Loggiato o vano abitabile? La sottile differenza che fa rischiare l'abuso edilizio

Chiusura di un loggiato

La chiusura di un loggiato cosa comporta a livello edilizio? A questa domanda - ma non solo - fornisce chiarimenti interessanti il Consiglio di Stato nella recente sentenza 3889/2021 del 19 maggio, inerente il ricorso proposto per l’annullamento del permesso di costruire in sanatoria e rilasciato per la legittimazione dell’ampliamento di unaa unità immobiliare, appunto mediante chiusura del loggiato, posta in essere in violazione della normativa edilizia.

La richiesta di sanatoria - si osserva in origine - era giustificata dal fatto che la controinteressata aveva eseguito opere in difformità dalla DIA originaria, consistenti “sostanzialmente nella chiusura del loggiato mediante installazione di infissi”, opere che avevano “determinato per l’abitazione un incremento della volumetria, in quanto il loggiato, così come è allo stato odierno” costituisce un volume da computare come ampliamento della civile abitazione. E, dalle tavole grafiche allegate sempre all’istanza di sanatoria, emerge, altresì, che tale ampliamento concerneva un vano della superficie utile lorda di mq. 25,16 con un’altezza di cm. 287.

In seguito alla richiesta, il Comune rilasciava il permesso a costruire in sanatoria per l'ampliamento dell’unità immobiliare ad uso civile abitazione tramite la chiusura di veranda esistente e l'installazione di una nuova struttura con tenda parasole.

Nello stesso provvedimento si dava atto di aver acquisito il parere della commissione edilizia comunale, della commissione edilizia integrata – che aveva espresso parere favorevole ritenendo che si trattasse di “intervento di modesto impatto ambientale” - nonché l’avvenuto accertamento di compatibilità paesaggistica rilasciato dalla Soprintendenza.

I vicini avevano però impugnato il titolo in sanatoria, lamentando che in tal modo quest’ultimo sarebbe stato reso superficie abitabile, vano utile a tutti gli effetti, in violazione sia dei precisi accordi contrattuali tra le parti, che non indicavano in quel loggiato una superficie abitabile, che della normativa comunale e paesistica, ottendo il respingimento dello stesso. Da qui il ricorso a Palazzo Spada.

La tipologia di opera

L'intervento si sostanzia in una duratura trasformazione edilizia ed urbanistica, attuato a mezzo di nuove opere che hanno condotto alla realizzazione di un organismo edilizio prima inesistente e, pertanto, pacificamente richiedeva per la sua realizzazione il permesso di costruire e, in quanto avente siffatta natura e ricadendo in zona assoggettata al regime vincolistico, la previa autorizzazione paesaggistica, non conseguibile, ex art. 167 d.l.vo n. 42 del 2004, a sanatoria stante la creazione di nuovi volumi e superfici.

Insomma: non si contesta che - attraverso le opere abusivamente realizzate - sia stata realizzata una nuova volumetria concernente un vano della superficie utile lorda di mq. 25,16 con un’altezza di cm. 287.

E, l’art. 167, comma 4 del d. lgs. n. 42 del 2004, richiamato nel provvedimento di sanatoria impugnato, consente l’autorizzazione paesaggistica in sanatoria in specifiche e tassative ipotesi nelle quali i lavori, pur essendo stati eseguiti in assenza o in difformità dall’autorizzazione paesaggistica, non abbiano comportato la creazione di superfici utili o di volumi ovvero non abbiano comportato un aumento delle superfici o dei volumi legittimamente realizzati sulla base del relativo titolo abilitativo e, ancora, nelle fattispecie in cui siano stati impiegati materiali difformi rispetto a quanto oggetto di autorizzazione o nelle quali i lavori siano qualificabili in termini di interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria ai sensi dell’art. 3 del dpr 380/2001.

Il termine di impugnazione

Il Consiglio di Stato respinge il ricorso partendo dai termini temporali della presentazione del ricorso. Si richiama quindi il proprio precedente "In caso d’impugnazione del titolo edilizio in sanatoria, il termine decorre dalla data in cui si abbia conoscenza che, per una determinata opera abusiva già esistente, è stata rilasciata la concessione edilizia in sanatoria. In conformità alla natura e alla modalità d’esecuzione delle opere, in materia occorre tenere separato il regime d’impugnazione del titolo edilizio “ordinario” da quello applicabile al titolo edilizio “in sanatoria”.

Quindi:

• nel primo caso, il termine di decadenza decorre dal completamento dei lavori, cioè dal momento in cui sia materialmente apprezzabile la reale portata dell’intervento in precedenza assentito (cfr. fra le tante, Cons. St., Ad. Plen., 29 luglio 2011, n. 15; Cons. St., sez. VI, 10 dicembre 2010, n. 8705);
• nel secondo caso, il termine decorre dalla data in cui si abbia conoscenza che, per una determinata opera abusiva già esistente, è stata rilasciata la concessione edilizia in sanatoria (cfr., Cons. Stato, sez. VI, 27 dicembre 2007, n. 6674).

Il termine d’impugnazione di un titolo in sanatoria decorre dal momento in cui si conosca la circostanza del rilascio del medesimo atto per una determinata opera già esistente; la cui conoscenza deve essere dimostrata in giudizio al fine di far valere la tardività dell’impugnazione (cfr. Consiglio di Stato, sez. V, 21 dicembre 2004, n. 8147; sez. IV, 26 marzo 2013, n. 1699)>> (Consiglio di Stato sez. VI – 10 settembre 2018, n. 5307).

Se c'è incremento di volume...

La parte 'centrale' della sentenza è però in fondo. L’appellante parte dal presupposto che l’opera realizzata non costituisca un incremento di volume, così come ritenuto dal giudice di primo grado che ha rilevato l’esistenza di un vano della superficie utile lorda di mq. 25,16 con un’altezza di cm. 287.

Palazzo Spada ritiene che tra un loggiato (esposto alle intemperie) e un vano abitabile (in ogni condizione di tempo) vi sia una differenza sostanziale: il primo non costituisce volume; il secondo si.

Tanto basta per rigettare i motivi in esame essendo indiscussa la “vicinitas”, tra parte appellante e parte appellata, così come descritta nella sentenza appellata.

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