Le distanze tra edifici e il condominio: parti comuni, esclusive, violazione distanze legali. La sentenza

La Corte di Cassazione chiarisce in quali ipotesi è applicabile anche in ambito condominiale la disciplina generale delle distanze tra edifici

Distanze in condominio: le regole del gioco

La normativa sulle distanze tra edifici vale anche per i condomini? E se vale, come funziona? A queste importanti domande risponde la Corte di Cassazione in una recente e interessante pronuncia, la 5732/2019 del 27 febbraio, che fa il punto su vari aspetti.

Distanze in condominio: l'oggetto del contendere

Due inquilini di un condominio convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Modena altri tre inquilini perché, in quanto proprietari di unità immobiliare posta nello stesso edificio condominiale, fossero condannati alla rimozione di una costruzione eseguita nell'area scoperta di loro proprietà esclusiva in violazione delle distanze di cui all'art. 907 c.c., rispetto alla soprastante veduta esercitata dall'appartamento di proprietà esclusiva degli attori, oltre al risarcimento del danno.

Si costitutiva il convenuto il quale deduceva l'infondatezza dell'avversa domanda, in quanto entrambe le unità immobiliari erano collocate nello stesso edificio, dovendosi quindi escludere l'applicazione dell'art. 907 c.c., essendo prevalente la disposizione di cui all'art. 1102 c.c.

Il Tribunale rigettava la domanda, mentre la Corte d'Appello accoglieva l'appello del S.L, condannando il M.G. a rimuovere la tettoia ed i pali di sostegno sino al rispetto della distanza legale di cui all'art. 907 c.c. M.G. propone quindi ricorso per Cassazione, deducendo, in particolare,  la violazione e falsa applicazione degli artt. 907 e 1102 c.c. e osservando che:

  • a) gli immobili sono collocati all'interno di un condominio, come peraltro già sostenuto dal giudice di primo grado, per cui dovrebbe prevalere la previsione di cui all'art. 1102 c.c.;
  • b) tale norma giustifica anche una deroga alla comune disciplina in materia di distanze, dovendosi assicurare prevalenza, in un'ottica di contemperamento tra contrapposte esigenze, all'interesse al concorrente godimento della cosa comune;
  • c) tale conclusione è rafforzata dal fatto che le opere che asseritamente violano le distanze legali sono indispensabili ai fini di una completa e reale utilizzazione dell'immobile.

Quando le distanze valgono anche nei condomini

La Cassazione rigetta il ricorso: poiché gli immobili sono collocati all'interno di un condominio, come peraltro già sostenuto dal giudice di primo grado, secondo il ricorrente dovrebbe prevalere la previsione di cui all'art. 1102 c.c. che giustifica anche una deroga alla comune disciplina in materia di distanze, dovendosi assicurare prevalenza, in un'ottica di contemperamento tra contrapposte esigenze, all'interesse al concorrente godimento della cosa comune, e ciò soprattutto laddove le opere che asseritamente violino le distanze legali siano indispensabili ai fini di una completa e reale utilizzazione dell'immobile.

Ma per la Corte suprema non è così poiché:

  • sebbene le due unità immobiliari delle parti siano ubicate in un condominio, il manufatto di cui si denuncia l'illegittimità è stato posto non su di un'area comune, ma a copertura di un'area scoperta annessa alla proprietà esclusiva del ricorrente ed a sua volta appartenente a quest'ultimo in regime di proprietà esclusiva;
  • atteso che il conflitto si pone tra diritti spettanti alle proprietà esclusive dei contendenti, risulta non invocabile la diversa previsione di cui all'art. 1102 c.c., che attiene al concorrente godimento della cosa comune, mentre la controversia deve avere la sua soluzione in base alla sola applicazione dell'art. 907 c.c..

Ed, infatti, si è affermato che (Cass. n. 955/2013) il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell'edificio e di opporsi conseguentemente alla costruzione di altro condomino (nella specie, un pergolato realizzato a copertura del terrazzo del rispettivo appartamento), che, direttamente o indirettamente, pregiudichi l'esercizio di tale suo diritto, senza che possano rilevare le esigenze di contemperamento con i diritti di proprietà ed alla riservatezza del vicino, avendo operato già l'art. 907 cod. civ. il bilanciamento tra l'interesse alla medesima riservatezza ed il valore sociale espresso dal diritto di veduta, in quanto luce ed aria assicurano l'igiene degli edifici e soddisfano bisogni elementari di chi li abita (conf. ex multis Cass. n. 7269/2014; Cass. n. 1261/1997).