Uso del lastrico solare condominiale per l'installazione di ripetitori: chiarimenti importanti

Si sente molto spesso parlare, nelle assemblee di condominio, delle installazioni dei ripetitori sul lastrico solare, siano essi propedeutici alle tv satellitari piuttosto che alla 'banda' di alcune società di telecomunicazioni. In tal senso, le Sezioni Unite della Cassazione Civile, nella pronuncia 8435/2020, fanno definitivamente chiarezza sbrogliando la matassa su un caso piuttosto illuminante.

Due condomini avevano domandato la declaratoria di illegittimità di una deliberazione assembleare che aveva approvato l'installazione di un impianto ripetitore di telefonia cellulare sul lastrico solare condominiale, in assenza della necessaria unanimità ed in violazione dell'art. 6 del regolamento condominiale, il quale vietava le innovazioni che rendessero inservibili le parti comuni al godimento di ciascun partecipante.

Il Tribunale ordinario aveva accolto la domanda, ritenendo, per un verso, che l'istallazione dell'impianto sul lastrico solare costituisse innovazione vietata e, per altro verso, che il contratto con il quale il Condominio aveva concesso alla società Ericsson Telecomunicazioni s.p.a. il diritto di installare un proprio ripetitore sul lastrico condominiale andasse qualificato come contratto costitutivo di un diritto reale di superficie, per il quale era necessario il consenso unanime di tutti i condomini ai sensi dell'articolo 1108 c.c.. La Corte d'appello, chiamata in causa sia dal condominio che dalla società di telecomunicazioni, aveva confermato la tesi del Tribunale. Da qui il ricorso in Cassazione e l'approdo alle Sezioni Unite.

L'oggetto del contendere

Si chiede alle Sez. Unite un chiarimento sulla «esatta qualificazione del contratto col quale un condominio conceda in godimento ad un terzo, dietro il pagamento di un corrispettivo, il lastrico solare, o altra idonea superficie comune, allo scopo precipuo di consentirgli l'installazione di infrastrutture ed impianti (nella specie, necessari per l'esercizio del servizio di telefonia mobile), che comportino la trasformazione dell'area, garantendo comunque al detentore del lastrico di acquisire e conservare la proprietà dei manufatti sia nel corso del rapporto sia alla cessazione di esso».

Il consenso

La prima conclusione è che ai fini dell'approvazione di un contratto avente ad oggetto la concessione temporanea, a titolo oneroso, della facoltà di installare un ripetitore di segnale sul lastrico condominiale, ai sensi dell'articolo 1108, terzo comma, c.c., non è necessario il consenso di tutti i condomini nel caso in cui tale concessione trovi titolo in un contratto che non abbia ad oggetto il trasferimento o la costituzione di diritti reali e non attribuisca un diritto personale di godimento di durata superiore a nove anni.

Bisogna stabilire quindi se un contratto con cui il proprietario di un lastrico solare attribuisca all'altro contraente, a titolo oneroso, il diritto di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore e di asportarlo al termine del rapporto debba qualificarsi come contratto ad effetti reali o come contratto ad effetti obbligatori; nella prima ipotesi, infatti, ove il lastrico solare appartenga ad un condominio, l'approvazione del contratto richiede, ai sensi dell'articolo 1108, terzo comma, c.c., il consenso di tutti i condomini.

Le Sez. Unite, peraltro, dividono la questione esaminando in primis la questione della qualificazione del contratto con cui il proprietario di un lastrico solare attribuisca ad altri, a titolo oneroso, il diritto di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore e di asportarlo al termine del rapporto contrattuale; successivamente, si trarranno le conseguenze degli esiti di tale esame nella specifica ipotesi che detto contratto riguardi un lastrico di copertura di un fabbricato condominiale.

