Distanze tra edifici: deroga ai 10 metri solo in caso di piano particolareggiato

Cassazione: le deroghe alle distanze minime tra gli edifici sono possibili soltanto quando è in gioco un piano particolareggiato che includa più fabbricati, che è possibile considerare come una costruzione unica ai fini dell'assetto urbano

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Il piano particolareggiato e la lottizzazione convenzionata esauriscono la gamma degli strumenti urbanistici nell'ambito dei quali è consentita la deroga alla previsione della distanza minima di 10 metri tra edifici con pareti finestrate prevista dall'art. 9 secondo comma DM 1444/1968.

Lo ha affermato la Corte di Cassazione nella recente sentenza 29867/2019, che ha respinto il ricorso di un proprietario che aveva sopraelevato la propria costruzione senza rispettare il limite minimo della distanza di 10 metri lineari dalle pareti finestrate, in virtù di un piano unitario presentato assieme all'altro proprietario, con il quale era stata ottenuta una concessione edilizia per ampliare le rispettive porzioni di un edificio.

Per la Cassazione, questo "progetto unitario" non è sufficiente a derogare il regime sulle distanze tra edifici ex art.9 ultimo comma del DM 1444/1968, secondo cui «sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche».

Le distanze tra edifici sono competenza dello Stato

La Corte suprema evidenzia che gli strumenti urbanistici che consentono la deroga prevista sopra sono tipici, giacché il regime delle distanze fra costruzioni nei rapporti tra privati appartiene alla competenza legislativa esclusiva dello Stato, cui le Regioni possono derogare solo con previsioni più rigorose, funzionali all'assetto urbanistico del territorio.

Al di fuori di tale bilanciamento di interessi, è stato chiarito che in tema di distanze tra costruzioni, la deroga alla disciplina stabilita dalla normativa statale, da parte degli strumenti urbanistici regionali deve ritenersi legittima quando faccia riferimento ad una pluralità di fabbricati ("gruppi di edifici") che siano oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche che evidenzino una capacità progettuale tale da definire i rapporti spazio-dimensionali e architettonici delle varie costruzioni, considerate come fossero un edificio unitario, e siano finalizzate a conformare un assetto complessivo di determinate zone; ciò in quanto la legittimità di tale deroga è strettamente connessa al governo del territorio e non, invece, ai rapporti fra edifici confinanti isolatamente intesi (cfr. Cass. 27638/2018).

Piano unitario: ecco perché non basta alla deroga

Lo strumento del piano unitario, non finalizzato a considerare interessi superindividuali rispetto a quelle dei due privati che l'hanno presentato, non è equiparabile ad un piano particolareggiato e ad una lottizzazione convenzionata, risolvendosi, come è stato osservato, in una istanza congiunta di concessione edilizia relativa a singole costruzioni e non concernente in alcun modo l'assetto urbanistico di un'intera area del territorio comunale (cfr. Cass. 3803/2014, in tema di strumento urbanistico definito Studio Unitario d'Ambito previsto dalla Legge Urbanistica Piemontese n. 56/1977).

La natura pubblicistica degli interessi che possono giustificare la deroga alla disciplina sulle distanze fra edifici comporta che in difetto di ciò, il preventivo assenso alla sopraelevazione attestato dalla firma congiunta non possa, nel caso di specie, esonerare l'opera di sopraelevazione posta in essere dal ricorrente dal rispetto di quelle distanze.

LA SENTENZA INTEGRALE E' DISPONIBILE IN FORMATO PDF