Il permesso di costruire in sanatoria non è per tutti: chi può richiederlo e quando il comune lo può revocare

Non tutti possono richidere il permesso di costruire in sanatoria. E' questo, il 'succo' della sentenza 2951/2021 del Consiglio di Stato, che fa il punto su una materia piuttosto importante e gettonata in urbanistica.

Allargamento strada senza permesso

Il 'caso' è relativo ad una questione sull'intervento (abusivo) di allargamento di una piccola stradina privata, senza chiedere nessuna autorizzazione in comune. Solo successivamente era stata presentata istanza per il permesso di costruire in sanatoria, concesso inizialmente dall'amministrazione comunale ma poi revocato quando erano sorti alcuni dubbi sulla proprietà del suolo su cui si trovava la stradina.

Il responsabile dell’intervento sosteneva di aver acquisito la proprietà dell’area per usucapione, ma dall’esame al Catasto erano emersi errori. Il responsabile dell’intervento aveva quindi presentato ricorso al TAR, che però lo aveva respinto. Da qui si è arrivati fino a Palazzo Spada.

Permesso di costruire: a chi viene rilasciato e come si verifica la proprietà di un immobile

Il Consiglio di Stato, in primis, ribadisce che ai sensi dell'art. 11, comma 1, dpr 380/2001:

• il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell'immobile o a chi abbia titolo per richiederlo, per cui l'interessato è tenuto a fornire al Comune la prova del suo diritto, mentre l'ente non deve svolgere sul punto verifiche eccedenti quelle richieste dalla ragionevolezza e dalla comune esperienza, in relazione alle concrete circostanze di fatto;
• grava sull'Amministrazione l'obbligo di verificare l'esistenza in capo al richiedente, di un idoneo titolo di godimento sull'immobile oggetto dell'intervento, ma non già di risolvere i conflitti tra le parti private in ordine all'assetto dominicale dell'area interessata, di tal che il richiedente che sostiene di essere proprietario per usucapione dell'area interessata, senza fornire prova adeguata, non può vantare titolo per richiedere un permesso di costruzione, né la semplice instaurazione di un giudizio per l'accertamento dell'usucapione soddisfa a tale presupposto (cfr. ad es. Consiglio di Stato 29 maggio 2013, n. 4927).

Nel caso di specie l’affermata usucapione è irrilevante in quanto, oltre a non essere stata accompagnata da alcun adeguato elemento di prova, risulta piuttosto smentita dagli elementi acquisiti, e con adeguatezza motivazionale esplicati nell’ambito del provvedimento di annullamento in autotutela.

Permesso di costruire: rilascio salvi i diritti dei terzi e limiti

Andando più nello specifico, Palazzo Spada ricorda un principio già espresso in passato, secondo il quale il permesso di costruire è rilasciato salvi i diritti dei terzi, sui quali quindi il Comune non è tenuto a svolgere particolari indagini,

Quesa regola però trova un limite nei casi in cui il Comune stesso sappia che il diritto di chi richiede il titolo abilitativo è contestato; in tal caso, si ritiene che l'ente debba compiere le indagini necessarie per verificare se tali contestazioni siano fondate e denegare il rilascio del titolo se il richiedente non sia in grado di fornire elementi seri a fondamento del suo diritto.

E' quindi insostenibile la tesi secondo la quale la legittimazione alla sanatoria, più ampia di quella necessaria per conseguire il permesso di costruire, determinerebbe di fatto l'irrilevanza della posizione del terzo comproprietario dissenziente, di fronte all'obbligo dell'Amministrazione di accertare l'esistenza di un legittimo titolo a fondamento della pretesa, titolo di carattere sostanziale e non meramente procedimentale (Consiglio di Stato sez. VI, 24 luglio 2020, n. 4745).

Nel caso di specie il Comune ha correttamente rivalutato le condizioni necessarie al rilascio del permesso di costruire.

Le regole per l'annullamento d'ufficio di un titolo edilizio in sanatoria

In ultimo, merita spazio la parte dedicata al riepilogo delle regole 'del gioco' sull'annullamento d'ufficio di un titolo edilizio in sanatoria, intervenuto ad una distanza temporale considerevole dal provvedimento annullato.

Esso deve essere motivato in relazione alla sussistenza di un interesse pubblico concreto e attuale all'adozione dell'atto di ritiro anche tenuto conto degli interessi dei privati destinatari del provvedimento sfavorevole. In tali ipotesi, tuttavia, deve ritenersi:

• a) che il mero decorso del tempo, di per sé solo, non consumi il potere di adozione dell'annullamento d'ufficio e che, in ogni caso, il termine ‘ragionevole' per la sua adozione decorra soltanto dal momento della scoperta, da parte dell'amministrazione, dei fatti e delle circostanze posti a fondamento dell'atto di ritiro;
• b) che l'onere motivazionale gravante sull'amministrazione risulterà attenuato in ragione della rilevanza e autoevidenza degli interessi pubblici tutelati (al punto che, nelle ipotesi di maggior rilievo, esso potrà essere soddisfatto attraverso il richiamo alle pertinenti circostanze in fatto e il rinvio alle disposizioni di tutela che
  risultano in concreto violate, che normalmente possano integrare, ove necessario, le ragioni di interesse pubblico che depongano nel senso dell'esercizio del ius poenitendi);
• c) che la non veritiera prospettazione da parte del privato delle circostanze in fatto e in diritto poste a fondamento dell'atto illegittimo a lui favorevole non consente di configurare in capo a lui una posizione di affidamento legittimo, con la conseguenza per cui l'onere motivazionale gravante sull'amministrazione potrà dirsi soddisfatto attraverso il documentato richiamo alla non veritiera prospettazione di parte.

Concludendo, nel caso di specie assume già rilievo dirimente la circostanza del limitato periodo intercorrente fra il rilascio del titolo in sanatoria (22 maggio 2017) e l’avvio dell’iter di annullamento in autotutela (26 febbraio 2018). Inoltre, il provvedimento impugnato in prime cure ha chiarito sia l’assenza dei presupposti legittimanti l’ottenimento del titolo sia la non veritiera prospettazione
della parte istante.

L'appello quindi va respinto, la sanatoria è stata giustamente revocata.

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