Distanze tra edifici: con le pareti non finestrate non si applica. Ecco perché

Tar Sardegna sulle distanze tra costruzioni: l'art. 9 del D.M. n. 1444/1968 in materia di distanze minime non si applica in caso di pareti non finestrate

Distanze tra edifici: non si applicano per pareti non finestrate

La dizione pareti finestrate contenuta in un regolamento edilizio che, ispirandosi all'articolo 9 del DM 1444/1968 in materia di distanze tra edifici, prescrive nelle sopraelevazioni il rispetto della distanza di 10 metri dalle pareti finestrate di edifici prospicienti, deve intendersi come riferita esclusivamente alle pareti munite di finestre qualificabili come vedute e non ricomprende anche quelle su cui si aprono finestre cosiddette lucifere.

L'importantissima precisazione è contenuta nella sentenza 930/2018 del Tar Sardegna, che ha accolto il ricorso di un privato contro l'ordinanza di demolizione di un comune riferita ad alcune opere realizzate senza titolo edilizio.

Pareti finestrate e non finestrate: le differenze

L'istanza per l’accertamento di conformità presentata dalla ricorrente, nello specifico,riguardava in particolare:

  1. fabbricato rurale adibito ad uso agricolo zootecnico (allevamento cavalli da sella);
  2. n. 8 box per ricovero equidi;
  3. n. 2 campi di equitazione.

Tra i vari motivi di ricorso, esaminiamo quello costituito dal mancato rispetto della distanza di m 10 dalla "giostra" per la sgambatura dei cavalli alla scuderia, che secondo il comune viola sia il PUC sia, appunto, l'art.9 sopracitato.

Premesso che per pareti finestrate si intendono, secondo l’univoco e costante insegnamento della giurisprudenza, unicamente "le pareti munite di finestre qualificabili come vedute, senza ricomprendere quelle sulle quali si aprono semplici luci", con riguardo al ritenuto "...contrasto con quanto previsto dal vigente PUC…", la mancata precisazione delle disposizioni asseritamente violate rende del tutto generico e privo di motivazione il motivo di diniego opposto dall’amministrazione.

Peraltro - in termini generali - la dizione pareti finestrate contenuta in un regolamento edilizio che, ispirandosi all’articolo 9 del Dm 2 aprile 1968 n. 1444, prescrive nelle sopraelevazioni il rispetto della distanza di 10 metri dalle pareti finestrate di edifici prospicienti, deve intendersi come riferita esclusivamente alle pareti munite di finestre qualificabili come vedute e non ricomprende anche quelle su cui si aprono finestre cosiddette lucifere (Cass. Civ., n. 6604/2012; Cass. Civ. n. 26383/2016). Quanto alla ritenuta violazione dell'art. 9 del decreto interministeriale 1444/1968 trovano fondamento le argomentazioni della ricorrente in ordine alla inapplicabilità della disposizione richiamata nella valutazione della distanza tra pareti fronteggianti privi - come nella specie - di finestre.

Sul punto, aggiungono i giudici, è sufficiente il richiamo al consolidato orientamento della giurisprudenza amministrativa per il quale l'invocato art. 9 del D. M. n. 1444 del 1968 non può comunque "trovare applicazione in quanto nella specie non vengono in evidenza le distanze tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, e ciò perché non può considerarsi parete finestrata il tetto dell'abitazione del ricorrente solo perché caratterizzato da sette finestre di tipo velux" (Consiglio di Stato, sez. IV, 05/10/2015, n. 4628).

Limiti di distanza tra i fabbricati: cosa prevede la legge

L'art.9 del DM 1444/1968 prevede che le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue:

  1. Zone A): per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale;
  2. Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti;
  3. Zone C): è altresì prescritta, tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all'altezza del fabbricato più alto; la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a ml. 12.

Le distanze minime tra fabbricati - tra i quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli (con esclusione della viabilità a fondo cieco al servizio di singoli edifici o di insediamenti) - debbono corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di:

  • ml. 5 per lato, per strade di larghezza inferiore a ml. 7;
  • ml. 7,50 per lato, per strade di larghezza compresa tra ml. 7 e ml. 15;
  • ml. 10 per lato, per strade di larghezza superiore a ml. 15.

Qualora le distanze tra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all'altezza del fabbricato più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all'altezza stessa. Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche.

LA SENTENZA INTEGRALE DEL TAR SARDEGNA e IL TESTO INTEGRALE DEL DM 1444-1968 SONO DISPONIBILI IN FORMATO PDF