Sopraelevazioni: senza verifica antisismica il bagno sulla terrazza va rimosso

La sopraelevazione realizzata in assenza di preventive indagini conoscitive e verifiche tecniche circa l'incidenza sui carichi permanenti e sui sovraccarichi accidentali dell'edificio, con conseguente pregiudizio statico, va rimossa perché contraria alle normative antisismiche.

Lo si evince dal dettato dell'ordinanza 2000/2020 dello scorso 31 gennaio della Corte di Cassazione (Civile), che si è occupata del caso di un bagno costruito nella terrazza di un condominio.

Sopraelevazione: configurazione, diritto, divieto

La Corte suprema da di fatto ragione alla Corte d'appello, che nel nostro caso aveva ha correttamente qualificato come "sopraelevazione", agli effetti dell'art. 1127 c.c., il manufatto dell'altezza variabile da m. 2,10 a m. 2,40 realizzato sulla terrazza di copertura dell'edificio condominiale, vano avente una superficie di mq 42, cui si accede dall'appartamento di proprietà mediante scala a chiocciola innestata nel solaio.

Analizzando il manufatto - un bagno - si precisa che l'art. 1127 c.c. sottopone, poi, il diritto di sopraelevazione del proprietario dell'ultimo piano dell'edificio ai limiti dettati dalle condizioni statiche dell'edificio che non la consentono, ovvero dall'aspetto architettonico dell'edificio stesso, oppure dalla conseguente notevole diminuzione di arie e luce per i piani sottostanti. Il limite segnato dalle condizioni statiche si intende come espressivo di un divieto assoluto, cui è possibile ovviare soltanto se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all'esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato a sopportare il peso della nuova costruzione.

Insomma: le condizioni statiche dell'edificio rappresentano un limite all'esistenza stessa del diritto di sopraelevazione, e non già l'oggetto di verificazione e di consolidamento per il futuro esercizio dello stesso, limite che si sostanzia nel potenziale pericolo per la stabilità del fabbricato derivante dalla sopraelevazione, il cui accertamento costituisce apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato (Cass. Sez. 2, 30/11/2012, n. 21491).

Non solo: vige, con la normativa attuale, il divieto di sopraelevazione per inidoneità delle condizioni statiche dell'edificio, previsto dall'art. 1127, comma 2, c.c., deve interpretarsi non nel senso che la sopraelevazione sia vietata soltanto se le strutture dell'edificio non consentano di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture siano tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l'urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica.

Pertanto, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell'art. 1127, comma 2, c.c., e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione, che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull'autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico.

La sopraelevazione senza preventive indagini e verifiche è illegittima

La condizione di liceità della sopraelevazione eseguita dalla ricorrente, era, dunque, subordinata alla verifica che il fabbricato fosse stato reso conforme alle prescrizioni tecniche dettate dalla legislazione speciale (art. 14 legge 64/1974), dovendosi acquisire elementi sufficienti a dimostrare scientificamente la sicurezza antisismica della sopraelevazione e dell'edificio sottostante, mediante indagine di fatto demandata al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se, come nel caso in esame, congruamente motivato.

Insomma: soltanto la presentazione di una progettazione antisismica dell'opera eseguita e dell'intero edificio, conseguente ad una verifica della struttura complessiva e delle fondazioni del fabbricato, permette di ottemperare alla presunzione di pericolosità derivante dall'inosservanza delle prescrizioni tecniche dettate dalla normativa speciale.

La Corte d'Appello, quindi, ha motivatamente spiegato le ragioni della propria adesione alle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio, indicando come la sopraelevazione fosse stata realizzata in assenza di preventive indagini conoscitive e verifiche tecniche circa l'incidenza sui carichi permanenti e sui sovraccarichi accidentali dell'edificio, con conseguente pregiudizio statico.

Pregiudizio statico e regolarità urbanistica sono due cose diverse

Non 'pesano', ai fini della valutazione della legittimità delle opere sotto il profilo del pregiudizio statico:

• il conseguimento della concessione edilizia relativa al corpo di fabbrica elevato sul terrazzo dell'edificio (Cass. Sez. 2, 26/04/2013, n. 10082; Cass. Sez. 2, 11/02/2008, n. 3196);
• la certificazione redatta da un tecnico attestante l'idoneità statica delle opere eseguite, sufficiente per il conseguimento della concessione in sanatoria di costruzioni in zone sismiche
• la carenza della condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità, poste a tutela delle esigenze igieniche e sanitarie nonché degli interessi urbanistici, e dunque funzionali a verificare l'idoneità dell'immobile ad essere "abitato", o più generalmente ad essere frequentato dalle persone fisiche.

Questi ultimi, evidenzia la Cassazione, sono atti che attengono all'ambito del rapporto pubblicistico tra P.A. e privato, e cioè all'aspetto formale dell'attività edificatoria, e che non sono invece di per sé risolutivi del conflitto tra i proprietari privati interessati in senso opposto alla costruzione, conflitto da dirimere pur sempre in base al diretto raffronto tra le caratteristiche oggettive dell'opera e i limiti posti dall'art. 1127 c.c.

Interessante, infine, è quanto affermato dalla Cassazione sul secondo motivo di ricorso, circa l'omesso esame della dichiarazione di mancanza di pregiudizio statico a firma di un'ingegner. Ma questo documento non è stato affatto trascurato dalla Corte d'appello, ed anzi è stato esaminato nella sentenza impugnata, negandosi che esso attestasse l'idoneità statica dell'intero fabbricato, giacché limitato alla verifica del solaio su cui poggia la struttura.

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