Distanze tra edifici e copertura più chiusura di una terrazza: le regole

Tar Toscana: la copertura e la chiusura di una terrazza integra un intervento di nuova costruzione, con obbligo di rispetto delle distanze minime tra gli edifici.


Chiusura della terrazza: cosa si determina?

L'intervento di chiusura della terrazza posta al terzo piano di un edificio, atteso che esso ha determinato la realizzazione di un’addizione funzionale, utilizzabile e suscettibile di abitabilità, con modifica della sagoma dell’edificio originario, deve rispettare le regole sulle distanze in edilizia.

Il Tar Toscana ci aiuta a fare chiarezza sul tema nella recente sentenza 738/2021, con la quale è stato accolto il ricorso del proprietario di un albergo contro l’illegittimità della concessione edilizia in sanatoria, rilasciata al proprietario dell'edificio confinante da parte del comune, avente ad oggetto una “addizione funzionale consistente nella chiusura e copertura di una terrazza esistente”.

 

Sanatoria edilizia illegittima

La società ricorrente, rilevata la difformità dell’intervento realizzato al terzo piano dell’edificio antistante rispetto alle norme in materia di distanze tra edifici, ha presentato al Comune un esposto affinché lo stesso esercitasse i poteri di vigilanza che gli sono attribuiti dalla legge.

Il Tar evidenzia che:

  • è incontestato che la distanza tra i due edifici è inferiore a 10 metri;
  • l’intervento condonato con la concessione edilizia in sanatoria è stato realizzato, indicativamente, nell’anno 2002. All’epoca, pertanto, già vigeva il DM 1444/1968 che all’art. 9 prevede la distanza minima di 10 metri tra edifici antistanti;
  • l’art. 13, comma 5 delle norme tecniche attuative del Regolamento urbanistico all’epoca vigente, per gli interventi su edifici non ricadenti nel centro di antica formazione - come quello di cui oggi si controverte - prevedeva che “… l’intervento di adeguamento funzionale ... è consentito mantenendo le preesistenti distanze da strade e confini di proprietà, fatti salvi i minimi previsti dal codice civile e, comunque, nel rispetto delle distanze tra pareti finestrate ai sensi del citato dm 1444/1968”.

Distanze tra edifici e copertura più chiusura di una terrazza: le regole

Copertura di una terrazza: le regole

Le disposizioni appena citate certamente trovano applicazione rispetto all’intervento di chiusura della terrazza posta al terzo piano, atteso che esso ha determinato la realizzazione di un’addizione funzionale, utilizzabile e suscettibile di abitabilità, con modifica della sagoma dell’edificio originario.

Secondo la giurisprudenza, infatti, la copertura e la chiusura di una terrazza, con impiego, peraltro, anche di muratura, integra un intervento di nuova costruzione, che comporta la irreversibile trasformazione del territorio ed è perciò soggetta all’obbligo di rispetto delle distanze minime tra edifici (cfr. arg. ex T.A.R. Toscana, sez. III, 7 febbraio 2020, n. 175; T.A.R. Lombardia, Brescia, sez. II, 2 luglio 2018, n. 646; T.A.R. Campania, Napoli, sez. VII, 7 febbraio 2018, n. 793).

In particolare, “ai fini dell'applicazione della normativa codicistica e regolamentare in materia di distanze tra edifici, per nuova costruzione si deve intendere non solo la realizzazione ex novo di un fabbricato ma anche qualsiasi modificazione nella volumetria di un fabbricato precedente che ne comporti l'aumento della sagoma d'ingombro, direttamente incidendo sulla situazione degli spazi tra gli edifici esistenti, e ciò anche indipendentemente dalla realizzazione o meno di una maggiore volumetria e/o dall'utilizzabilità della stessa a fini abitativi ; in particolare la sopraelevazione deve essere considerata come nuova costruzione e può essere di conseguenza eseguita solo con il rispetto della normativa sulle distanze legali dalle costruzioni esistenti sul fondo confinante” (cfr. Cons. Stato, sez. II, 25 ottobre 2019, n. 7289; Id., sez. IV, 28 novembre 2018, n. 6738).

Ciò che davvero rileva nel caso in esame, dunque, al di là della esatta qualificazione tecnica dell’intervento, è solo il fatto che sia stato realizzato un nuovo e consistente elemento edilizio, che non era presente nel vecchio edificio, il quale - in base alle previsioni normative ed urbanistiche sopra citate - doveva rispettare le distanze minime tra edifici ex art. 9 del d.m. n. 1444/1968 (arg. ex Cons. Stato, sez. IV, 16 settembre 2020, n. 5466).

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