Superbonus 110% e plusvalenze per vendita dell'immobile entro 5 anni: le regole sulle tasse da pagare
L’Agenzia delle Entrate spiega come conteggiare le spese sostenute per lavori antisismici e di efficientamento energetico nel calcolo della plusvalenza
Se si realizzano interventi agevolati con il Superbonus 110% e, prima che passino cinque anni, si vende l’immobile, le spese sostenute per i lavori sono deducibili dalla plusvalenza da tassare.
E' l'interessante e particolare chiarimento contenuto nella risposta n.204/2021 dell'Agenzia delle Entrate, riferito al caso di un condominio che ha deliberato interventi trainanti di riduzione del rischio sismico ed efficientamento energetico, e di un privato, proprietario di un’abitazione nel condominio, che ha realizzato, congiuntamente ai lavori svolti dal condominio, interventi trainati di sostituzione degli infissi. Sia il condominio sia il privato hanno optato per lo sconto in fattura.
Il privato (Istante) fa presente che ha sottoscritto un contratto preliminare di vendita della predetta unità immobiliare e, trattandosi di vendita infraquinquennale, chiede di sapere se, ai fini della determinazione della plusvalenza tassabile, potrà dedurre dal prezzo di vendita sia la spesa per la ristrutturazione condominiale (70.000,00 euro), sia quella per la sostituzione dei serramenti interni (10.000,00 euro).
Plusvalenze da cessione di immobili: le regole
Le Entrate, dopo il solito, lungo excursus normativo, precisano che, ai sensi dell'art.67, comma 1, lettera b), del TUIR, si considerano redditi diversi - se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente - «le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari».
Il comma 1 del successivo articolo 68 del TUIR statuisce che tali plusvalenze sono costituite «dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo».
Quindi, condizione per l'imponibilità della plusvalenza è che la cessione dell'immobile intervenga entro cinque anni dall'acquisto o dalla costruzione del cespite, salvo particolari eccezioni, ossia con esclusione dei beni acquisiti per successione e delle unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.
In ordine alle modalità di calcolo della plusvalenza ex articolo 68 cit., la Corte di Cassazione, richiamando precedenti pronunce, ha fornito importanti precisazioni nella sentenza n. 16538 del 22 giugno 2018, dove ha affermato che i costi inerenti al bene sono deducibili dalla plusvalenza tassabile. Tali costi sono quelli relativi all’acquisto, ad esempio spese notarili e imposte, e quelli che comportano un aumento del valore e della consistenza economica del bene. Diversamente, non sono deducibili le spese correlate alla normale gestione del bene.
Le spese per il Superbonus sono deducibili
In tal senso, nel caso di specie si ritiene che le spese per gli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico e di efficientamento energetico, deliberati dall'assemblea del condominio, per la parte imputata all'Istante, nonché le spese sostenute per la sostituzione dei serramenti nel proprio appartamento, rientrano tra le spese incrementative, nell'accezione formulata dalla Cassazione nella richiamata sentenza, trattandosi di spese che non attengono alla normale gestione del bene e che ne hanno determinato un aumento di valore, perdurante al momento in cui viene realizzata l'operazione imponibile. Tali spese, pertanto, possono essere considerate, ai fini del calcolo della plusvalenza della cessione infraquinquennale dell'immobile, ai sensi del citato articolo 68 del TUIR, tra i costi inerenti all'immobile medesimo.
Per il Fisco è inoltre irrilevante, ai predetti fini, sia la circostanza che le spese in questione diano diritto al Superbonus 110%, in presenza dei requisiti richiesti dalla normativa appena richiamata, sia che per le predette spese l'Istante eserciti l'opzione, ai sensi dell'art. 121 DL 34/2020, per il cd. sconto in fattura, trattandosi di una modalità alternativa alla fruizione diretta della detrazione.
D'altra parte, una diversa interpretazione, determinerebbe de facto una tassazione del beneficio derivante dalla fruizione della detrazione fiscale - ancorché fruito sotto forma di sconto in fattura - mediante la tassazione di una maggiore plusvalenza ex articolo 68, comma 1, del TUIR.
LA RISPOSTA 204/2021 E' SCARICABILE IN FORMATO PDF PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE
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