Permesso di costruire, SCIA, CILA: cosa si può fare con i diversi titoli edilizi?

Ad oggi, i titoli abilitativi in vigore sono: edilizia libera, CILA, SCIA, super SCIA, permesso di costruire.

Riepilogo, prerogative, differenze.

Attività edilizia libera

Art. 6, comma 1, e art. 3, comma 1, lett. e.5), del D.P.R. 380/2001 e ss. modd. e integr.

Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia (norme antisismiche, norme di sicurezza, norme antincendio, norme igienico-sanitarie, norme relative all'efficienza energetica), nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al D.Lgs. 42/2004, rientrano tra gli interventi che possono eseguirsi senza alcun titolo abilitativo gli interventi di manutenzione ordinaria (come definiti dall'art. 31, comma 1, lett. a, della L. 457/1978), ovvero quegli interventi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, come ad esempio:

• la tinteggiatura e/o verniciatura dei finimenti degli edifici e/o delle singole unità immobiliari (facciate, ringhiere, pareti interne agli appartamenti, ecc.);
• l'installazione di pompe di calore, di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW;
• gli interventi volti all'eliminazione delle barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio;
• le opere di pavimentazione e di finitura degli spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
• i pannelli solari fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A (centro storico);
• l'installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, in strutture ricettive all'aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore;
• le aree ludiche, senza fini di lucro, e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici;
• tutti gli interventi edilizi per i quali nella Tabella A allegata al D.Lgs. 222/2016 è indicato come regime amministrativo attività edilizia libera.

Attività subordinate a CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata)

art. 6-bis, commi 2 e 4, e art. 23-bis, comma 3, del D.P.R. 380/2001 e ss. modd. e integr.

Possono essere eseguite, previa presentazione della CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata) da parte del proprietario dell'immobile o dell'avente titolo, le seguenti attività:

• gli interventi di manutenzione straordinaria (come definiti dall'art. 31, comma 1, lett. b, della L. 457/1978), a patto che non riguardino le parti strutturali dell'edificio, ovvero quegli interventi necessari per rinnovare e sostituire parti dell'edificio o per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d'uso;
• gli interventi di restauro e di risanamento conservativo (come definiti dall'art. 31, comma 1, lett. c, della L. 457/1978), a patto che non riguardino le parti strutturali dell'edificio, ovvero quegli interventi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili; sono compresi in essi gli interventi di consolidamento, di ripristino e di rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;
• tutti gli interventi edilizi per i quali nella Tabella A allegata al D.Lgs. 222/2016 è indicato come regime amministrativo la CILA.

Attività subordinate a SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività)

art. 9 della L. 241/90, e art. 22, comma 1 e 2, del D.P.R. 380/2001 e ss. modd. e integr.

Possono essere eseguite, previa presentazione della SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) da parte del proprietario dell'immobile o dell'avente titolo, le seguenti attività:

• gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all'art. 3, comma 1, lett. b), del D.P.R. 380/2001 e ss. modd. e integr., qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio;
• gli interventi di restauro e di risanamento conservativo di cui all'art. 3, comma 1, lett. c), del D.P.R. 380/2001 e ss. modd. e integr., qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio;
• gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all'art. 3, comma 1, lett. d), del D.P.R. 380/2001 e ss. modd. e integr., diversi da quelli indicati nell'art. 10, comma 1, lett. c), dello stesso D.P.R. 380/2001;
• tutti gli interventi edilizi per i quali nella Tabella A allegata al D.Lgs. 222/2016 è indicato come regime amministrativo la SCIA. È esclusa l'applicabilità della SCIA per gli interventi di demolizione e ricostruzione o per le varianti ai permessi di costruire comportanti modifiche della sagoma dei fabbricati ricadenti nella zona A (centro storico).

Attività subordinate a Super SCIA o SciaPdC (Segnalazione Certificata di Inizio Attività in alternativa al permesso di costruire)

art. 23, comma 1, lett. a), b) e c), del D.P.R. 380/2001 e ss. modd. e integr.

Possono essere eseguite, previa presentazione della SCIAPDC (segnalazione certificata di inizio attività in alternativa al permesso di costruire) da parte del proprietario dell'immobile o dell'avente titolo, le seguenti attività:

• gli interventi di ristrutturazione di cui all'art. 10, comma 1, lett. c), del D.P.R. 380/2001 e ss. modd. e integr.;
• gli interventi sottoposti a permesso di costruire, qualora siano specificamente disciplinati da piani attuativi che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal Consiglio comunale in sede di approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli vigenti;
• gli interventi di nuova costruzione, qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche;
• i mutamenti di destinazione d'uso di immobili o loro parti, che non comportino interventi di trasformazione dell'aspetto esteriore, di volumi e di superfici (la nuova destinazione d'uso deve essere compatibile con le categorie consentite dalla strumentazione urbanistica per le singole zone territoriali omogenee che non comportino mutamento d'uso urbanisticamente rilevante ai sensi dell'art. 23 ter del D.P.R. 380/2001 smi);
• tutti gli interventi edilizi per i quali nella Tabella A allegata al D.Lgs. 222/2016 è indicato come regime amministrativo la SCIA alternativa al permesso di costruire.

