Ristrutturazioni antisismiche: Superbonus 110% in condominio o su edifici residenziali unifamiliari

Agenzia delle Entrate: gli interventi antisismici devono essere realizzati, ai fini del Superbonus 110%, su parti comuni di edifici residenziali in "condominio" o su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze

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Attenzione a non confondere le 'regole' del SuperEcobonus 110% con quelle del SuperSismabonus 110%, perché ci sono e, in alcuni casi, sono piuttosto marcate.

E' il caso della risposta 87 dell'8 febbraio 2021 dell'Agenzia delle Entrate, relativa al caso di alcuni interventi di riduzione del rischio sismico su due unità immobiliari C/2 funzionalmente autonome e con ingressi indipendenti destinate al termine dei lavori ad uso abitativo.

Rinforzi strutturali e pilastri in muratura: quando si prende il SuperSismabonus 110%

Si chiede se si può usufruire del Superbonus 110% ex art.119 e 121 DL Rilancio per le spese sostenute per interventi di riduzione del rischio sismico realizzati su due distinte unità immobiliari di categoria catastale C/2 che detiene in comodato "funzionalmente autonome e con ingressi indipendenti" che, al termine dei lavori, saranno destinate all'uso abitativo.

Saranno realizzati, in particolare, rinforzi strutturali sia delle fondazioni che dei solai, dei pilastri in muratura esistenti e di tutte le murature perimetrali dell'edificio terra/cielo, la ristrutturazione del tetto con inserimento di cordolo in cemento armato su tutto il perimetro e la realizzazione di una intelaiatura in acciaio collaborante con le strutture portanti al fine del potenziamento della risposta sismica dell'unità immobiliare posta tra il 1° piano ed il tetto.

Le Entrate evidenziano che il comma 4 dell'art.119 - riferito agli interventi antisismici - a differenza del comma 1 del medesimo art.119 - riferito, invece, agli interventi di risparmio energetico ivi indicati - non fa alcun riferimento alle «unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno». Ciò implica, in sostanza, che i predetti interventi antisismici devono essere realizzati, ai fini del Superbonus, su parti comuni di edifici residenziali in "condominio" o su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze.

Tradotto: relativamente agli interventi sulle parti comuni di un edificio composto da più unità immobiliari distintamente accatastate, nella circolare n. 24/E del 2020 delle Entrate è stato chiarito che in base a quanto stabilito dal comma 9, lett. a) dell'art.119 del DL Rilancio, che richiama espressamente i «condomìni», ai fini dell'applicazione del Superbonus, l'edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista dagli articoli da 1117 a 1139 del codice civile.

Interventi realizzati su un edificio composto da più unità immobiliari distintamente accatastate: Sismabonus standard

Facciamo ancora più chiarezza. Le spese per interventi realizzati su un edificio composto da più unità immobiliari distintamente accatastate di proprietà di un unico soggetto e, pertanto, non costituito in condominio - evidenzia l'Agenzia - non sono ammesse al Superbonus.

La scelta del legislatore di richiamare espressamente, tra i beneficiari del Superbonus, i « condomìni» non consente, infatti, di applicare a tale agevolazione la prassi consolidata finora adottata in materia di agevolazioni spettanti per interventi di riqualificazione energetica degli edifici (Ecobonus), nonché per interventi di recupero del patrimonio edilizio, ivi compresi gli interventi di riduzione del rischio sismico (Sismabonus), attualmente disciplinate dagli artt. 14 e 16 del DL 63/2013.

Per "parti comuni" devono intendersi "in senso oggettivo" quelle riferibili a più unità immobiliari distintamente accatastate, a prescindere dall'esistenza di una pluralità di proprietari e, dunque, dalla costituzione di un condominio nell'edificio.

Le agevolazioni classiche, quindi, spettano anche qualora l'edificio sia composto da più unità immobiliari distintamente accatastate di un unico proprietario o comproprietari per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni.

IMPORTANTE: nel caso in cui gli interventi comportino l'accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un'unica unità abitativa, va valorizzata la situazione esistente all'inizio dei lavori e non quella risultante al termine degli stessi.

Nel caso di specie, essendo l'intervento realizzato sulle parti strutturali delle fondazioni, dei solai, sulle murature perimetrali dell'edificio terra/cielo e sul tetto e, dunque, su "parti comuni" alle due unità immobiliari distintamente accatastate alla data di inizio dei lavori che compongono l'edificio di un unico proprietario, le relative spese non sono ammesse al Superbonus ma 'tocca' accontentarsi del Sismabonus standard ex art.16, comma 1- quinquies del DL 63/2013 atteso che, come già precisato, tale agevolazione spetta anche se gli interventi riguardano le parti comuni "in senso oggettivo" riferibili a più unità immobiliari distintamente accatastate, a prescindere dall'esistenza di una pluralità di proprietari e, dunque, dalla costituzione di un condominio.

Le regole del Sismabonus standard per le case indipendenti e diversamente accatastate

Le Entrate precisano che, qualora dalla realizzazione dei predetti interventi sulle parti comuni di edifici derivi la diminuzione di una o due classi di rischio, la detrazione spetta rispettivamente, nella misura del 75 per cento e dell'85 per cento delle spese sostenute e si applica su un ammontare delle spese stesse non superiore a 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio.

Considerato che, come già precisato, va valorizzata la situazione esistente all'inizio dei lavori e non quella risultante al termine degli stessi, anche con riferimento alla individuazione del limite di spesa ammesso alla detrazione, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all'inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori. Nel caso di specie, pertanto, il limite massimo di spesa ammesso al sismabonus è pari a 192.000 euro (cioè 96.000 per due).

LA RISPOSTA N.87/2021 DELLE ENTRATE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE