Brevi riflessioni tra la disciplina delle distanze civilistiche e le strutture interrate

Spesso ci si chiede se le strutture interrate debbano osservare la disciplina civilistica dettata in tema di distanze.

Nel presente contributo si cercherà di analizzare il delicato rapporto tra l’obbligo generalizzato di osservanza delle distanze rispetto a quelle costruzioni che siano parzialmente o interamente al di sotto del livello del suolo, in modo da delineare un quadro che consenta di riuscire a dare delle coordinate di massima da seguire in tutti i contesti applicativi che possano verificarsi nel quotidiano.


La distanza dalle costruzioni è disciplinata dall’art. 873 c.c. secondo cui “Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore”.

La formula utilizzata dal legislatore evidenzia un aspetto di massima rilevanza, ovverosia:

  • solo le costruzioni sono soggette al rispetto delle distanze.

Tuttavia, per comprendere la portata della norma e conoscere il relativo ambito applicativo in relazione alle opere interrate, occorre preliminarmente definire il concetto di costruzione.

Nella carenza di una definizione da parte del legislatore, la giurisprudenza ha svolto un ruolo fondamentale, andando a delineare le caratteristiche che devono sussistere per ritenere un manufatto come costruzione. 

Per il granitico orientamento giurisprudenziale sono infatti qualificabili come costruzioni quei manufatti che abbiano caratteristiche di consistenza e stabilità e che emergano in modo sensibile dal suolo o che, comunque, per la loro consistenza siano idonei a formare intercapedini pregiudizievoli rispetto alla salubrità e sicurezza dei luoghi.

Dunque, ciò che rileva è l’interesse pubblicistico preminente volto ad evitare la formazione di intercapedini dannose, con la naturale conseguenza:

  • che i manufatti completamente interrati - non essendo costruzioni – sono irrilevanti ai fini del rispetto delle disposizioni sulle distanze; 
  • che i manufatti non completamente interrati, e dunque uscenti anche in minima parte dalla quota naturale del terreno, sono sempre presi in considerazione per la valutazione del corretto rispetto delle distanze tracostruzioni e fondi finitimi.

Proprio con riferimento a questa seconda tipologia di manufatti (non completamente interrati) giova analizzare alcuni casi, portati all’attenzione dei vari giudici nazionali, in modo da capire quella che è la logica sistematica.

Un primo caso afferisce ai box auto solo parzialmente interrati ed al relativo obbligo dell’osservanza delle distanze tra costruzioni ex art. 873 c.c.

Riguardo a tali manufatti, l’interpretazione giurisprudenziale ha ritenuto che gli stessi essendo un corpo di fabbrica unitario, solo parzialmente interrato, debbano essere sempre assoggettati al regime civilistico delle distanze.

Dopotutto, per riprendere le parole di una delle più recenti pronunce, i giudici hanno affermato a chiare lettere che: “Ai fini dell'applicazione della normativa sulle distanze, il concetto di 'costruzione' non equivale solo a 'edificio', ma abbraccia qualsiasi manufatto non interrato, che presenti i caratteri di solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo; solo le costruzioni completamente interrate vanno escluse dalla previsione di cui all'art. 873 c.c.. Da ciò si desume che un box, se supera la quota zero del terreno, rientra nella nozione di costruzione rilevante a fini della normativa sulle distanze” (cfr. Corte appello Milano sez. II, 14/10/2021, n.2972).

Un secondo caso altrettanto peculiare afferisce invece ai muri di contenimento interrati e alla loro soggezione al regime delle distanze.

La domanda posta nasce dal fatto che i muri di contenimento, stante la loro funzione di mero sostegno rispetto ad un declivio, naturale o artificiale, non dovrebbero osservare i limiti civilistici delle distanze.

Ebbene la giurisprudenza ha avuto modo di confermare che il muro di contenimento interrato non è generalmente qualificabile come costruzione, e quindi non computabile nel calcolo delle distanze, in quanto la parte del muro interrato adempie solo ad una funzione di sostegno dal declivio senza che ciò possa comportare risvolti rispetto alle distanze intercorrenti tra costruzioni, fondi o confini.

