Superbonus per demolizione parziale e ricostruzione con ampliamento: regole diverse a seconda del tipo di lavoro

Il caso di demolizione e ricostruzione parziale con ampliamento dell'edificio è sicuramente uno dei più gettonati in edilizia e, in tal senso, vanno assolutamente sottolineate 'a parte' le delucidazioni che l'Agenzia delle Entrate ha fornito nella risposta 289/2022.

Il Fisco si occupa del caso di un contribuente proprietario di due corpi edilizi posti a distanza di circa 1,50 metri l'uno dall'altro in un terreno agricolo su un'area extraurbana costituiti dall'alloggio "A" (composto da una unità immobiliare censita in catasto in categoria A/3 e da una cantina accatastata in categoria C/2 posta al suo seminterrato) e dall'alloggio "B" (composto da una unità immobiliare censita in catasto in categoria A/3) nonché di un garage identificato nella categoria catastale C/6 e distaccato da entrambi i corpi di fabbrica.

Per quel che ci interessa approfondire in questra sede, avverrà una demolizione (parziale) e ricostruzione “con ampliamento” attraverso interventi strutturali, che prevedono l’installazione di un impianto termico centralizzato a "biomassa" a servizio di entrambi gli alloggi, l'isolamento termico delle superfici, la sostituzione degli infissi, la posa in opera di schermature solari, l'installazione di dispositivi multimediali e di un impianto fotovoltaico sul complesso edilizio.

Quali saranno, quindi, i limiti di spesa del Superbonus per gli interventi antisismici e di efficientamento energetico?

Il Superbonus per la demo-ricostruzione

L'AdE osserva che il Superbonus spetta a fronte di interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione inquadrabili come "ristrutturazione edilizia" ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lett. d) del dpr 380/2001.

Considerato che la qualificazione delle opere edilizie spetta al Comune o altro ente territoriale competente, è lì che bisogna 'cercare' per capire se tale lavoro rientra in tale ambito.

I limiti per i lavori antisismici

Per la realizzazione degli interventi antisismici, sottolineano le Entrate, l'importo di spesa ammesso al Superbonus è pari a 96.000 euro nel caso di interventi realizzati su singole unità immobiliari e l'ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione va riferito all'unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente.

Nel 'nostro' caso, quindi, l'Istante avrà diritto a fruire di un limite massimo di spesa pari a 192.000 euro (96.000 x 2).

Nei predetti limiti, il Superbonus spetta anche per i costi strettamente collegati alla realizzazione e al completamento dei suddetti interventi quali, ad esempio, quelli per il rifacimento delle pareti esterne e interne, dei pavimenti, dei soffitti, dell'impianto idraulico ed elettrico necessarie per completare l'intervento nel suo complesso, a condizione, tuttavia, che l'intervento a cui si riferiscono sia effettivamente realizzato (cfr. circolare n. 30/E del 2020, risposta 4.4.3).

Parte eccedente e limiti per i lavori di efficientamento energetico

Il Fisco evidenzia che, con il parere prot. n. 1156 del 2 febbraio 2021, la Commissione consultiva per il monitoraggio dell'applicazione del D.M. 28/02/2017 n. 58 e delle linee guida ad esso allegate, costituita presso il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici, è stato precisato che in caso di interventi di demolizione e ricostruzione, sia pure inquadrabili come ristrutturazione edilizia, il Superbonus per interventi "trainanti" e "trainati" di efficienza energetica non si applica alle spese riferite alla parte eccedente il volume ante-operam.

In tale caso il contribuente ha l'onere di mantenere distinte, in termini di fatturazione, le spese riferite agli interventi sul volume ante-operam da quelle riferite agli interventi sul volume ampliato o, in alternativa, essere in possesso di un'apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascun intervento, rilasciata dall'impresa di costruzione o ristrutturazione ovvero dal direttore dei lavori sotto la propria responsabilità, utilizzando criteri oggettivi.

Tale limitazione non riguarda, invece, gli interventi antisismici ammessi al Superbonus.

Quindi:

• per la realizzazione del sistema centralizzato a biomassa a servizio di entrambi gli alloggi, trattandosi di una sostituzione di impianti di climatizzazione invernale su edifici unifamiliari, la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a 30.000 per unità immobiliare con esclusione delle spese riferite alla parte eccedente il volume ante-operam ed al volume attualmente non riscaldato;
• per gli infissi, considerato che i lavori di demolizione e ricostruzione possono comportare il cambiamento delle dimensioni, della posizione e dell'orientamento degli stessi e tenuto conto che, in questi casi, il principio di risparmio energetico tra la situazione ante e post intervento è garantita dal rispetto dei requisiti minimi previsti dal decreto 26 giugno 2015 (c.d. decreto "Requisiti Minimi"), il quale assimila gli edifici sottoposti a demolizione e ricostruzione a nuove costruzioni (cfr. punto 1.3 dell'Allegato 1), va valorizzata la sola situazione finale. Ergo: la detrazione spetta anche qualora, nell'ambito di demolizione e ricostruzione, sia modificato il numero, le dimensioni, la posizione e l'orientamento degli infissi.

Gli ammontari massimi di spesa in cifre

L'ultima parte della risposta è molto interessante perché l'Agenzia delle Entrate evidenzia che, nel caso in cui la norma preveda un ammontare massimo di detrazione, per determinare l'ammontare massimo di spesa ammesso al Superbonus occorre dividere la detrazione massima ammissibile prevista nelle norme di riferimento per l'aliquota di detrazione espressa in termini assoluti cioè: detrazione massima diviso 1,1.

Pertanto, con riferimento ai prospettati interventi, l'ammontare massimo di spesa sarà:

• 109.090 euro (60.000/1.1 = 54.545 x 2) per l'installazione di collettori solari termici, di infissi e di schermature solari;
• 30.000 euro (15.000 x 2) per l'installazione di impianti di domotica;
• 48.000 euro e, comunque, nel limite di spesa di 1.600 euro per ogni kW di potenza nominale per l'installazione di impianti fotovoltaici.

LA RISPOSTA 289/2022 DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE E' DISPONIBILE IN VERSIONE INTEGRALE IN ALLEGATO, PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE