Superbonus, un incentivo per molti, ma non per tutti: cosa non funziona, limiti e soluzioni

Parafrasando il passato claim di un noto spumante, si può restituire l’immagine plastica dell’applicazione del più poderoso strumento di riqualificazione del patrimonio immobiliare esistente.

Si parta dai numeri, per dare l’idea di quello che sta avvenendo.

L'Ing. Luca Rollino, partendo dai dati relativi agli interventi avviati a oggi, analizza le criticità e i limiti che frenano il successo del Superbonus, proponendo soluzioni per semplificare il meccanismo che sta alla base della detrazione al 110%.

 

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Superbonus 110%: i numeri

Con la pubblicazione del DL 34/2020, i vari “Centri Studi” avevano (correttamente) previsto oltre 6 miliardi di lavori generati dal cosiddetto “Superbonus 110%” che, inizialmente, era previsto scadere a fine 2021. Oggi, dati recenti riportano meno di 400 milioni di euro di lavori caricati sul portale ENEA sino a fine febbraio, con circa 3000 cantieri attivati.

Questo implica una cosa sola: non sta funzionando sui grandi interventi, ma solo per le operazioni che coinvolgono piccoli edifici, ovvero gli edifici unifamiliari e quelli funzionalmente indipendenti. La taglia media dell’intervento (circa 100 k€) mi fa propendere per un uso maggiore dell’Ecobonus piuttosto che del Sismabonus in versione “potenziata” o dell’Eco-Sismabonus al 110%, cosa che l’Agenzia delle Entrate (da qui in avanti semplicemente AdE) ha confermato essere possibile realizzare. 

Una conclusione immediata: non sta funzionando per niente, e, anche per questo la proroga a fine 2023 (di cui si ha avuto un barlume di speranza nelle schede sul PNRR inviate in Europa) diventa quanto mai necessaria. Ovviamente, sorge spontanea una domanda: perché non funziona?

 

Superbonus: perché non decolla?

Le ragioni sono molteplici, e non sempre sono di natura “politica”.

Partiamo dalla fase decisionale: il 110% è pensato soprattutto per i condomini, che trovano il loro strumento decisionale nelle Assemblee che, in periodo pandemico, difficilmente si riescono a convocare. Il Legislatore ha impiegato ben 2 (!) passaggi legislativi per riuscire a scrivere un testo che rendesse possibile le assemblee condominiali “telematiche”.

Inoltre, ci si è resi conto di questa necessità solo dopo molte segnalazioni giunte da Amministratori Condominiali e addetti ai lavori, e si è affrontato il problema con una ritrosia degna della burocrazia bizantina. Si consideri che le assemblee delle società quotate e i relativi CdA (dove si prendono decisioni ben più pesanti del “cappotto”) sono state rese possibili “on line” con estrema rapidità. In sostanza: solo adesso le assemblee iniziano a decidere e a deliberare per fare lavori che, in gran parte d’Italia, non possono essere però cantierizzati nella stagione invernale. Il tempo, pertanto, è sempre meno.

Quand’anche si deliberasse, ci si scontra con il secondo problema: il contesto regolatorio perennemente in evoluzione.

A parte le modifiche apportate agli articoli 119 e 121 del DL 34/2020, cambiati almeno 3 (!!) volte dal 18 maggio 2020, c’è la sequenza delle risposte agli interpelli, attesi quotidianamente come verità rivelata (e in realtà privi di qualsiasi valore giuridico, se non per l’istante). La materia è complessa e i casi non sono standardizzabili, ma ogni giorno viene messa in luce una sfumatura, una richiesta o un dettaglio normativo che il giorno prima nessuno neppure avrebbe potuto immaginare.

Risultato: si crea incertezza, e questo non aiuta mai a prendere decisioni o a fare investimenti.

 

I Bonus al 110% tra dubbi, indecisioni e burocrazia

Immaginiamo però che si sia deciso e si sia inquadrato l’intervento: il problema diventa contemporaneamente tecnico e finanziario. Dal punto di vista progettuale, si devono capire quali interventi fare, con quali costi e di quali detrazioni fruire. Dal punto di vista del modello di business si deve capire come “far girare il soldo”: pago e poi detraggo? E se sì, i soldi che uso sono i miei o sono della banca? Oppure pago (magari tramite prestito ponte) e poi cedo il credito? Oppure chiedo lo sconto in fattura ai fornitori (che dovranno poi appoggiarsi ad una banca cui cedere il credito di imposta)? Oppure mi rivolgo al General Contractor? E ancora: se scelgo lo sconto in fattura, tutti i condomini saranno d’accordo o ci sarà il classico “bastian contrario” che complicherà il tutto?

Per rispondere a queste domande, ci si rivolge all’Amministratore condominiale, che gira il tutto al tecnico che sa dare solo una risposta parziale (perché, appunto, è un tecnico e non un tuttologo). La realtà è che queste domande richiedono un pool di consulenti trasversalmente competenti, e questo implica una strutturazione aziendale che in Italia non esiste e che non può essere realizzata in qualche mese.

Immaginando però che si riesca a trovare una soluzione su come procedere, scatta un ulteriore problema: i contratti. Ogni impresa e/o general contractor ne hanno uno proprio (evidentemente) e, quasi sempre, non piace mai ai condòmini, che ne chiedono la revisione o la modifica. Si innesca così un “braccio di ferro” serrato, in cui l’unico risultato evidente è la perdita di tempo.

Domanda: ma era così difficile proporre un format contrattuale con caratteristiche e contenuti minimi, esattamente come si è fatto, pur con tutte le inevitabili difficoltà, per il Contratto Servizio Energia?

Ma si vada oltre: contratto concordato e firmato, si parte con la progettazione. Ennesimo problema: gli abusi edilizi! Si deve dichiarare la conformità edilizio-urbanistica delle parti comuni degli immobili oggetto degli interventi. Questo implica fare l’accesso agli atti contenuti negli archivi cartacei degli uffici tecnici comunali dove il personale è in gran parte in smart working. Tempo di attesa medio per avere risposte concrete: 2-3 mesi…

A questo si aggiunga poi le difficoltà connesse al processo amministrativo: eventuale passaggio in paesaggistica, autorizzazione per la realizzazione di pozzi di captazione dell’acqua di falda, lunghezze nel rilascio dell’eventuale permesso di costruire (qualora si volesse affrontare una deep renovation e non un semplice intervento di riqualificazione).  Infine, non dimentichiamo il problema connesso ai desiderata del Cliente: i condòmini vorranno ciascuno una specifica personalizzazione degli interventi trainati fatti su parte privata, con complicazione enorme in fase di approvvigionamento dei materiali e di contabilità.

Peraltro, in questi casi, la fatturazione per gli interventi su parte privata deve essere fatta al singolo condomino, cui sarà applicato (eventualmente) lo sconto in fattura, e che dovrà procedere autonomamente per quanto di sua competenza alle varie trasmissioni ad ENEA e AdE.

In pratica, ci siamo giocati 5-6 mesi soltanto per iniziare a posare il ponteggio, e la fase di realizzazione appare ancora più complessa, dovendo impostare la contabilità di cantiere non solo in base alle lavorazioni ma anche in funzione delle tipologie di detrazione applicata.

 

Superbonus: semplificare è possibile? Cosa?

Si poteva semplificare e rendere più fluido il meccanismo?

A giudizio dello scrivente, sicuramente sì: bastava avere contezza di cosa significa lavorare in edilizia e nel settore immobiliare in Italia.

Si può migliorare ora il meccanismo? A giudizio dello scrivente è necessario, attraverso una semplificazione del processo decisionale condominiale quando si tratti di decidere in ambito 110%; creando un documento unico contenente la prassi in ambito detrazioni, non modificabile quotidianamente o interpretabile arbitrariamente; fornendo un set documentale di riferimento, utile tanto per il cittadino quanto per gli attori del processo; semplificando i passaggi amministrativi che devono essere svolti quando si deve far partire un cantiere, a partire dall’attestazione della conformità edilizio-urbanistica che non può più passare solo attraverso un accesso a un archivio documentale cartaceo detenuto presso le sottodimensionate pubbliche amministrazioni. E, soprattutto, fornendo strumenti affinché ci si possa strutturare e rafforzare per essere all’altezza di un processo complesso e trasversale, come appunto quello che porta all’ottenimento del 110%.

Chiaramente tutto questo è possibile e ha un senso farlo se vi sarà la proroga almeno sino a fine 2023. Altrimenti, vorrà dire che loro hanno scherzato e noi, tutti, abbiamo perso solo del gran tempo.