Inquadramento urbanistico dei ripetitori

La Sezioni Unite ritengono che i menzionati ripetitori debbano essere considerati quali:

• beni immobili, rientrando essi tra le «altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio» secondo il disposto dell'articolo 812, comma 2, c.c..;
• "costruzioni" agli specifici effetti tanto dell'articolo 934 c.c. (e, dunque, suscettibili di accessione), quanto dell'articolo 952 c.c. (e, dunque, suscettibili di costituire oggetto di un diritto di superficie). Supportano tale conclusione le indicazioni, puntualmente sottolineate nella ordinanza di remissione, che si desumono, per un verso, dal testo unico dell'edilizia (d.p.r. n. 380/2001), il quale, nell'articolo 3, comma 1, lett. e), punto 4, ricomprende espressamente, fra gli interventi di "nuova costruzione" la «istallazione ... di ripetitori per i servizi di telecomunicazione»; per altro verso, dal codice delle comunicazioni elettroniche (d.lgs. n. 259/2003), il quale, nell'articolo 86, comma 3, espressamente assimila alle opere di urbanizzazione primaria le «infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione, di cui agli articoli 87 e 88», ossia, a mente dell'articolo 87, comma 1, d.p.r. n. 259/2003, le «infrastrutture per impianti radioelettrici ... e, in specie, l'installazione di torri, di tralicci, di impianti radio-trasmittenti, di ripetitori di servizi di comunicazione elettronica, di stazioni radio base per reti di comunicazioni elettroniche mobili GSM/UMTS, per reti di diffusione, distribuzione e contribuzione dedicate alla televisione digitale terrestre, per reti a radiofrequenza dedicate alle emergenze sanitarie ed alla protezione civile, nonché per reti radio a larga banda puntomultipunto nelle bande di frequenza all'uopo assegnate».

In conclusione, il programma negoziale con cui il proprietario di un lastrico solare intenda concedere ad altri, a titolo oneroso, la facoltà di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore, con il diritto per il cessionario di mantenerne la disponibilità ed il godimento e di asportarlo alla fine del rapporto, può astrattamente essere perseguito attraverso un contratto ad effetti reali e, precisamente, attraverso un contratto costitutivo del diritto reale di superficie.

Non può dunque condividersi l'opinione, avanzata in dottrina, secondo la quale il concetto di costruzione di cui all' articolo 952 c.c. evocherebbe una nozione tradizionale di costruzione che richiamerebbe pur sempre l'idea di un manufatto stabilmente destinato a circoscrivere lo spazio e, quindi, a distinguere uno spazio interno dallo spazio esterno, in tal modo generando un volume.

Contratto a effetti obbligatori

Una volta acclarato che la concessione a titolo oneroso della facoltà di installare e mantenere per un certo tempo un ripetitore su un lastrico solare, con il diritto per il cessionario di mantenere la disponibilità ed il godimento del ripetitore, ed asportare il medesimo alla fine del rapporto, può astrattamente essere realizzata attraverso un contratto ad effetti reali e, specificamente, un contratto costitutivo del diritto di superficie, va ora verificata la possibilità che analogo risultato socio-economico possa essere conseguito, mutatis mutandis, anche mediante un contratto ad effetti obbligatori.

Per le S.U., deve riconoscersi al proprietario di un lastrico solare la possibilità di attribuire ad altri, mediante un contratto ad effetti obbligatori, il diritto personale di installarvi un ripetitore, o altro impianto tecnologico, con facoltà per il beneficiario di mantenere la disponibilità ed il godimento dell'impianto e di asportare il medesimo alla fine del rapporto.

In prima conclusione, il programma negoziale con cui il proprietario di un lastrico solare intenda concedere ad altri, a titolo oneroso, la facoltà di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore, con il diritto per il cessionario di mantenere la disponibilità ed il godimento del ripetitore, ed asportare il medesimo alla fine del rapporto, può astrattamente essere perseguito tanto attraverso un contratto ad effetti reali quanto attraverso un contratto ad effetti obbligatori.

Il ripetitore sul lastrico solare condominiale

Nel contratto volto a consentire la installazione di un ripetitore sul lastrico di un palazzo condominiale l'interesse principale del beneficiario non cade, per contro, sull'acquisizione di una generica possibilità di costruire, bensì sull'acquisizione della disponibilità di un luogo ove installare il ripetitore.

Nell'accordo con cui una compagnia di telecomunicazioni acquisisce il diritto di collocare per un certo tempo un proprio ripetitore sul lastrico di copertura di un edificio, il profilo di interesse principale del beneficiario del diritto cade, in sostanza, sul godimento dell'area (di quella specifica area, che si trova in quel determinato punto dello spazio che risulta funzionale alla ripetizione del segnale).

