fabbricati in centro storico (zona A), le opere di risanamento conservativo e ristrutturazione non possono comportare alcuna riduzione delle distanze tra preesistenti volumi edificati. Non sono previsti arretramenti rispetto ai 10 metri canonici.

Distanze tra edifici: le deroghe

  • edifici inclusi in piani particolareggiati o lottizzazione convenzionata: l'ultimo comma dell'art.9 ammette un'ipotesi derogatoria per le costruzioni insistenti su fondi inclusi in uno stesso piano particolareggiato o per le costruzioni facenti parte della stessa lottizzazione convenzionata;
  • fabbricati oggetto di ristrutturazione edilizia: se il manufatto oggetto di ristrutturazione viene ricostruito con coincidenza di area di sedime e di sagoma, può essere sottratto all'obbligo di rispettare le norme sulle distanze. Attenzione però: gli edifici ricostruiti senza il rispetto della sagoma preesistente e dell'area di sedime sono nuove costruzioni e torniamo al regime delle distanze.