Superbonus 110%: nuovi chiarimenti sugli edifici posseduti da un unico proprietario. Due, quattro, cinque unità

Il CNAPPC (Consiglio nazionale degli Architetti Pianificatori Paesaggisti e Conservatori), nella persona del consulente fiscale Nicola Forte, ha reso disponibili le risposte sul Superbonus 110% che l'Agenzia delle Entrate ha fornito, in merito all'ambito applicativo 'esteso' dalla Legge di Bilancio 2021, nel corso del Telefisco 2021, la manifestazione organizzata da “Il Sole 24 Ore” il 28 gennaio scorso.

Vediamo le risposte più interessanti.

Legge di Bilancio 2021: i soggetti interessati e l'applicazione della detrazione da parte dell’unico proprietario

La legge di Bilancio 2021 ha esteso l’ambito applicativo dell’agevolazione, modificando l’art. 119, comma 9, lett. a): dal 1° gennaio 2021 possono fruire del bonus anche le “persone fisiche, …, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche”.

La deroga, però, è circoscritta agli edifici di “piccole dimensioni” come, ad esempio, i “palazzetti” e le “villette bifamiliari. E’ dunque necessario, affinché l’unico proprietario o i comproprietari possano fruire della maggiore detrazione, che l’edificio sia composto da due a quattro unità immobiliari. Pertanto, nel caso in cui fosse superato tale limite dimensionale, l’applicazione della detrazione richiederà la presenza del condominio.

Quindi, allo stato attuale, sia il SuperEcobonus che il SuperSismabonus si applicano agli interventi effettuati:

• dai condomìni e dalle persone fisiche, al di fuori dall’esercizio dell’attività d’impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
• dalle persone fisiche al di fuori dall’esercizio dell’attività d’impresa, arti e professioni, su unità immobiliari, salvo quanto previsto al comma 10;
• dagli istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti istituti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “house providing” per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestititi per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica;
• dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
• dalle organizzazioni non lucrative di utilità sociale di cui all’articolo 10 del decreto legislativo 4 dicembre 1997, n. 460, dalle organizzazioni di volontariato iscritte nei registri di cui all’articolo 6 della legge 11 agosto 1991, n. 266, e dalle associazioni di promozione sociale iscritte nel registro nazionale e nei registri regionali e delle province autonome di Trento e Bolzano previsti dall’articolo 7 della legge 7 dicembre 2000, n. 383;
• dalle associazioni e società sportive dilettantistiche iscritte nel registro istituito ai sensi dell’articolo 5, comma 2, lettera c) del decreto legislativo 23 luglio 1999, n. 242, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

Immobili posseduti da un unico proprietario: la verifica del limite da due a quattro unità immobiliari

Come si può verificare il nuovo limite? Sappiamo che qualora l’edificio sia composto da cinque o più unità immobiliari, l’unico proprietario non potrà fruire della detrazione del 110 per cento. In tale ipotesi, l’unica soluzione per beneficiare dell’agevolazione fiscale sarà rappresentata dalla costituzione del condominio. Ad esempio, l’unico proprietario potrebbe cedere la nuda proprietà di un’unita abitativa al figlio o al coniuge.

In particolare, si è posto il problema, se al fine di verificare l’osservanza del predetto limite “dimensionale,” debbano o meno essere considerate le pertinenze.

Al Telefisco è stato quindi chiesto se, una persona fisica che possiede un edificio composto da quattro unità immobiliari tutte a destinazione abitativa, non funzionalmente indipendenti, possa considerare in detrazione le spese sostenute per effettuare l’isolamento termico dell’involucro con una detrazione di 40.000 euro moltiplicate per le quattro unità immobiliari abitative. Parimenti, lo stesso quesito è stato posto per la sostituzione dell’impianto di climatizzazione. In tale ipotesi, il singolo limite di 20.000 euro dovrebbe essere moltiplicato per quattro con un limite complessivo di spesa pari a 80.000 euro.

