Contabilizzazione calore e ripartizione spese: cosa cambia con le modifiche introdotte dal D.Lgs 73/2020

A spiegarlo un documento sottoscritto e condiviso da AiCARR, ANACI, ANTA, CNI e CNPI. Nel documento si analizza il tema della contabilizzazione del calore e della ripartizione nei condomini delle spese relative ai servizi di riscaldamento e alla produzione di acqua calda sanitaria alla luce delle modifiche introdotte al D.Lgs 102/2014 dal D.Lgs 73/2020.

Il documento dal titolo "Considerazioni sull'attuazione del D.Lgs 14 luglio 2020, n. 73. Attuazione della direttiva (UE) 2018/2002 che modifica la direttiva 2012/27/UE sull'efficienza energetica" prende in considerazione i punti di maggiore interesse per i condòmini e gli occupanti delle unità immobiliari (tra i quali, i criteri di ripartizione delle spese, le modalità di lettura da remoto, le informazioni sulla fatturazione, i costi di fatturazione e la fattibilità economica).

Il principio europeo ispiratore: porre l'efficienza energetica al primo posto

Per poter comprendere e applicare correttamente le profonde modifiche al D.Lgs 102/2014 e s.m.i. apportate a luglio 2020 dal D.Lgs, n. 73, occorre ricordare che "il principio ispiratore e la finalità del Decreto sono quelli di contribuire all'attuazione del principio europeo che pone l'efficienza energetica al primo posto”. Senza questa centralità è possibile interpretare in modo del tutto fuorviante alcuni precetti legislativi. 

Nel documento, rivolto a tutti gli operatori del settore, nonché agli utenti finali e agli amministratori di condominio, AiCARR, ANACI, ANTA, CNI e CNPI, propongono la loro interpretazione sulle modifiche apportate dal Decreto, evidenziando alcuni punti controversi.

Gli argomenti trattati nel documento

Il documento è scaricabile liberamente dai siti delle varie associazioni ed è strutturato in tre sezioni inerenti ai seguenti temi: 

· considerazioni generali sul Decreto, in cui i principali punti di attenzione sono i criteri di ripartizione delle spese, le modalità di lettura da remoto, le informazioni sulla fatturazione e i costi di fatturazione e la fattibilità economica; 

· commenti specifici su singoli paragrafi del Decreto, nei quali si chiarisce il punto di vista delle Associazioni coinvolte, in cui viene ribadito il principio della ripartizione della spesa del riscaldamento sulla base del consumo effettivo; 

· commento tecnico sulla contabilizzazione individuale dei consumi, in cui attraverso esempi viene evidenziato che i “prelievi volontari” devono essere effettivi non solo come attribuzione relativa ai condomini, ma anche come valore assoluto dei consumi volontari da ripartire.

Tra i commenti specifici si riporta a titolo di esempio quello relativo al nuovo criterio di ripartizione delle spese

Il nuovo criterio di ripartizione delle spese

Si ritiene che la ripartizione della spesa del riscaldamento sulla base del consumo effettivo ai sensi della L. 10/91 art. 26 comma 5 e D. Lgs. 102/2014 art. 9 comma 5 capoverso, debba essere calcolata in base alla norma tecnica UNI 10200 con i limiti indicati dall’articolo 9 comma 5 lettera d) del D. Lgs. 102/2014. In alternativa il professionista incaricato potrà discostarsene ma dovrà in ogni caso attestare che quanto da lui effettuato consenta il calcolo del consumo effettivo quindi senza introduzione di alcun tipo di coefficiente correttivo o percentuali arbitrarie di consumi effettivi sia volontari sia involontari. L’assemblea non potrà deliberare validamente un criterio di ripartizione della spesa che non sia conforme alla determinazione dei consumi effettivi. Tale delibera, in quanto contraria a norme ritenute imperative (Legge 10/1991 e D. Lgs. 102/2014), è affetta da nullità e, pertanto, rilevabile anche da chi ha votato a favore nonché in ogni tempo ed in ogni stato e grado del processo anche d’ufficio dal Giudice. Resta alla discrezionalità dell’assemblea la scelta della tabella millesimale a mezzo della quale ripartire le spese ulteriori diverse dagli effettivi prelievi volontari di energia termica.

Il periodo secondo il quale “Le disposizioni di cui alla presente lettera sono facoltative nei condomini o gli edifici polifunzionali ove alla data di entrata in vigore della presente disposizione si sia già provveduto all'installazione dei dispositivi di cui al presente comma e si sia già provveduto alla relativa suddivisione delle spese” deve intendersi riferito solo a quei criteri di ripartizione che, anche antecedentemente all’entrata in vigore del D. Lgs. 141/2016 (26 luglio 2016) o del D. Lgs. 73/2020 (29 luglio 2020), erano conformi a legge e, cioè, consentono di ripartire la spesa del riscaldamento sulla base dei consumi effettivi così come previsto sin dal 1991 con la legge 10 e successivamente meglio precisati dal D. Lgs. 102/2014. Sostanzialmente, coloro che, alla data di entrata in vigore della norma (29 luglio 2020) avevano già provveduto a ripartire ai termini di legge allora vigenti, non sono tenuti a modificare il criterio legittimamente adottato.

Non si esclude la responsabilità professionale del professionista che abbia indotto i condomini-clienti ad adottare una delibera non conforme a legge

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