Le Sezioni Unite ritengono, quindi, di dover dare continuità all'orientamento, già seguito da questa Corte nella sentenza n. 4111/1985, che l'art. 934 c.c. - là dove prevede che il principio superficies solo cedit possa essere derogato dal titolo, non esclude, proprio per l'indeterminatezza della menzione del "titolo" - che le parti, nell'esercizio della autonomia contrattuale loro riconosciuta dall'art. 1322 c.c., possano, anziché addivenire alla costituzione di un diritto reale di superficie, derogare al principio dell'accessione dando vita ad un rapporto meramente obbligatorio. Non vi sono, del resto, ragioni per ritenere non meritevole di tutela l'interesse che il locatore e il conduttore vogliano realizzare attribuendo al conduttore del fondo locato, in deroga al principio dell'accessione, il diritto personale di godere delle costruzioni ivi da lui realizzate e di asportarle al termine del rapporto; anche, eventualmente, nel caso in cui l'asportazione rechi nocumento al fondo, salva l'obbligazione di ripristino, e con esclusione dello jus retinendi del locatore.

Si arriva, quindi, al focus del tutto:

• ai sensi dell'articolo 1108, terzo comma, c.c., per la costituzione di un diritto reale di superficie sul lastrico condominiale è necessario il consenso di tutti i condomini;
• per contro, per il rilascio di una concessione ad aedificandum, di durata non superiore a nove anni è sufficiente la maggioranza prevista per gli atti di ordinaria amministrazione dal secondo e dal terzo comma dall'articolo 1136 c.c., a seconda che si tratti di prima o di seconda convocazione dell'assemblea condominiale.

In definitiva, la questione di massima sollevata dalla Seconda Sezione civile va risolta nel senso che il contratto con cui un condominio abbia concesso ad altri, dietro il pagamento di un corrispettivo, il lastrico solare, o altra idonea superficie comune, allo scopo di consentire al concessionario l'installazione di infrastrutture ed impianti che comportino la trasformazione dell'area, riservando comunque al detentore del lastrico di godere e disporre dei manufatti nel corso del rapporto e di asportarli alla fine dello stesso, richiede l'approvazione di tutti i condomini se, secondo l'interpretazione del giudice di merito, esso abbia attribuito al concessionario un diritto temporaneo di superficie; non richiede l'approvazione di tutti i condomini se, secondo l'interpretazione del giudice di merito, esso abbia attribuito al concessionario una concessione ad aedificandum di natura obbligatoria di durata inferiore a nove anni.

Il finale

L'impugnata sentenza, dopo aver correttamente affermato che la regola dell'accessione può essere derogata tanto mediante la costituzione di un diritto reale di superficie quanto mediante la costituzione di un rapporto obbligatorio, ha del tutto omesso di illustrare le ragioni per cui il contratto approvato con l'impugnata delibera assembleare sarebbe qualificabile come contratto costitutivo di un diritto reale di superficie, invece che come contratto con effetti meramente obbligatori.

La Corte di appello si limita, infatti, ad affermare, facendo propria l'opinione di un precedente giurisprudenziale di merito, che «la deliberazione dell'assemblea di un edificio condominiale che approvi la locazione di una porzione del tetto comune per l'istallazione di un'antenna radio base per telefonia cellulare deve essere qualificata come autorizzativa di una costruzione e quindi costitutiva di un diritto reale di superficie in favore dell'apparente conduttore»; tale affermazione non si misura minimamente con il concreto contenuto degli accordi conclusi tra il Condominio e la società di telecomunicazioni e si risolve in un'affermazione astratta e, alla luce dei principi di diritto sopra enunciati, errata.

Ha errato, inoltre, la Corte territoriale nel ritenere che l'istallazione del ripetitore sul lastrico solare del fabbricato concessa dal Condominio alla società dovesse considerarsi un'innovazione vietata ai sensi dell'articolo 1120, ultimo comma, c.c. e dell'articolo 6, primo comma, del regolamento condominiale.

L'intervento sulle parti comuni di un fabbricato posto in essere su disposizione, nell'interesse ed a spese di un estraneo al condominio, a ciò autorizzato dai condomini, non è qualificabile come "innovazione", nell'accezione che questo termine ha nell'articolo 1120 c.c.. La Corte territoriale avrebbe quindi dovuto valutare la legittimità dell'impugnata delibera condominiale verificando non se il lastrico solare venisse utilizzato da alcuno dei condomini, ma se di tale lastrico risultasse possibile l'uso diretto per tutti i partecipanti al condominio.