Attività subordinate a PdC (Permesso di Costruire)

art. 20 del D.P.R. 380/2001 e ss. modd. e integr., art. 7 del D.P.R. 160/2010

Possono essere eseguite, previa presentazione di istanza di PdC (permesso di costruire) da parte del proprietario dell'immobile o dell'avente titolo, le seguenti attività:

• gli interventi di cui all'art. 10 del D.P.R. 380/2001 e ss. modd. e integr.;
• gli accertamenti di conformità urbanistica ed edilizia per gli interventi realizzati in assenza o in difformità dal permesso di costruire, dalla segnalazione certificata in alternativa al permesso di costruire o dalla segnalazione certificata d'inizio attività;
• gli interventi in deroga agli strumenti urbanistici di cui all'art. 14 del D.P.R. 380/2001 smi;
• gli interventi di ristrutturazione edilizia consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica;
• gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza (con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del D.Lgs. 42/2004, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente);
• gli interventi disciplinati da specifiche norme di settore, che possono essere autorizzati in deroga agli strumenti urbanistici vigenti (parcheggi pertinenziali ex legge Tognoli, recupero abitativo dei sottotetti, ecc.);
• i mutamenti di destinazione d'uso urbanisticamente rilevanti (rif. art. 23 ter del D.P.R. 380/2001);
• gli interventi assoggettati a Segnalazione Certificata di Inizio Attività per i quali, ai sensi dell'art. 22, comma 7, del D.P.R. 380/2001 è facoltà dell'avente titolo richiedere il rilascio del permesso di costruire;
• gli interventi convenzionati di cui all'art. 28 bis del D.P.R. 380/2001 smi;
• le varianti essenziali ai permessi di costruire che incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia e alterano la sagoma dell'edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del D.Lgs. 42/2004 smi e modificano le eventuali prescrizioni contenute nel titolo rilasciato;
• le volture del permesso di costruire nel caso di trasferimento dei diritti sulla costruzione oggetto del titolo abilitativo rilasciato;
• i permessi di costruire ai sensi dell'art. 15, comma 3, del D.P.R. 380/2001 smi, ovvero i cui termini siano decaduti, salvo che la parte dell'intervento da ultimare non rientri nei casi in cui è consentita la SCIA;
• le proroghe dei permessi di costruire del termine di inizio o di ultimazione dei lavori assentiti in considerazione della mole dell'opera da realizzare o delle sue particolari caratteristiche tecnico costruttive.

La conformità urbanistica dell'edificio

A parte il caso dell'edilizia libera (che non necessita di alcun titolo), per acquisire il titolo abilitativo all'esecuzione di un intervento che si intendesse realizzare su un intero edificio o su una singola unità immobiliare, il tecnico preposto, oltre a procedere alla redazione del progetto, sarà tenuto ad asseverare la conformità urbanistica dell'edificio o della singola unità immobiliare (conformità urbanistica del preesistente) mediante apposita relazione tecnica e descrittiva, nella quale sarà tenuto a riportare principalmente le seguenti notizie:

• la descrizione del contesto in cui si inserisce l'intervento;
• i riferimenti catastali dell'immobile;
• la descrizione dello stato attuale e/o pregresso legittimo della consistenza rilevata dell'immobile (conformità urbanistica del preesistente);
• le caratteristiche dimensionali, volumetriche, tipologiche, funzionali e tecnologiche dei lavori da realizzare;
• la specifica che non sussiste modifica della categoria d'uso urbanisticamente rilevante ai sensi dell'art. 23 ter del D.P.R. 380/2001 smi (es. abitazione/residenziale; ufficio, studio privato/direzionale; laboratorio/produttivo; albergo/ricettivo; etc).

Tale relazione dovrà essere allegata, unitamente a tutta la documentazione tecnica di progetto, alla modulistica relativa a ciascuno degli iter abilitativi riportati in precedenza (modulistica unificata e standardizzata a livello nazionale a seguito di specifici accordi tra Governo, Regioni ed Enti locali, il 4 maggio 2017 ed il 6 luglio 2017).

Sulla conformità urbanistica del preesistente faremo chiarezza in un prossimo articolo...