Superbonus: limite di spesa in caso di accorpamento di unità immobiliari

Come si determina il limite di spesa del superbonus nell'ipotesi in cui l’intervento conduca all'aggregazione di unità immobiliari separatamente accatastate?


Numero di unità e soglia massima

L’esecuzione degli interventi di efficientamento energetico ricadenti nell’ambito di applicazione del Superbonus pone alcuni interrogativi in ordine alla soglia massima di spesa da prendere in considerazione nel caso in cui il numero di unità immobiliari dell’edificio interessato sia destinato a variare al termine di lavori.

Ciò in quanto la disciplina contenuta all’articolo 119 D.L. 34/2020 (più volte modificato), differenzia l’entità del beneficio in funzione del numero di unità immobiliari di cui si compone l’edificio oggetto degli interventi.

A tal riguardo giova ricordare che, grazie alle ultime rivisitazioni normative (articolo 1, comma 66, lettera n, Legge di Bilancio 2021) l’agevolazione compete al contribuente anche con riferimento agli edifici non in condominio composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.

Pertanto non risulta indispensabile, ai fini dell’accesso al Superbonus, la circostanza che l’edificio plurifamiliare con unità distintamente accatastate sia rappresentato da un condominio.

Superbonus: limite di spesa in caso di accorpamento di unità immobiliari

Tutti i limiti di spesa

Più in dettaglio, nel caso di interventi di isolamento energetico su edifici plurifamiliari, il limite di spesa è così calcolato:

  • 40.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari;
  • 30.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.

Nel caso di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti siti all’interno di edifici plurifamiliari, il limite di spesa è così calcolato:

  • 20.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, per gli edifici composti fino a otto unità immobiliari;
  • 15.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.

 

Situazione ex ante

Nella risposta all’istanza di interpello n. 608/2021 l’Agenzia ha avuto modo di chiarire che, avuto riguardo alla determinazione dei limiti di spesa ammessi al Superbonus, occorre tener conto del numero delle unità immobiliari di cui l'edificio è composto censite in catasto all'inizio degli interventi edilizi, incluse le pertinenze.

Pertanto, esemplificando, l’intervento che comporta il cambio di destinazione d'uso di un box auto (C/6) e l'accorpamento dello stesso all'unità abitativa A/2, non impedisce di ricomprendere nel computo del suddetto limite anche l’unità immobiliare “soppressa” per effetto dell’aggregazione in altra unità catastale preesistente.

Alla luce dell’interpretazione dell’Amministrazione, è possibile dunque concludere che a rilevare è la situazione catastale ex ante e non quella derivante dalla riorganizzazione catastale risultante all’esito delle modifiche apportate all’edificio.