Lavori con cambio di sagoma: ecco quando sono nuova costruzione e incidono sulle distanze in edilizia

Matteo Peppucci - Collaboratore INGENIO 18/09/2018 2963

Cassazione: è nuova costruzione non solo la prima realizzazione di un'opera ma anche qualsiasi modifica nella volumetria di un fabbricato precedente se comporti l'aumento della sagoma d'ingombro, tanto da incidere sulla situazione degli spazi tra gli edifici esistenti

Distanze tra edifici e lavori con cambio di sagoma: cosa dice la legge?

Attenzione ai lavori edilizi che incidono - indipendentemente dalla realizzazione o meno di una maggior volumetria e/o dall'utilizzabilità a fini abitativi - sugli spazi tra gli edifici esistenti: se le modifiche comportano l'aumento della sagoma di ingombro, si tratta di nuova costruzione e si va ad incidere sulla norma in materia di distanze tra edifici.

Aumento sagoma di ingombro di un'opera edilizia: le discriminanti per la nuova costruzione

L'importante chiarimento è contenuto nell'ordinanza n. 20718/2018, depositata lo scorso 13 agosto, della Corte di Cassazione, riferita a una controversia edilizia particolare: era stata chiesta l'eliminazione dei balconi posti da un vicino a distanza inferiore a un metro e mezzo dal confine con la proprietà dei ricorrenti, con annessa pretesa di arretramento sino al limite previsto dal codice civile e di risarcimento dei danni patiti.

Il vicino ha quindi presentato ricorso in Cassazione contro l'arretramento dell'edificio fino a dieci metri dallo stabile dei fratelli disposto in sede di Appello: secondo gli ermellini, la Corte d'appello non si era limitata a recepire in modo acritico le conclusioni rese dal consulente tecnico d'ufficio, ma si era trattenuta a chiarire come la parte non avesse fornito elementi tali da smentire la qualificazione dell'opera come nuova costruzione.

L'altro motivo di ricorso, invece, era diretto a denunciare l'erronea applicazione, da parte dei giudici di merito, della normativa locale. Per il vicino/ricorrente, infatti, non si sarebbe potuto parlare di nuova costruzione, ma di una costruzione soggetta a ricostruzione con adeguamento sismico funzionale (legge 219/1981) realizzata attraverso un procedimento particolarmente elaborato, e sulla scorta di ben quattro concessioni.

La Cassazione respinge il ricorso poiché per nuova costruzione si intende non solo la realizzazione da capo "di un fabbricato ma anche qualsiasi modificazione nella volumetria di un fabbricato precedente che ne comporti l'aumento della sagoma d'ingombro, in tal guisa direttamente incidendo sulla situazione degli spazi tra gli edifici esistenti, e ciò anche indipendentemente dalla realizzazione o meno d'una maggior volumetria e/o dall'utilizzabilità della stessa a fini abitativi".

Esempi di nuova costruzione e rispetto delle distanze in edilizia

Proprio per questo motivo, in alcune pronunce precedenti è stata inquadrata come nuova costruzione la sopraelevazione (Cassazione civile, sentenza 10909/2011) o il rifacimento del tetto da cui sia conseguito l'aumento delle superfici esterne e dei volumi interni, pur dei piani sottostanti (Cassazione civile, sentenza 12582/1995).

Tornando al "nostro" caso, la Corte d'appello aveva centrato la natura dell'intervento edilizio realizzato dal proprietario della casa dai balconi in discussione, vista la realizzazione, dopo la demolizione di un fabbricato fatiscente, di un'opera nuova, come tale assoggettata al rispetto delle distanze legali tra costruzioni.

Il che è giusto, considerato sia l'aumento delle volumetrie e delle superfici che la constatata sospensione dei lavori, per ben tre volte, proprio a causa delle difformità realizzate rispetto a quanto consentito dai titoli abilitativi.

In definitiva, quindi, l'art. 7, comma 4, del D.M. 1444/1968 NON consentie le ristrutturazioni edilizie a parità di volume degli edifici preesistenti in deroga ai parametri di edificabilità e al regime delle distanze, come nel caso di specie, trattandosi di intervento edilizio che costituisce un completamento di lotti.

L'ORDINANZA INTEGRALE E' DISPONIBILE IN FORMATO PDF