Piscina in condominio e parti comuni: tutto sulla responsabilità da custodia in caso di incidente

Cassazione: la responsabilità del condominio per la custodia delle parti comuni sussiste anche in caso di appalto a terzi della relativa manutenzione, a meno che si riesca a dimostrare un affidamento esclusivo all'appaltatore


Responsabilità per gli incidenti in condominio (parti comuni): come funziona

Segnaliamo la recente ordinanza 13595/2021 dello scorso 19 maggio della Cassazione (Civile), interessante perché va a toccare alcuni aspetti inerenti le parti comuni in condominio e la responsabilità sulle norme di sicurezza.

Nel caso specifico, il tutto nasce da un'incidente avvenuto in una piscina condominiale. La Corte Suprema ricorda che:

  • il condominio, quale custode della piscina condominiale, è sempre responsabile per gli eventuali danni causati ai condomini e ai terzi;
  • ove la manutenzione e la cura dell'impianto siano stati appaltati a una società di servizi, la responsabilità del condominio non viene meno, ma semplicemente si aggiunge a quella dell'appaltatore;
  • nei confronti del danneggiato condominio e società appaltatrice saranno quindi corresponsabili, salva l'azione di rivalsa che ciascuno di essi avrà nei confronti dell'altro relativamente all'esecuzione del sottostante rapporto contrattuale.

 

Anche la piscina è un bene comdominiale

Prima di tutto, la Cassazione chiarisce che anche la piscina, pur se non contemplata tra i beni condominiali ex art. 1117 c.c., può essere al servizio degli abitanti dell’edificio, in quanto nella 'lista' sono segnalati una serie di beni e servizi condominiali solo in via esemplificativa, ben potendo altre cose assumere questa natura sulla base del titolo o in ragione della loro destinazione.

 

Condominio esentato da responsabilità solo se...

L'unico caso - molto raro - nel quale il condominio può completamente chiamarsi fuori dalle responsabilità - e dal risarcimento danni - è quello in cui riesca a dimostrare un affidamento esclusivo della custodia del bene (nel caso, della piscina) all'appaltatore.

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I custodi del bene

Ma cosa significa essere custode di un bene?

La Cassazione lo ricorda, 'auto-citando' vecchie pronunce. I custodi di un bene sono tutti i soggetti che ne hanno il possesso o la detenzione, in ragione della relativa disponibilità ed effettiva possibilità di controllo, cui fanno riscontro corrispondenti obblighi di vigilanza e diligenza, in base ai quali sono tenuti ad adottare tutte le misure idonee a prevenire e impedire la produzione di danni a terzi, con lo sforzo adeguato alla natura e alla funzione della cosa e alle circostanze del caso concreto.

Semplificando:

  • i proprietari;
  • il possessore;
  • il concessionario;
  • il detentore, quest'ultimo in particolare ritraendo il proprio potere sulla cosa esclusivamente da un titolo, come per esempio i conduttori di un immobile in locazione.

La responsabilità da custodia

Regolamentata dall'art.2051 del Codice Civile, 'tocca' anche il condominio, tenuto ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno e pertanto responsabile dei danni originati da parti comuni dell'edificio e dagli accessori e pertinenze, ivi ricompresa la piscina condominiale.

L'obbligo - proprio come nel caso di cui si occupa la sentenza - non viene meno sesi danno in concessione/appalto a terzi alcuni lavori riguardanti le parti comuni dell'edificio condominiale. Se ciò accade, si 'parla' di custodia comune, a meno che l'appaltatore non risulti posto in condizione di esclusivo custode del bene, nel qual caso dell'eventuale danno è solo quest'ultimo a rispondere.