Tuttavia, sulla base delle considerazioni già espresse, il muro di contenimento emergente dal fondo, e quindi solo parzialmente interrato, è tenuto ad osservare le distanze civilistiche in quanto qualificabile come costruzione a tutti gli effetti. 

Brevi riflessioni tra la disciplina delle distanze civilistiche e le strutture interrate

Le piscine sono considerate strutture interrate e quindi escluse dal rispetto delle distanze?

Una ulteriore questione di rilevo è quella riguardante la possibilità di ritenere le piscine come strutture interrate non soggette al regime delle distanze per pozzi, cisterne, fosse e tubi, di cui all’art. 889 c.c.

Dalla lettura della norma, che si occupa principalmente di beni che sono anche totalmente interrati (es. tubi, cisterne), si comprende come la logica in questo caso sia diversa rispetto a quella data dall’art. 873 c.c., in quanto il meccanismo di tutela è rivolto non già all’evitare la formazione di intercapedini ma all’esclusione di infiltrazioni o trasudamenti su fondi confinanti.

Partendo proprio da questa logica di sistema la giurisprudenza è giunta a ritenere che, sebbene l’art. 889 c.c. non annoveri espressamente le piscine tra i beni tenuti ad osservare le distanze, non vi è comunque nessun ostacolo a interpretare estensivamente la disposizione (rectius, la definizione di cisterna).

Sul punto giova riportare quanto recentemente ritenuto dal Tribunale di Torino (sentenza 3124/2021) che ha affermato che: “L'art. 889 cod. civ., il quale stabilisce le distanze minime dal confine per pozzi, cisterne, fosse e tubi, mira a preservare il fondo vicino dai pericoli e dai pregiudizi derivanti dall'esistenza delle opere anzidette, secondo una presunzione assoluta di danno. La pericolosità dell'opera a distanza inferiore del confine è dunque presunta in via assoluta dal legislatore e non è pertanto necessario effettuare alcun accertamento rispetto al caso concreto, stante la piena assimilabilità, come si diceva, della piscina ad una cisterna”.

Dopotutto, giungere a conclusioni diverse risulterebbe illogico, stante anche il fatto che la piscina, per sua natura, rappresenta costruzione in muratura che affonda solo parzialmente, e non interamente, nel terreno.

 

Quando i volumi tecnici sono computati in relazione alle distanze?

Un altro aspetto interessante riguarda poi la possibilità di considerare i volumi tecnici nel calcolo delle distanze.

Come noto, i volumi tecnici sono definiti come opere prive di autonomia funzionale, anche solo potenziali, perché destinata solo a contenere, senza possibilità di alterative e, comunque, per una consistenza volumetrica del tutto contenuta, impianti serventi di una costruzione principale per essenziali esigenze tecnico-funzionali di essa.

La definizione, data dalla giurisprudenza, evidenzia subito la natura servente/accessoria dei manufatti qualificati come volumi tecnici, con la conseguente esclusione dal calcolo del volume e delle distanze.

Queste caratteristiche, tuttavia, investono sia i volumi tecnici interrati che emergenti da suolo, ma, relativamente ai secondi, la giurisprudenza ha voluto soffermarsi con maggior interesse. 

Infatti, per il massimo consesso amministrativo anche un volume tecnico interrato parzialmente può essere assoggettato ai limiti sulle distanze nei casi in cui lo stesso presenti caratteri di costruzione e che, quindi, lo rendano, ad esempio, a tutti gli effetti un locale abitabile (cfr. Consiglio di Stato sez. II, 25/10/2019, n.7289).

In conclusione, anche qui, non rileva il volume tecnico solo laddove:

  1. lo stesso sia integralmente interrato;
  2. lo stesso, benché non integralmente interrato, non assuma i connotati di costruzione in forza della sua estensione volumetrica.

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