Superbonus 110% e abusi edilizi: il tecnico asseveratore controlla la regolarità solo per le parti comuni

Le risposte più interessanti del Fisco in materia di Superbonus 110% non sono solamente quelle che arrivano dalla sede centrale, ma a volte proprio quelle relative agli interpelli regionali.

In questo senso 'spicca' la risposta n. 909-1494/2020 della DRE Emilia-Romagna perché riguarda il caso di lavori di efficientamento energetico ex art.119 del DL Rilancio, che riguarderanno:

• l'esecuzione di interventi "trainanti", quali la realizzazione del cappotto termico e la sostituzione delle caldaie;
• la sostituzione dei serramenti e degli infissi (finestre, porte-finestre e sistemi oscuranti, nella fattispecie: serramenti ed avvolgibili in PVC) di ogni singola unità abitativa posta all'interno del condominio (interventi "trainati").

Allo stato attuale, il tecnico progettista ed incaricato della Direzione Lavori sta provvedendo alla verifica della conformità urbanistica sia delle parti comuni dell'edificio, sia delle singole unità immobiliari (c.d. "appartamenti") site all'interno del condominio medesimo.

L'articolo 119 in tal senso recita: "Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all'articolo 9-bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l'edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi".

Il dubbio verte sull'ipotesi in cui - a seguito delle verifiche di conformità urbanistica - si rilevi che su uno o più appartamenti del condominio NON possa essere asseverato lo stato legittimo.

Asseverazioni tecniche solo per le parti comune

L'Agenzia delle Entrate precisa in primis che la fruizione del Superbonus è condizionata a un'asseverazione tecnica che dichiari lo "stato legittimo" dell'immobile oggetto d'intervento. Lo Stato, infatti, non può accordare agevolazioni per costruzioni che presentano abusi edilizi di entità superiore al 2%.

La novità introdotta dal comma 13-ter dell'art.119 DL Rilancio, in vigore dal 14 ottobre 2020, consente al tecnico abilitato di asseverare la regolarità urbanistica degli immobili plurifamiliari con esclusivo riguardo alle parti comuni, evitando di dover individuare eventuali abusi commessi dai singoli condomini sulle proprie unità immobiliari.

Le non conformità urbanistiche che non contano

Di conseguenza, la presenza di eventuali non-conformità urbanistiche che dovessero essere riscontrate nelle singole unità abitative (c.d. "appartamenti") non precludono l'accesso al "Superbonus 110%" non solo per gli interventi "trainanti" (cappotto termico e sostituzione di caldaie), ma anche per la sostituzione di serramenti ed infissi (interventi "trainati"): dal momento che questi ultimi insistono sulle facciate del condominio - ovvero, sulle parti comuni - devono essere a tutti gli effetti considerati quali "parti comuni" di quest'ultimo".

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