L’Agenzia delle Entrate ha risposto in senso affermativo, confermando la correttezza della soluzione. Infatti, precisa ancora la risposta, l’art.119, comma 1, lettere a) e b) del DL Rilancio fa letteralmente riferimento “al numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio” e a tale numero occorre fare riferimento per calcolare il tetto massimo di spesa.

In definitiva: l’unico proprietario dovrà verificare l’ammissibilità al beneficio della detrazione del 110 per cento, considerando nell’edificio non solo gli immobili abitativi, ma anche le pertinenze. Se il numero delle abitazioni e le pertinenze dovesse essere superiore a quattro, non sarà possibile fruire della detrazione del 110 per cento, salvo il caso in cui le unità abitative siano funzionalmente indipendenti o, in alternativa, si costituisca il condominio.

Ad esempio:

• se l’edificio è composto da tre unità abitative e un box auto classificato catastalmente C/6, l’unico proprietario potrà fruire della detrazione. Il limite complessivo per gli interventi di isolamento termico è pari a 160.000 euro;
• se il medesimo edificio, oltre alle abitazioni, comprende due pertinenze, il numero complessivo delle unità immobiliari è pari a cinque e quindi, l’unico proprietario non potrà fruire della detrazione.

A tal proposito risulta decisivo verificare se le pertinenze siano o meno comprese nello stesso edificio. Infatti, come precisato dalla stessa Agenzia delle entrate con la circolare n. 30/E del 2020, se non fanno parte dello stesso edificio le stesse non concorrono alla formazione del limite di spesa. Inoltre, in tale ipotesi, non dovranno essere considerate neppure al fine di verificare il mancato superamento del limite delle quattro unità immobiliari. Tornando al secondo esempio sopra indicato, se una delle due pertinenze, facesse parte di un diverso edificio, le unità immobiliari comprese nello stesso immobile sarebbero quattro e l’unico proprietario potrebbe fruire della detrazione.

Immobili posseduti da un unico proprietario: edificio composto da cinque unità immobiliari

Un altro caso esaminato nel corso del Telefisco 2021 ha riguardato un immobile posseduto da un unico proprietario composto da cinque unità immobiliari non funzionalmente indipendenti. Quattro unità sono utilizzate dall’unico soggetto come abitazione e un’unità è utilizzata per l’esercizio in forma individuale di un’attività di impresa.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che al fine di verificare l’osservanza del limite massimo di quattro unità immobiliari, introdotto dalla legge di Bilancio 2021, è irrilevante l’utilizzo delle stesse. Nel caso in esame il numero complessivo delle unità immobiliari è pari a cinque. Conseguentemente, l’unico proprietario non può fruire della detrazione del 110 per cento.

Tabella CNAPPC riepilogo 1 - "Edificio posseduto da un unico proprietario o in comproprietà con immobili non indipendenti"

Gli immobili funzionalmente indipendenti

In definitiva, con la Legge di Bilancio 2021, sembra abbia perso rilevanza l’attribuzione della qualificazione di immobile funzionalmente indipendente. Infatti, se due unità immobiliari possedute dall’unico proprietario, non sono funzionalmente indipendenti, è comunque possibile, alla luce della legge 178/2020, fruire della detrazione del 110 per cento. In precedenza, invece, il beneficio fiscale era precluso.

In realtà l’affermazione non è corretta in quanto i limiti di spesa continuano ad essere diversi. Pertanto, ancora oggi è necessario verificare se le unità immobiliari comprese nell’edificio sono o meno funzionalmente indipendenti. Si considerino le seguenti fattispecie:

• Tabella CNAPPC riepilogo 2 - "Edificio posseduto da un unico proprietario indipendenti o non indipendenti"

Con riferimento alle unità immobiliari funzionalmente indipendenti, si applicano i medesimi limiti di spesa degli immobili unifamiliari. Inoltre, le pertinenze non concorrono all’incremento dei predetti limiti.