Superbonus, occhio: la prevalenza residenziale si calcola post intervento, i limiti di spesa prima dei lavori

Di colpo, e dopo mesi di silenzio, l'Agenzia delle Entrate torna a occuparsi di Superbonus con una serie notevole di risposte, probabilmente in quanto al momento la normativa sul 110 si è stabilizzata (18 gli interventi modificativi da quando è nato, nel maggio del 2020 col Decreto Rilancio).

Nella risposta 290 del 23 maggio l'AdE si occupa del livello di residenzialità che serve per prendere l'agevolazione maggiorata, fornendo 'lumi' ad un "condominio minimo" composto da due unità immobiliari, una ad uso abitativo e una ad uso commerciale che successivamente agli interventi di miglioramento sismico e isolamento termico, sarà trasformato in tre unità residenziali,

Alla fine, chiarisce il Fisco, entrambi i proprietari potranno fruire del Superbonus, anche se la superficie ad uso abitativo è inferiore al 50% dell’edificio complessivo. Ma perché?

Parti comuni e residenzialità

Le Entrate iniziano ricordando che, con riferimento agli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, con la circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato che, utilizzando un principio di "prevalenza" della funzione residenziale rispetto all'intero edificio, qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio in condominio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere al Superbonus anche il proprietario o detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengono le spese per le parti comuni.

Se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari che sono destinate ad abitazione comprese nello stesso edificio.

Per gli interventi che comportino il cambio di destinazione di uso di una o più unità immobiliari all'interno di un edificio, come nel caso in esame, la verifica che il fabbricato abbia prevalentemente una funzione residenziale va effettuata considerando la situazione esistente al termine dei lavori.

Ne deriva che i proprietari delle unità da ristrutturare potranno accedere entrambi al Superbonus.

I limiti di spesa ammissibili

Per quanto riguarda il secondo quesito, concernente la modalità di determinazione dei limiti di spesa ammessi al Superbonus, si fa presente che con la circolare n. 30/E del 2020 è stato chiarito che, in analogia a quanto precisato per le spese sostenute per interventi finalizzati al risparmio energetico e per interventi di recupero del patrimonio edilizio, attualmente disciplinati dagli articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, anche ai fini del Superbonus, va valorizzata la situazione esistente all'inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi.

Nel caso di specie, pertanto:

• per quanto riguarda gli interventi di miglioramento sismico, ai sensi del comma 4 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, il limite di spesa sarà pari a euro 192.000 (96.000 per due);
• per quanto riguarda, gli interventi di efficientamento energetico, ai sensi del comma 1, lett. a) del medesimo articolo 119, il limite di spesa sarà pari a euro 80.000 (40.000 per due).

LA RISPOSTA 290/2022 DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE